366/2013 Sb.
NAŘÍZENÍ VLÁDY
ze dne 30. října 2013
o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým
spoluvlastnictvím
Vláda nařizuje k provedení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:
ČÁST PRVNÍ
OBECNÁ USTANOVENÍ
§ 1
Předmět úpravy
(1) Toto nařízení upravuje
a) způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce,
b) části nemovité věci, které jsou společné,
c) podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.
(2) Ustanovení tohoto nařízení týkající se bytu platí také pro nebytový
prostor.
ČÁST DRUHÁ
ZPŮSOB VÝPOČTU PODLAHOVÉ PLOCHY
§ 2
Prostorové ohraničení bytu
Pro účely výpočtu podlahové plochy je byt, jako prostorově oddělená
část domu, ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově
oddělené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi
stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt; obdobně to platí pro
ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní
obytný prostor.
§ 3
Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce
(1) Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech
místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i
nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře,
komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena
vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich
povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá
zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a
jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.
(2) Podlahovou plochu mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více
podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu tvoří půdorysná plocha všech
místností vypočtená způsobem stanoveným v odstavci 1 a plocha pouze
dolního průmětu schodiště.
(3) V případě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s
dolním prostorem schodištěm, se podlahová plocha galerie započítává
jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru
dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi
stěnami; započítává se současně plocha dolní místnosti, má-li alespoň
stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště. Pokud
podmínky minimální podchodné výšky nejsou splněny, započte se pouze
plocha dolní místnosti.
(4) Vypočtená podlahová plocha bytu podle odstavců 1 až 3 se uvádí v m2
a zaokrouhluje na jedno desetinné místo tak, že pět setin m2 a více se
zaokrouhluje směrem nahoru, k méně než pěti setinám m2 se nepřihlíží.
ČÁST TŘETÍ
SPOLEČNÉ ČÁSTI NEMOVITÉ VĚCI
§ 4
Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům
postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a
s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy,
předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné
stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní
kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a
správy domu.
Společné části domu
§ 5
(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu
včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro
zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému
vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského
zákoníku, jsou zejména
a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové
stěny domu,
b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek,
dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních,
c) komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně
vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných
komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu
domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné
spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek
jako spalinová cesta tepelného spotřebiče,
d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště,
chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně
okenic),
e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině
obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je
vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce
vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do vnitřního prostoru
místnosti,
f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze
z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li
přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka
příslušné jednotky,
g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně
všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné
osoby,
h) výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů,
autovýtahů a autoplošin, vnější požární schodiště,
i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní
kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které
nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu,
j) bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud
nejsou zahrnuty v jednotce.
(2) Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově
ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále
všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny,
sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní
omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné
obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů,
a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách.
(3) Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v
bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí
příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou
protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové
krytiny a nezasahuje do společných částí domu.
§ 6
Společnými částmi domu jsou dále
a) přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky
energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví
dodavatelů, domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro
napojení potrubí odpadních vod z bytu, domovní potrubí pro odvádění
dešťových vod,
b) rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem,
c) rozvody plynu až k uzávěru pro byt,
d) rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o
hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro
byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro
jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká
rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,
e) jde-li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla, včetně
rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně
termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na
topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické
ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné
části,
f) protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů,
osvětlení společných částí,
g) veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla
pořízena jako společná; to se netýká zařízení vzduchotechniky,
pořídí-li je vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy
ventilací,
h) systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k
zapojení do bytu,
i) rozvody telefonu, domácí zvonek, vnitřní vybavení a umělecká výzdoba
společných částí domu, vjezdové závory, brány, vrata a jiné
příslušenství domu, které je nezbytně nutné k provozu domu a k užívání
jednotek a z hlediska své povahy je k tomuto účelu určeno.
ČÁST ČTVRTÁ
PODROBNOSTI O ČINNOSTECH TÝKAJÍCÍCH SE SPRÁVY DOMU A POZEMKU
Činnosti týkající se správy domu a pozemku
§ 7
Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a
technického se rozumí zejména
a) provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných
částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká
se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále
společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky,
pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek
nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této
společné části na vlastní náklady,
b) revize technických sítí, společných technických zařízení domu,
protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla,
teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných
společných zařízení podle technického vybavení domu,
c) údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku,
d) uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky
upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných
případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných
právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy
neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.
§ 8
Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních
činností se rozumí zejména
a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické
činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace
domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému
provedení podle jiných právních předpisů1) a zajišťování dalších
činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku
z jiných právních předpisů,
b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od
vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku,
stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,
c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné
hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství
vlastníků jednotek,
d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům
jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze
stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění
vlastníků jednotek přijatých v souladu s jinými právními předpisy a se
stanovami společenství vlastníků jednotek,
e) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických
zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě,
včetně sjednávání s tím souvisejících smluv,
f) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků
jednotek.
§ 9
Neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje
nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození
jiného bytu, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna činit opatření
ke zjednání nápravy i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu
domu jako celku. Právo vlastníka jednotky činit opatření k nápravě tím
není dotčeno.
§ 10
(1) Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a
pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména
a) zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,
b) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a
spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si
vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo,
c) pojištění domu,
d) nájmu společných částí domu a
e) zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s
užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek, ke kterým nemá
osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávnění je provozovat, jako
jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, dieselagregáty a
podobná vyhrazená technická zařízení.
(2) Osoba odpovědná za správu domu a pozemku dohlíží na plnění
uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní
strany.
§ 11
Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je oprávněna, určí-li tak
shromáždění vlastníků jednotek, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou,
která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku.
§ 12
Pro účely rozvržení příspěvků ve stejné výši na každou jednotku podle §
1180 odst. 2 občanského zákoníku se odměnami osoby, která dům spravuje,
rozumí odměna správce v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků
jednotek; odměnami členů orgánů osoby, která dům spravuje, se rozumí
odměny členů volených orgánů společenství vlastníků jednotek.
Některé další činnosti společenství vlastníků jednotek při správě domu
a pozemku
§ 13
(1) V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je
rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž
pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000 Kč,
dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž
zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč; to
neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco
jiného.
(2) V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je
rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité
věci, nepřevyšují- li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč
v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o
opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy
společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.
§ 14
(1) K nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví
společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi může
shromáždění vlastníků jednotek dát předchozí souhlas jen v případě,
jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a pozemku;
rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství
vlastníků jednotek nepřísluší.
(2) Ke sjednání úvěru a k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k
jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením
zástavní smlouvy souhlasil, je oprávněno shromáždění vlastníků jednotek
dát souhlas jen pro účely správy domu a pozemku, především pro opravy,
úpravy společných částí nebo změny stavby, jejichž realizace byla
schválena usnesením shromáždění vlastníků jednotek.
Hospodaření společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku
§ 15
Rozpočet na kalendářní rok, sestavený podle pravidel určených ve
stanovách, schvaluje shromáždění vlastníků jednotek, které také
schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření
společenství vlastníků jednotek.
§ 16
(1) Příjmem společenství vlastníků jednotek jsou zejména
a) příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku podle § 1180
občanského zákoníku,
b) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s
platbami příspěvků na správu domu a pozemku podle § 1180 občanského
zákoníku,
c) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s
platbami za plnění spojená nebo související s užíváním jednotky podle §
1181 občanského zákoníku, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a
pokuty za nesplnění povinnosti vlastníka jednotky podle § 13 odst. 1
zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s
poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v
domě s byty,
d) úroky z vkladů na bankovních účtech společenství vlastníků jednotek,
e) penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami
za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků
jednotek,
f) pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím
vlastníků jednotek týkající se společných částí a bonifikace za
příznivý škodní průběh a
g) příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství vlastníků
jednotek.
(2) Příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy plynoucí z
nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na
bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto
příjmy
a) nájemné z pronájmu společných částí domu,
b) úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných
částí s platbami nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním
těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování a
c) příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v
domě pro tyto osoby.
§ 17
Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti
Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2
občanského zákoníku se rozumí zejména
a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství
vlastníků jednotek,
b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním
jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby
vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,
c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost,
například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
d) náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku,
například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li
samostatně měřena, poštovné, a
e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy
domu a pozemku.
ČÁST PÁTÁ
ÚČINNOST
§ 18
Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014.
Předseda vlády:
Rusnok v. r.
Ministr průmyslu a obchodu:
Cieńciała v. r.
