284/2011 Sb.
NAŘÍZENÍ VLÁDY
ze dne 8. září 2011
o podmínkách poskytnutí a použití finančních prostředků Státního fondu
rozvoje bydlení formou úvěru na podporu výstavby nájemních bytů na
území České republiky
Změna: 268/2012 Sb.
Vláda nařizuje podle § 9 zákona č. 211/2000 Sb., o Státním fondu
rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů
České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu
národního majetku České republiky, ve znění pozdějších předpisů, ve
znění zákona č. 61/2005 Sb.:
§ 1
Předmět úpravy
Toto nařízení upravuje podmínky poskytnutí a použití finančních
prostředků Státního fondu rozvoje bydlení (dále jen „Fond“) formou
úvěru na podporu výstavby nájemních bytů na území České republiky (dále
jen „úvěr“).
§ 2
Vymezení pojmů
Pro účely tohoto nařízení se rozumí
a) nájemním bytem byt postavený s využitím úvěru podle tohoto nařízení,
b) výstavbou
1. novostavba bytů, kterou vznikne bytový dům s nájemními byty,
2. stavební úpravy^1), kterými vznikne nájemní byt z prostor určených k
jiným účelům než k bydlení, vyjma stavebních úprav v rodinném domě,
3. nástavba nebo přístavba, kterou vznikne nájemní byt, vyjma nástaveb
nebo přístaveb v rodinném domě,
4. stavební úpravy, kterými vzniknou nájemní byty způsobilé k bydlení v
bytovém domě, v němž dosud žádný byt není způsobilý k bydlení,
5. stavební úpravy stávajícího nájemního bytu, jehož rozdělením vznikne
alespoň 1 další nájemní byt způsobilý k bydlení,
c) upravitelným bytem byt, který splňuje požadavky na bezbariérové
bydlení podle jiného právního předpisu upravujícího technické požadavky
na bezbariérové užívání staveb^2),
d) podlahovou plochou nájemního bytu součet podlahových ploch všech
místností bytu, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu,
e) čistým měsíčním příjmem příjem zjištěný stejným způsobem a ve
stejném rozsahu, jako je zjišťován příjem pro účely životního minima
podle zákona o životním a existenčním minimu,
f) průměrnou mzdou průměrná hrubá měsíční mzda za národní hospodářství
celkem zjišťovaná a zveřejňovaná Českým statistickým úřadem.
§ 3
Žadatel o úvěr
Žadatelem o úvěr (dále jen „žadatel“) může být obec nebo jiná právnická
nebo fyzická osoba, která má své sídlo nebo místo trvalého pobytu na
území
a) některého z členských států Evropské unie,
b) státu, který je smluvní stranou Dohody o Evropském hospodářském
prostoru, nebo
c) Švýcarské konfederace.
§ 4
Podmínky poskytnutí a použití úvěru
Úvěr lze poskytnout, jsou-li splněny tyto podmínky:
a) pozemek, na kterém bude výstavba provedena, je ve vlastnictví
žadatele; to neplatí v případě, kdy žadatel prokáže, že pozemek, na
kterém se bude výstavba podle § 2 písm. b) bodu 1 provádět, má v
dlouhodobém nájmu, který bude trvat alespoň po celou dobu splácení
úvěru, minimálně však po dobu 10 let ode dne poskytnutí úvěru, a
vlastník pozemku vysloví se stavbou prováděnou nájemcem souhlas; na
pozemku nesmí váznout zástavní právo ve prospěch třetí osoby, s
výjimkou zástavního práva ve prospěch Fondu,
b) budova, ve které bude provedena výstavba podle § 2 písm. b) bodů 2
až 4, je ve výlučném vlastnictví žadatele a na budově nevázne zástavní
právo ve prospěch třetí osoby, s výjimkou zástavního práva ve prospěch
Fondu,
c) výstavba je povolena nebo schválena podle stavebního zákona,
d) úvěr musí být použit v souladu s finančním projektem,
e) žadatel nemá ke dni podání žádosti o úvěr splatný nedoplatek ve
vztahu k veřejnému rozpočtu nebo ke zdravotní pojišťovně,
f) úvěr je dostatečně zajištěn zástavním právem, popřípadě dalším
zajištěním,
g) žadatel nesmí být ke dni podání žádosti o úvěr v úpadku nebo v
likvidaci,
h) zhotovitel stavby má zaveden systém řízení jakosti podle českých
technických norem,
i) podlahová plocha nájemního bytu bude minimálně 25 m2, avšak
nepřesáhne 90 m2,
j) z každých započatých 5 bytů musí být 1 byt upravitelným bytem,
k) jde-li o výstavbu podle § 2 písm. b) bodu 1 nebo 4, musí výstavba
splňovat požadavky na energetickou náročnost budov platné pro třídu B
podle vyhlášky upravující energetickou náročnost budov,
l) výstavba musí být dokončena a schopna užívání nejdéle do 3 let ode
dne uzavření smlouvy o poskytnutí úvěru,
m) výstavba musí probíhat mimo záplavová území^3).
§ 5
Podmínky uzavírání nájemních smluv
(1) Příjemce úvěru může uzavřít nájemní smlouvu k nájemnímu bytu
a) s fyzickou osobou, která
1. prokáže, že průměrný čistý měsíční příjem osob, které budou užívat
byt, v období 12 kalendářních měsíců před uzavřením nájemní smlouvy
nepřesáhl limit stanovený v odstavci 6,
2. je osobou závislou na pomoci jiné fyzické osoby^4) nebo invalidní ve
třetím stupni^5),
3. byla připravena o možnost bydlení v důsledku živelní pohromy, nebo
4. je starší 65 let, nebo
b) s jakoukoliv fyzickou osobou.
(2) Pokud je výstavba určena pro osoby uvedené
a) v odstavci 1 písm. a), stanoví se výše úrokové sazby podle § 7 odst.
1 písm. a),
b) v odstavci 1 písm. b), stanoví se výše úrokové sazby podle § 7 odst.
1 písm. b).
(3) Příjemce úvěru uzavře nájemní smlouvu s osobou uvedenou v odstavci
1 písm. a) pouze tehdy, pokud tato osoba k datu uzavření nájemní
smlouvy nemá vlastnické právo k bytovému domu, rodinnému domu nebo
bytu, není členem bytového družstva s právem nájmu družstevního bytu
ani neužívá právem nájmu nebo věcného břemene jiný byt nebo rodinný
dům; tuto podmínku musí splnit i další členové domácnosti, kteří mají v
bytě bydlet.
(4) Příjemce úvěru nepodmíní uzavření nájemní smlouvy k bytu složením
finančních prostředků na úhradu nákladů na výstavbu ani jiným peněžním
plněním, s výjimkou finančních prostředků složených k zajištění
nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu,
a k úhradě jiných závazků v souvislosti s nájmem, které nepřesáhnou
trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění
poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu.
(5) Příjemce úvěru uzavře nájemní smlouvu k bytu
a) s osobou uvedenou v odstavci 1 písm. a) bodech 1 až 3 na dobu
určitou, nejdéle však na dobu 2 let. Tato osoba může požádat nejpozději
3 měsíce před skončením této doby o prodloužení nájmu, musí však nadále
splňovat k datu podání žádosti podmínku uvedenou v odstavci 1 písm. a)
a řádně plnit povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy. Příjemce úvěru
nájemní smlouvu prodlouží, vždy však nejdéle na 2 roky,
b) s osobou uvedenou v odstavci 1 písm. a) bodě 4 na dobu neurčitou.
(6) Limit pro určení příjmů podle odstavce 1 písm. a) bodu 1 činí
a) 0,8násobek průměrné mzdy, jedná-li se o jednočlennou domácnost,
b) průměrnou mzdu, jedná-li se o domácnost se 2 členy,
c) 1,2násobek průměrné mzdy, jedná-li se o domácnost se 3 členy,
d) 1,5násobek průměrné mzdy, jedná-li se o domácnost se 4 členy,
e) 1,8násobek průměrné mzdy, jedná-li se o domácnost s 5 a více členy.
(7) Pokud domácnost netvoří pouze osoby uvedené v odstavci 1 písm. a)
bodech 2 až 4, příjmy domácnosti se zjišťují podle odstavce 6.
(8) Bude-li nájemní smlouva k nájemnímu bytu uzavřena s osobou uvedenou
v odstavci 1 písm. a) bodě 1 v období od 1. července do 31. prosince,
bude čistý měsíční příjem této osoby nebo čistý měsíční příjem její
domácnosti porovnáván s průměrnou mzdou za bezprostředně předcházející
kalendářní rok; bude-li nájemní smlouva k bytu uzavřena v období od 1.
ledna do 30. června, bude čistý měsíční příjem porovnáván s průměrnou
mzdou za předminulý kalendářní rok.
(9) Příjemce úvěru neuzavře nájemní smlouvu k nájemnímu bytu, je-li
a) fyzickou osobou, s osobou blízkou^6) této fyzické osobě,
b) právnickou osobou,
1. se statutárním orgánem této právnické osoby nebo jeho členem,
2. s členem dozorčího nebo řídícího orgánu této právnické osoby,
3. se společníkem této právnické osoby, nebo
4. se zakladatelem této právnické osoby.
§ 6
Podmínky pro nakládání s nájemními byty
(1) Podmínky pro nakládání s nájemním bytem postaveným s využitím úvěru
podle tohoto nařízení platí po celou dobu splácení tohoto úvěru,
minimálně však po dobu 10 let od dokončení výstavby.
(2) Příjemce úvěru není oprávněn po dobu, po kterou nájemní byt slouží
účelu podle tohoto nařízení, převést vlastnické právo k nájemnímu bytu
na jinou osobu bez souhlasu Fondu, provést změnu užívání nájemního bytu
k jiným účelům než k bydlení, dát souhlas s přenecháním nájemního bytu
nebo jeho části do podnájmu^7), zatížit nájemní byt zástavním právem ve
prospěch třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn
úvěr poskytnutý Fondem podle tohoto nařízení.
(3) V případě přechodu vlastnického práva k bytovému domu s nájemními
byty v době, kdy nájemní byty slouží k účelu podle tohoto nařízení,
oznámí osoba, na kterou vlastnické právo přešlo, tuto skutečnost Fondu.
(4) Po dobu výstavby podle § 2 písm. b) bodu 1 nesmí být rozestavěná
stavba bez souhlasu Fondu převedena na třetí osobu; na rozestavěné
stavbě nesmí váznout zástavní právo ve prospěch třetí osoby, s výjimkou
zástavního práva ve prospěch Fondu.
§ 7
Výše úrokové sazby
(1) Výše úrokové sazby
a) při výstavbě pro osoby podle § 5 odst. 1 písm. a) nesmí být nižší
než 2 procentní body a současně nižší než základní referenční sazba
Evropské unie^8) a může být nižší nebo rovna základní referenční sazbě
Evropské unie zvýšené o příslušnou rizikovou přirážku^9) podle bonity
klienta a zajištění úvěru,
b) při výstavbě pro osoby podle § 5 odst. 1 písm. b) nesmí být nižší
než 3,5 procentního bodu a současně nižší než základní referenční sazba
Evropské unie zvýšená o příslušnou rizikovou přirážku podle bonity
klienta a zajištění úvěru.
(2) Pokud je úroková sazba nižší než základní referenční sazba Evropské
unie zvýšená o příslušnou rizikovou přirážku podle bonity klienta a
zajištění úvěru, je fixní po celou dobu splácení úvěru. Pokud je
úroková sazba rovna základní referenční sazbě Evropské unie zvýšené o
příslušnou rizikovou přirážku podle bonity klienta a zajištění úvěru,
je fixní na dobu maximálně 5 let. Pro přepočet úrokové sazby se použije
základní referenční sazba Evropské unie zvýšená o příslušnou rizikovou
přirážku podle bonity klienta a zajištění úvěru platná k datu přepočtu
úrokové sazby.
§ 8
Výše úvěru
(1) V případě, že úroková sazba je nižší než základní referenční sazba
Evropské unie zvýšená o příslušnou rizikovou přirážku podle bonity
klienta a zajištění úvěru, výše úvěru je omezena v souladu s pravidly
poskytování podpory malého rozsahu podle přímo použitelného předpisu
Evropské unie^10).
(2) V případě, že úroková sazba je rovna základní referenční sazbě
Evropské unie zvýšené o příslušnou rizikovou přirážku podle bonity
klienta a zajištění úvěru, nejedná se o veřejnou podporu; limit pro
výši úvěru stanoví výbor Fondu.
(3) Výše úvěru nesmí přesáhnout 70 % výdajů rozhodných pro určení výše
úvěru.
(4) Výdaje rozhodné pro určení výše úvěru zahrnují investiční výdaje na
výstavbu a mohou zahrnovat i část pořizovací ceny pozemku, případně
stávající stavby zjištěné znalcem. Část ceny pozemku nesmí překročit 10
% výdajů rozhodných pro určení výše úvěru. V případě, že příjemce úvěru
má pozemek, na kterém je výstavba prováděna, v dlouhodobém nájmu,
výdaje rozhodné pro určení výše úvěru tvoří pouze investiční výdaje na
výstavbu.
§ 9
Žádost o úvěr
(1) Žádosti o úvěr se podávají Fondu v listinné podobě.
(2) Žádost o úvěr obsahuje
a) jméno, případně jména, příjmení, adresu místa trvalého bydliště a
datum narození, je-li žadatelem fyzická osoba,
b) jméno, případně jména, příjmení, obchodní firmu, případně místo
podnikání, liší-li se od adresy trvalého pobytu, je-li žadatelem
podnikající fyzická osoba,
c) obchodní firmu nebo název a sídlo, je-li žadatelem právnická osoba.
(3) K žádosti o úvěr žadatel přiloží
a) doklad o vlastnictví pozemku, případně budovy nebo rozestavěné
stavby,
b) doklad o vzniku užívacího vztahu k pozemku a souhlas vlastníka
pozemku se stavbou prováděnou nájemcem, pokud bude stavbu provádět
žadatel, který má pozemek v dlouhodobém pronájmu,
c) prohlášení žadatele o tom, že ke dni podání žádosti o úvěr nemá
splatný nedoplatek k veřejnému rozpočtu nebo ke zdravotní pojišťovně,
d) prohlášení žadatele o tom, pro které osoby uvedené v § 5 odst. 1 je
výstavba určena,
e) prohlášení žadatele, že v době podání žádosti a po dobu 3 let před
podáním žádosti není a nebyl v úpadku či likvidaci ani mu úpadek
nehrozí, nebyl a není proti žadateli veden výkon rozhodnutí, proti
žadateli není zahájeno nebo vedeno trestní řízení a nebyl odsouzen pro
trestný čin, jehož skutková podstata souvisí s předmětem činnosti
žadatele, nebo pro trestný hospodářský čin nebo trestný čin proti
majetku,
f) finanční projekt obsahující rozpočtové náklady na výstavbu nájemních
bytů, údaje dokládající cenu pozemku a cenu budovy v případě stavebních
úprav, finanční krytí celkových rozpočtových nákladů včetně
předpokládaného úvěru, počet a podlahovou plochu jednotlivých nájemních
bytů a podlahovou plochu nebytových prostor,
g) souhrnnou technickou zprávu s údajem o počtu nájemních bytů a
půdorysy jednotlivých podlaží s označením všech nájemních bytů,
vyznačením upravitelných bytů a údajem o třídě energetické náročnosti,
h) čestné prohlášení o čerpání podpory malého rozsahu podle přímo
použitelného předpisu Evropské unie za poslední 3 roky.
(4) Fond si může podle potřeby vyžádat další doklady, které slouží k
posouzení účelu úvěru a schopnosti žadatele úvěr splácet.
(5) Není-li žádost o úvěr úplná, vyzve Fond žadatele ve lhůtě 30 dnů od
obdržení žádosti o úvěr, aby ji ve lhůtě stanovené Fondem doplnil.
Jestliže žadatel ve stanovené lhůtě požadované údaje nedoplní, smlouvu
o poskytnutí úvěru nelze uzavřít.
(6) Po předběžném vyhodnocení žádosti žadatel na výzvu Fondu doloží
a) pravomocné stavební povolení nebo veřejnoprávní smlouvu o provedení
stavby, oznámený certifikát autorizovaného inspektora příslušnému
stavebnímu úřadu, ohlášení stavby s vyznačením převzetí příslušným
stavebním úřadem, souhlas s provedením ohlášené stavby, prohlášení
žadatele, že v zákonné lhůtě nebylo stavebním úřadem vydáno rozhodnutí
o zákazu provedení ohlášené stavby, nebo prohlášení žadatele, že
stavební úpravy nevyžadují stavební povolení ani ohlášení,
b) smlouvu o provedení výstavby uzavřenou se zhotovitelem stavby, pokud
výstavbu neprovádí sám žadatel,
c) u výstavby podle § 2 písm. b) bodu 4 posudek autorizovaného inženýra
v oboru pozemní stavby, znalecký posudek zpracovaný znalcem v oboru
pozemní stavby, nebo posudek autorizovaného inženýra v oboru statika a
dynamika staveb dokládající nezpůsobilost bytového domu k bydlení,
d) doklad o tom, že zhotovitel stavby má zaveden systém řízení jakosti
podle českých technických norem,
e) vyjádření příslušného vodoprávního úřadu o tom, že pozemek, na
kterém se má výstavba nájemních bytů realizovat, se nenachází v
záplavovém území.
§ 10
Smlouva o poskytnutí úvěru
(1) Jsou-li splněny podmínky stanovené tímto nařízením a má-li Fond na
poskytnutí úvěru finanční prostředky, může předložit žadateli
nejpozději do 60 dnů od přijetí úplné žádosti návrh smlouvy o
poskytnutí úvěru.
(2) Smlouva o poskytnutí úvěru musí obsahovat ujednání o smluvní pokutě
především pro případ, že příjemce je v prodlení se zaplacením splátek
úvěru ve sjednané výši, popřípadě nedodrží podmínky uvedené v § 4 až 6.
(3) Pokud Fond neposkytne úvěr, sdělí žadateli tuto skutečnost písemně
a bez zbytečného odkladu.
§ 11
Čerpání a splácení úvěru
(1) Příjemce úvěru musí zahájit čerpání úvěru do 6 měsíců ode dne
nabytí účinnosti smlouvy o poskytnutí úvěru.
(2) Souběh s ostatními investičními podporami bydlení je omezen
pravidly pro poskytování podpory malého rozsahu podle přímo
použitelného předpisu Evropské unie^10).
(3) Úvěr je splatný nejdéle do 30 let ode dne nabytí účinnosti smlouvy
o poskytnutí úvěru. Na žádost příjemce úvěru může být počátek splácení
jistiny úvěru odložen nejdéle na dobu do ukončení výstavby.
(4) Úvěr se splácí pravidelnými měsíčními splátkami zahrnujícími
splátku jistiny a úroku na účet uvedený ve smlouvě o poskytnutí úvěru.
(5) Na žádost příjemce může Fond upravit dobu splácení úvěru.
(6) Fond může odstoupit od smlouvy o poskytnutí úvěru uzavřené podle
tohoto nařízení,
a) je-li příjemce úvěru v prodlení se zaplacením nejméně 2 měsíčních
splátek úvěru ve sjednané výši a neuhradí-li tyto dlužné částky nejdéle
do 30 dnů od doručení písemné výzvy Fondu k zaplacení, nebo
b) nedodrží-li příjemce úvěru podmínky uvedené v § 4 až 6.
(7) V případě, že Fond odstoupí od smlouvy o poskytnutí úvěru uzavřené
podle tohoto nařízení, vyzve příjemce úvěru k okamžitému splacení
dlužné částky a nevyplatí nevyčerpanou část úvěru.
§ 12
Účinnost
Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. října 2011, s výjimkou
ustanovení § 4 písm. k), které nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2012.
Předseda vlády:
RNDr. Nečas v. r.
Ministr pro místní rozvoj:
Ing. Jankovský v. r.
Vybraná ustanovení novel
Čl. II nařízení vlády č. 268/2012 Sb.
Přechodná ustanovení
1. Právní vztahy vzniklé podle nařízení vlády č. 284/2011 Sb., ve znění
účinném do dne nabytí účinnosti tohoto nařízení, jakož i práva a
povinnosti z nich vzniklé se řídí dosavadními právními předpisy.
2. Žádosti o podporu podle nařízení vlády č. 284/2011 Sb. podané do dne
nabytí účinnosti tohoto nařízení se posuzují podle dosavadních právních
předpisů.
1) § 2 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním
řádu (stavební zákon).
2) Vyhláška č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích
zabezpečujících bezbariérové užívání staveb.
3) § 66 zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů
(vodní zákon), ve znění zákona č. 20/2004 Sb., zákona č. 186/2006 Sb. a
zákona č. 150/2010 Sb.
Vyhláška č. 236/2002 Sb., o způsobu a rozsahu zpracování návrhu a
stanovování záplavových území.
4) Zákon č. 108/2006 Sb., o sociálních službách, ve znění pozdějších
předpisů.
5) Zákon č. 155/1995 Sb., o důchodovém pojištění, ve znění pozdějších
předpisů.
6) § 116 občanského zákoníku.
7) § 719 občanského zákoníku.
8) Nařízení Komise (ES) č. 794/2004 ze dne 21. dubna 2004, ve znění
nařízení Komise (ES) č. 271/2008 ze dne 30. ledna 2008, kterým se mění
nařízení Komise (ES) č. 794/2004, kterým se provádí nařízení Rady (ES)
č. 659/1999, kterým se stanoví prováděcí pravidla k článku 93 Smlouvy o
ES.
9) Sdělení komise o revizi metody stanovování referenčních a
diskontních sazeb (2008/C 14/02).
10) Nařízení Komise (ES) č. 1998/2006 ze dne 15. prosince 2006 o
použití článků 87 a 88 Smlouvy na podporu de minimis.