Published: 1990-07-16
Read law translated into English here: https://www.global-regulation.com/translation/finland/645915/laki-asumisoikeusasunnoista.html
Key Benefits:
Katso tekijänoikeudellinen huomautus käyttöehdoissa.
Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään:
Asumisoikeudella tarkoitetaan tässä laissa yksityishenkilölle luovutettua oikeutta hallita asuinhuoneistoa ja mahdollisesti muita tiloja talossa, jonka rakentamiseen on myönnetty asuntotuotantolain (247/1966) 6 §:n 1 momentin 8 kohdassa tarkoitettua lainaa, joka on lainoitettu aravalain (1189/1993) 21 §:n tai asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (1205/1993) 3 §:n taikka vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) 20 §:n mukaan taikka jonka rakentaminen, hankinta tai perusparantaminen on rahoitettu muulla tavoin sekä jonka omistaa aravalain 22 §:ssä tai 44 §:n 3 momentissa, asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 4 §:ssä tai vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 5 §:ssä tarkoitettu yhteisö tai muu 1 a §:ssä tarkoitettu yhteisö tai säätiö (asumisoikeustalo). Asumisoikeus perustetaan asumisoikeustalon omistajan ja asumisoikeuden saajan välisellä sopimuksella (asumisoikeussopimus). (14.2.2003/127)
Kun asumisoikeus perustetaan, oikeuden saajan on maksettava talon omistajalle asumisoikeusmaksu. Lisäksi asumisoikeuden haltijan on maksettava käyttövastiketta siten kuin tässä laissa säädetään.
Ehto, jonka mukaan asumisoikeuden edellytykseksi tai asumisoikeuden perusteella asetetaan asumisoikeuden haltijalle muu kuin tässä laissa tarkoitettu maksuvelvollisuus, on mitätön.
Asumisoikeustalon omistajina voivat olla seuraavat yhteisöt tai säätiöt:
1) 1 §:ssä mainittujen lakien mukaiset omistajat;
2) jollei 2 momentista muuta johdu, sellaiset osakeyhtiöt, säätiöt tai asumisoikeusyhdistykset, joiden tarkoituksena on tarjota tässä laissa tarkoitettuja asumisoikeuksia omistamassaan yhdessä tai useammassa talossa.
Edellä 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetun osakeyhtiön osakkeenomistajina voi olla vain kuntia, kuntayhtymiä tai muita julkisyhteisöjä taikka sellaisia yhteisöjä tai säätiöitä, joiden tarkoituksena on olla osakkaana omistajayhteisössä aikaansaadakseen tässä laissa tarkoitettua toimintaa.
Asumisoikeustalon omistava yhteisö tai säätiö voi myös harjoittaa toimintaa taikka olla osakkaana tai jäsenenä muussa yhteisössä tai säätiössä, jonka tarkoituksena on tuottaa tässä laissa tarkoitettuun toimintaan liittyviä palveluja.
Pakkohuutokauppaostajan velvollisuudesta täyttää tässä laissa säädetyt omistajuuden edellytykset säädetään 49 §:ssä.
Asumisoikeustalon omistavan osakeyhtiön osakepääoman on oltava vähintään 8 000 euroa. Jos yhtiön omistuksessa ei ole muita asumisoikeustaloja kuin 3 §:n 3 momentissa tarkoitettuja, osakepääoman on oltava vähintään 80 000 euroa.
Asumisoikeustalon omistavat osakeyhtiöt ovat aina yksityisiä osakeyhtiöitä.
Asumisoikeussopimuksia tekevän talon omistajan nimessä on oltava sana "asumisoikeus" tai "asoasunnot". Muu yhteisö tai henkilö ei saa nimessään tai toiminnassaan käyttää näitä sanoja eikä myöskään luovuttaessaan sopimuksen, osakkeen tai osuuden perusteella rakennuksen tai sen osan (huoneisto) hallinnan toiselle käyttää sopimuksesta nimeä asumisoikeussopimus tai rakennuksen taikka sen osan hallintaoikeudesta nimitystä asumisoikeus. Asumisoikeusyhdistyksistä on lisäksi voimassa, mitä niistä erikseen säädetään.
Asumisoikeussopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti. Suullinen sopimus tai suullinen sopimusehto ei sido asumisoikeuden saajaa. Sopimuksesta tulee käydä ilmi ainakin:
1) sopimuksen osapuolet;
2) asuinhuoneisto sekä mahdollinen muu rakennuksen tai kiinteistön osa, jota asumisoikeus koskee (huoneisto);
3) huoneistosta suoritetun asumisoikeusmaksun suuruus ja sen määräytymisen peruste; sekä (28.11.1994/1073)
4) huoneistosta hallintasuhteen alkaessa suoritettavan käyttövastikkeen suuruus ja sen määräytymisperusteet. (28.11.1994/1073)
Asumisoikeustalon rakentamisvaiheesta tai muusta hankintavaiheesta perittävät asumisoikeusmaksut eivät saa yhdessä ylittää määrää, joka tarvitaan aravalainan tai vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain mukaisesti vahvistettavan, aravalainoituksen tai korkotukilainoituksen perustana olevan hankinta-arvo-osuuden rahoittamista varten otettavien lainojen ja oman pääoman lisäksi. (14.2.2003/127)
Asumisoikeusmaksuina voidaan kerätä enintään 15 % asuntolainoituksen perustana olevasta hankinta-arvo-osuudesta.
Jos asumisoikeustalon rakentaminen tai hankinta rahoitetaan muulla kuin 1 momentissa tarkoitetulla tavalla, asumisoikeustalon rakentamis- tai hankintavaiheesta perittävät asumisoikeusmaksut eivät saa yhdessä ylittää määrää, joka tarvitaan lainojen ja oman pääoman lisäksi talon omistajan ilmoittaman asumisoikeustalon hankinta-arvon rahoittamiseksi. Asumisoikeusmaksuina voidaan tällöin kerätä enintään 30 prosenttia tästä hankinta-arvosta. (14.2.2003/127)
Asumisoikeustalon omistajan on avattava erillinen tili, jolle on ennen asumisoikeustalon valmistumista maksettava:
1) talon rakentamista tai hankintaa varten nostetut lainat; sekä
2) asumisoikeustalon rakentamis- tai muusta hankintavaiheesta perityt asumisoikeusmaksut.
Tilillä olevia varoja ei saa käyttää kyseisen asumisoikeustalon rakentamisen tai muun hankinnan kannalta vieraaseen tarkoitukseen, ellei tästä tai muusta laista muuta johdu.
Jos talon omistaja on perinyt asumisoikeuden haltijoiksi ilmoittautuneilta ennen asumisoikeussopimuksen tekemistä tai asumisoikeuden haltijoilta ennen talon valmistumista varaus- tai muita maksuja, ne on myös talletettava erilliselle tilille. Tiliä ei saa käyttää varojen keräämisen kannalta vieraisiin tarkoituksiin, ellei tästä tai muusta laista muuta johdu.
Sen lisäksi, mitä tässä pykälässä säädetään, asumisoikeuden haltijaksi voidaan hyväksyä vain yksi tai useampi sellainen henkilö, joka täyttää 4 a ja 4 b §:ssä säädetyt edellytykset. Jollei tällaisia hakijoita sillä kertaa ole, voidaan hyväksyä muukin kuin edellä tarkoitettu henkilö. Jos tällaisia muita hakijoita on useampia, etusija asuntoon on sillä, jonka järjestysnumero on pienempi kuin muiden. (29.12.2005/1210)
Asumisoikeuden saajan tulee olla kunnan hyväksymä 1 momentissa tarkoitettu henkilö tai henkilö, jolle asumisoikeus tämän lain mukaan voi siirtyä. (29.12.2005/1210)
Asumisoikeussopimus, jolla asumisoikeus annetaan muulle kuin 2 momentissa tarkoitetulle henkilölle, on mitätön.
Asumisoikeuden saajien valitsemiseksi kunnan on julistettava asumisoikeudet haettaviksi. Myös useammat kunnat yhdessä voivat julistaa kuntien alueella jaettavat asumisoikeudet haettaviksi. Käyttöön otettavat ja vapautuvat asumisoikeudet luovutetaan 1 momentissa tarkoitetut ehdot täyttäville hakijoille hakemusten jättöajankohdan mukaisessa järjestyksessä.
Asumisoikeuden luovutuksesta sekä sen siirtymisestä avio-oikeuden taikka perinnön tai testamentin nojalla säädetään 7 luvussa.
Kunta hyväksyy asumisoikeuden haltijaksi tässä pykälässä asetetut edellytykset täyttävät asumisoikeuden hakijat näiden järjestysnumeron mukaisessa järjestyksessä, jollei 4 b §:stä muuta johdu. Hakijalla, jonka hakemusta tarjottu asumisoikeus vastaa, on oikeus tulla hyväksytyksi asumisoikeuden haltijaksi ennen hakijaa, jonka järjestysnumero on suurempi. Kunnan on ennen asumisoikeuden haltijaksi hyväksymistä tarkistettava, että asumisoikeuden tarjonnassa ei ole loukattu hakijoiden oikeutta tulla hyväksytyksi järjestysnumeroidensa mukaisessa järjestyksessä. Ennen asumisoikeuden haltijaksi hyväksymistä on myös selvitettävä, että hakija haluaa ottaa vastaan tarjotun asumisoikeuden. Hakija voidaan hyväksyä myös ehdolla, että hän asetetun määräajan kuluessa, joka ei saa olla kuutta kuukautta pitempi, täyttää asumisoikeuden haltijan hyväksymiselle tässä pykälässä asetetut edellytykset. Asumisoikeus osoitetaan nimettyyn tai riittävästi yksilöityyn huoneistoon valmistuneessa tai suunnitteilla olevassa taikka myöhemmin suunniteltavassa ja valmistuvassa asumisoikeustalossa.
Asumisoikeuden hakijan tulee hakuajan päättyessä tai hakemusta jätettäessä, jos asumisoikeuksia voidaan hakea jatkuvasti, olla:
1) 18 vuotta täyttänyt henkilö; tai
2) lisäksi erikseen ilmoitettuun ikä- tai muuhun erityisryhmään kuuluva henkilö, jos jaettavat asunnot on ensisijaisesti tarkoitettu tällaisille henkilöille ja vähimmäisiästä tai muista vaatimuksista on asianmukaisesti ja julkisesti ilmoitettu julistettaessa asumisoikeudet haettaviksi.
(29.12.2005/1210)Asumisoikeuden haltijaksi hyväksymisen edellytyksenä on hakijan asumisoikeusasunnon tarve. Hakijalla ei katsota olevan asumisoikeusasunnon tarvetta, jos hänellä on:
1) hakualueella omistusasunto, joka sijainniltaan, kooltaan, varustetasoltaan, asumiskustannuksiltaan ja muilta ominaisuuksiltaan kohtuudella vastaa haettua asumisoikeusasuntoa; tai
2) varallisuutta siinä määrin, että hän voi rahoittaa vähintään 50 prosenttia hakemansa tai hakemaansa vastaavan asunnon käyvästä vapaasta hinnasta tai peruskorjata hakualueella sijaitsevan omistusasuntonsa hakemaansa asuntoa vastaavaksi.
(29.12.2005/1210)Asumisoikeuden tarve arvioidaan asumisoikeuden haltijaksi hyväksymishetkellä. Tämä arviointi ei saa perustua vuotta vanhempiin selvityksiin. Edellä 3 momentin 2 kohdassa tarkoitettuna varallisuutena otetaan huomioon hakijan varallisuus, jollei sen arvo ole vähäinen tai jollei se ole välttämätön hakijan elinkeinon tai ammatin harjoittamisesta saatavan kohtuullisen toimeentulon hankkimiseksi. Jos varallisuuden määrässä on esitetyn selvityksen jälkeen tapahtunut merkittävä muutos, varallisuus otetaan huomioon sellaisena kuin se on hyväksymishetkellä.
Mitä 3 momentissa säädetään asumisoikeuden haltijan hyväksymisen edellytyksistä, ei sovelleta:
1) asumisoikeusasunnosta toiseen vaihtavaan hakijaan; tai
2) 55 vuotta täyttäneeseen hakijaan.
(29.12.2005/1210)Milloin asumisoikeusasunto tai asuntoryhmä on rakennettu tai hankittu erityistä ryhmäasumista varten, voidaan tällainen asunto tai asuntoryhmä julistaa ryhmän haettavaksi. Ryhmän yksittäisen jäsenen vaihtuessa ei sovelleta, mitä tämän pykälän 3–4 momentissa säädetään. Mitä tässä pykälässä säädetään, ei myöskään sovelleta asumisoikeuden haltijaksi hyväksyttyjen tai asumisoikeuden tämän lain mukaisesti muutoin saaneiden vaihtaessa keskenään asumisoikeuksiaan.
Kun talo muutetaan asumisoikeustaloksi, voidaan osakeomistuksen tai huoneenvuokraoikeuden perusteella huoneistoa tällöin hallitseva 18 vuotta täyttänyt henkilö tai häneltä oikeutensa johtava huoneistossa asuva perheenjäsen hyväksyä asumisoikeuden haltijaksi 4 a §:n estämättä taikka hän voi jatkaa huoneiston hallintaa vuokralaisena tai huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana tai osaomistajana. Tällöin henkilö voidaan 4 a §:n estämättä myös myöhemmin hyväksyä asumisoikeuden haltijaksi asuntoon, jota hän tai hänen perheensä on hallinnut jo ennen talon muuttamista asumisoikeustaloksi. Kun tällainen asunto vapautuu, valitaan asumisoikeuden haltija siten kuin 4 ja 4 a §:ssä säädetään.
Asumisoikeutta hakevan on ilmoittauduttava kunnalle, jonka alueelta asumisoikeutta haetaan. Kunnat voivat muodostaa myös yhteisen hakualueen. Kunta antaa asumisoikeutta hakevalle järjestysnumeron siten kuin tämän pykälän 2–4 momentissa säädetään. Hakijan on ilmoittauduttava myös sille talonomistajalle, jonka omistamasta tai omistukseen tulevasta talosta hän haluaa asumisoikeuden. Asumisoikeutta haettaessa hakija ilmoittaa nimensä, osoitteensa ja henkilötunnuksensa sekä esittää asumisoikeuden haltijaksi hyväksyttävältä vaaditut selvitykset. Asumisoikeuksien tarjoaminen ja tarjouksiin annettavien vastauksien vastaanottaminen on talonomistajan tehtävä.
Hakualueella käyttöön otettavien tai vapautuvien asumisoikeuksien saajien yksilöimiseksi kunnan on julistettava 1 momentissa tarkoitetut järjestysnumerot julkisesti ja yleisesti haettaviksi. Järjestysnumerot on julistettava haettaviksi asetetun määräajan kuluessa (hakuaika). Hakuajan kuluessa saapuneet hakemukset käsitellään 3 momentin 1 kohdan mukaisesti. Hakuajan jälkeen voidaan järjestysnumeroita hakea jatkuvasti. Hakuajan jälkeen saapuneet hakemukset käsitellään 3 momentin 2 kohdan mukaisesti. Jos hakemuksia ei ole tarpeeksi, voidaan asettaa uusi hakuaika, jonka kuluessa jätetyt hakemukset käsitellään mainitun 1 kohdan mukaisesti. Aikaisemmin haettu tai saatu järjestysnumero ei ole este uusien järjestysnumeroiden saamiselle joko samalla tai eri hakualueella. Jos hakijalla on hakualueella useampia numeroita, joita vastaan ei ole saatu asumisoikeusasuntoa, hän päättää siitä, millä niistä hän hakee. (29.12.2005/1210)
Asumisoikeuden hakijat saavat järjestysnumeronsa 2 momentissa tarkoitettujen hakemusten perusteella seuraavasti:
1) hakuaikana hakeneiden keskinäinen järjestys ratkaistaan arvalla;
2) jatkuvan haun aikana hakemuksensa jättäneiden keskinäinen järjestys määräytyy hakuaikana hakeneiden jälkeen hakemusten jättöpäivän mukaan niin, että samana päivänä hakemuksensa jättäneiden keskinäinen järjestys arvotaan.
Jos hakijalle on tarjottu hänen ilmoituksensa mukaista ja hänen asunnon tarvettaan kohtuudella vastaavaa asuntoa ja hän kieltäytyy kolmannesta tällaisesta asunnosta, kunta siirtää hänet järjestysnumeroltaan muiden hakijoiden jälkeen. Tarjotusta asumisoikeudesta kieltäytymisenä pidetään myös sitä, että hakija talon omistajan asettamassa kohtuullisessa määräajassa ei vastaa hänelle tehtyyn tarjoukseen tai hänelle annettuun ilmoituksen täsmentämiskehotukseen taikka ei esitä tarpeellista selvitystä asumisoikeusasunnon tarpeen arviointiin vaadituista seikoista. Määräaika ei saa olla kahta viikkoa lyhyempi.
Järjestysnumeronsa muuttumatta hakija voi muuttaa tai täsmentää talon omistajalle tekemäänsä ilmoitusta siitä, millaisen asumisoikeusasunnon hän haluaa. Talonomistaja voi ennen tarjousten tekemistä kehottaa sillä kertaa jaettavien asumisoikeuksien hakijoita täsmentämään ilmoitustaan. Ilmoituksen täsmentämiskehotus tulee antaa kirjallisesti tiedoksi hakijan ilmoittamalla osoitteella niille hakijoille, joita se koskee.
Talonomistaja on velvollinen yleisesti ja julkisesti ilmoittamaan siitä, milloin se on valmis vastaanottamaan asumisoikeuden haltijaksi haluavien ilmoittautumisia. Ilmoittautumisia voidaan ottaa vastaan ilmoitettuna ilmoittautumisaikana tai jatkuvasti taikka vain tietyn talon osalta taikka yleensä niiden talojen osalta, joita kyseinen talonomistaja omistaa tai tulee omistamaan. Talonomistaja voi myös määrätä, että asumisoikeuden hakijoiden ilmoittautumiset ovat voimassa määräajan, joka on edellä mainitussa ilmoituksessa mainittava. Talonomistaja voi myös vaatia, että ilmoitusten edelleen voimassa oleminen edellyttää, että ne tietyn ajan kuluttua uudistetaan. Myös tämän velvoitteen asettamisesta on mainittava edellä mainitussa ilmoituksessa tai, jos uudistamisvelvoite asetetaan hakijoille heidän ilmoittautumisensa jälkeen, velvoitteesta on yleisesti ja julkisesti ilmoitettava sekä erikseen kirjallisesti ilmoitettava kullekin ilmoittautuneelle hänen ilmoittamallaan osoitteella.
Asumisoikeuden hakija saa ilmoittautua useammalle talonomistajalle sekä ilmoittaa talonomistajalle keille muille talonomistajille hän on aikaisemmin ilmoituksensa tehnyt ja joiden hän odottaa tarjoavan hänelle asumisoikeutta talostaan. Asumisoikeuden hakija saa peruuttaa myös talonomistajalle tekemänsä ilmoittautumisen, jos hän ei enää ole kiinnostunut saamaan asumisoikeutta tämän omistamasta tai omistukseen tulevasta talosta.
Talonomistajan tulee ilmoituksestaan ottaa vastaan asumisoikeuden haltijaksi haluavien ilmoituksia antaa tieto kunnalle, jonka alueella sijaitsevasta asumisoikeustalosta asumisoikeuksia on tarjolla. Kunnan tulee huolehtia siitä, että asumisoikeuden hakijat saavat myös kunnasta tiedon siitä, mitkä talonomistajat kulloinkin ottavat ilmoittautumisia vastaan.
Mitä 4, 4 a, 4 c ja 4 d §:ssä säädetään, ei sovelleta 3 §:n 3 momentissa tarkoitetun asumisoikeustalon asumisoikeuden haltijaan, jollei talon omistaja toisin päätä. Mitä 4 b §:ssä säädetään, sovelletaan vain siltä osin, mikä koskee asuvan asukkaan etusijaa asumisoikeuden haltijaksi.
Asumisoikeuden haltijalla ja hänen kanssaan asumisoikeusasunnossa asuvalla on oikeus osallistua asumisoikeustaloa koskevaan hallintoon ja päätöksentekoon sekä saada sitä koskevia tietoja vähintään siinä laajuudessa kuin yhteishallinnosta vuokrataloissa annetussa laissa (649/1990) säädetään. Mainitun lain 20 §:ssä tarkoitettu Valtion asuntorahaston toimivalta ei kuitenkaan koske tämän lain 3 §:n 3 momentissa tarkoitettuja asumisoikeustaloja. (12.1.2007/22)
Mitä 1 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos talon omistaa asumisoikeusyhdistys. Asumisoikeuden haltijan ja häneltä oikeutensa johtavan oikeuksista osallistua asumisoikeusyhdistyksen päätöksentekoon säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetussa laissa (1072/1994).
Valtion asuntorahasto voi antaa yleistä ohjausta muiden kuin 3 §:n 3 momentissa tarkoitettujen asumisoikeustalojen asumisoikeuden haltijan valinnassa.
Mitä tässä laissa on säädetty, on voimassa myös sen jälkeen, kun 1 §:n 1 momentissa tarkoitettu laina on maksettu takaisin.
Tämän lain säännöksistä ei voida asumisoikeussopimuksessa poiketa asumisoikeuden haltijan tai tältä oikeutensa johtaneen vahingoksi.
Kun asumisoikeustalo tai sen asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat vapautuneet tämän lain mukaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista ja 51 §:ssä tarkoitetut merkinnät on asianmukaisesti poistettu, lakkaa myös tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten soveltaminen taloon ja sen asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin. Rajoituksista vapauttamisesta säädetään 50 b §:ssä. (29.12.2005/1210)
Jos talon omistajalla ei ole enää tämän lain käyttö- ja luovutusrajoitusten alaista taloa omistuksessaan, lakkaa tämän lain soveltaminen myös tällaiseen omistajaan, sen osakkeisiin ja osakkeiden omistajiin ottaen kuitenkin huomioon, mitä 1 c §:ssä säädetään. (29.12.2005/1210)
Jos vapautuneesta talosta tarjotaan uudelleen huoneisto asumisoikeuden nojalla hallittavaksi, sovelletaan taloon ja sen omistajaan, mitä tässä laissa säädetään. (29.12.2005/1210)
Jos tässä laissa tarkoitetulla omistajalla on omistuksessaan myös sellaisia taloja tai huoneistoja, joita ei ole tarjottu asumisoikeuden nojalla hallittavaksi, tätä lakia ei sovelleta näihin taloihin ja huoneistoihin tai niiden hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin.
Talon omistajan on pidettävä huoneisto asumisoikeuden haltijan saatavana sinä päivänä, jona tällä asumisoikeussopimuksen mukaan on oikeus saada huoneisto hallintaansa.
Asumisoikeuden haltijan saadessa huoneiston hallintaansa huoneiston on oltava sellaisessa kunnossa kuin asumisoikeuden haltija kohtuudella voi edellyttää ottaen huomioon sopimuksen sisältö, huoneiston ikä, paikalliset asunto-olosuhteet sekä muut seikat.
Talon omistajan on myös asumisoikeuden haltijan hallinta-aikana pidettävä huoneisto 1 momentissa tarkoitetussa kunnossa.
Asumisoikeuden haltijalla on oikeus saada vapautus käyttövastikkeen maksamisesta tai kohtuullinen alennus käyttövastikkeen määrään siltä ajalta, jona huoneistoa ei sen hallinnan luovutuksen viivästymisen tai kunnon puutteellisuuden vuoksi ole voitu käyttää tai jona sen kunto on muuten ollut puutteellinen. Asumisoikeuden haltijalla ei kuitenkaan ole tällaista oikeutta, jos huoneiston luovutuksen viivästyminen tai sen kunnon puutteellisuus johtuu hänen vastuulleen kuuluvasta seikasta. Milloin kysymyksessä on hallinta-aikana syntynyt huoneiston kunnon puutteellisuus, asumisoikeuden haltijalla ei myöskään ole edellä mainittua oikeutta aikaisemmasta ajankohdasta kuin siitä, jolloin talon omistaja on saanut tiedon puutteellisuudesta.
Asumisoikeuden haltijalla on oikeus korvaukseen vahingosta, joka hänelle on aiheutunut 8 §:ssä tarkoitetusta talon omistajan sopimusrikkomuksesta, jollei talon omistaja osoita, ettei sopimusrikkomus eikä vahinko johdu laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta hänen puolellaan.
Jos talon omistaja laiminlyö talon omistajalle tässä laissa säädetyn tehtävän tai muutoin menettelee tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten vastaisesti, aluehallintovirasto voi asettaa määräajan, jonka kuluessa tehtävä on suoritettava tai menettely oikaistava. Aluehallintovirasto voi asettaa tehtävän suorittamisen tai menettelyn oikaisemisen tehosteeksi uhkasakon.
Ennen 1 momentissa tarkoitetun määräyksen antamista talon omistajalle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi asiassa. Päätös uhkasakon asettamisesta on annettava tiedoksi siten kuin uhkasakkolaissa (1113/1990) säädetään.
Talon omistaja on velvollinen korvaamaan kohtuullisessa määrin välittömän vahingon, joka aiheutuu siitä, että asumisoikeuden saajaksi tai luovutuksensaajaksi hakeva taikka asumisoikeuden saajaksi tai luovutuksensaajaksi hyväksytty ei saa hakemaansa asumisoikeutta talon omistajan tai hänen edustajansa virheellisen menettelyn vuoksi.
Jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen asuntona, asumisoikeussopimus lakkaa.
Jos huoneiston tuhoutuminen johtuu talon omistajan laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, asumisoikeuden haltijalla on oikeus korvaukseen hänelle aiheutuneesta vahingosta.
Jos asumisoikeussopimus 1 momentin nojalla lakkaa ennen kuin asumisoikeuden haltijalla on oikeus saada huoneisto hallintaansa eikä talon omistaja lakkaamisperusteesta tiedon saatuaan viipymättä ilmoita siitä asumisoikeuden haltijalle, tällä on oikeus saada korvaus talon omistajan laiminlyönnistä hänelle aiheutuneesta vahingosta.
Asumisoikeuden haltijalla on oikeus tehdä huoneistossa kunnossapito- ja muutostöitä niin kuin tässä pykälässä säädetään.
Merkitykseltään olennaisesta kunnossapito- ja muutostyöstä asumisoikeuden haltijan on ennalta ilmoitettava talon omistajalle.
Ilman talon omistajan lupaa asumisoikeuden haltija ei saa ryhtyä
1) toimenpiteeseen, joka saattaisi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa talon omistajalle taikka muun huoneiston tai tilan haltijalle;
2) toimenpiteeseen, joka saattaisi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmastointijärjestelmään;
3) kunnossapitotyöhön, josta asumisoikeuden haltija haluaa 12 §:n nojalla vaatia korvausta talon omistajalta.
Talon omistajalla on oikeus valvoa, että huoneiston kunnossapito- tai muutostyö tehdään rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti.
Asumisoikeuden haltijalla, joka talon omistajan luvalla on tehnyt huoneistossa tarpeellisia kunnossapitotöitä, on oikeus saada niistä talon omistajalta kohtuullinen korvaus.
Talon omistajalla on oikeus päästä huoneistoon, kun se on tarpeellista huoneiston hoidon, kunnon, kunnossapito- tai muutostyön silmälläpitoa tai korjaustyön suorittamista varten. Käynti huoneistossa on järjestettävä asumisoikeuden haltijalle sopivana aikana, jollei työn kiireellisyys tai laatu muuta vaadi.
Kun talon omistajalle on tehty 23 §:n 2 momentissa tarkoitettu ilmoitus asumisoikeudesta luopumisesta, talon omistajalla on oikeus näyttää huoneistoa talon omistajalle ja asumisoikeuden haltijalle sopivana aikana. (14.2.2003/127)
Asumisoikeuden haltija on velvollinen korvaamaan talon omistajalle vahingon, jonka hän tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle. Asumisoikeuden haltija ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä asumisoikeussopimuksen mukaiseen tarkoitukseen.
Asumisoikeuden haltija on velvollinen korvaamaan talon omistajalle myös vahingon, jonka huoneistossa hänen luvallaan oleskeleva henkilö on tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle. Asumisoikeuden haltija ei kuitenkaan vastaa vahingosta, jonka aiheuttaa talon omistajan toimesta tai lukuun tehtävän työn suorittaja.
Mitä 1 ja 2 momentissa on säädetty, koskee soveltuvin osin myös asumisoikeussopimuksen perusteella asumisoikeuden haltijan käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.
Asumisoikeuden haltijan maksettavaa vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuullista ottaen huomioon vahinkoon johtaneet syyt, asumisoikeuden haltijan mahdollisuudet ennakoida ja estää vahingon syntyminen, olemassa olevat vakuutukset ja vakuutusmahdollisuudet sekä muut seikat.
Asumisoikeuden haltijan on viipymättä ilmoitettava talon omistajalle huoneiston vahingoittumisesta tai puutteellisuudesta. Ilmoitus on tehtävä heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi suoritettava viipymättä.
Jos huoneisto jätetään käyttämättä pitkäksi aikaa, asumisoikeuden haltijan on ilmoitettava siitä talon omistajalle ja varattava omistajalle mahdollisuus päästä huoneistoon.
Asumisoikeuden haltija, joka laiminlyö 1 tai 2 momentissa tarkoitetun ilmoituksen tai pääsymahdollisuuden varaamisen, vastaa laiminlyönnistään aiheutuneesta vahingosta.
Asumisoikeuden haltijalta voidaan periä kohtuullista käyttövastiketta.
Käyttövastikkeiden suuruuden tulee määräytyä niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot.
Käyttövastikkeen määräytymisperusteiden tulee lisäksi olla sellaiset, että käyttövastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla. Käyttövastike voi määräytyä niin, että erilaisia menoeriä varten on eri maksuperuste, kuten huoneiston pinta-ala taikka veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus tai käyttö. (28.11.1994/1073)
Käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.
5 momentti on kumottu L:lla 21.12.2010/1256.
Käyttövastikkeilla voidaan kattaa asumisoikeustalon omistajan menoja, jotka aiheutuvat:
1) kiinteistön ja asuntojen hankinnasta tai rakentamisesta;
2) kiinteistön, rakennusten ja asuntojen ylläpidosta ja hoidosta;
3) perusparannuksesta, uudistuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta, jolla kiinteistö, rakennus tai asunto saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia;
4) asumisoikeustalon omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista, jotka eivät johdu siitä, että omistaja olisi toiminut lainvastaisesti;
5) varautumisesta 2 ja 3 kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin ja 4 kohdassa tarkoitettuihin velvoitteisiin;
6) 48 §:ssä tarkoitetulle asumisoikeustalon tai omistavan yhtiön osakkeen luovutushinnassa huomioon otettavalle omalle pääomalle maksettavasta korosta, joka ei saa ylittää 360 päivän mukaan lasketun 12 kuukauden euriboria enempää kuin viidellä prosenttiyksiköllä, jollei muusta laista muuta johdu;
7) 16 b §:ssä tarkoitetusta osingosta tai hyvityksestä;
8) muusta vastaavasta hyväksyttävästä syystä.
Asumisoikeusasunnosta perittävää käyttövastiketta voidaan käyttää sekä sen asumisoikeustalon, jossa asunto sijaitsee, että saman omistajan muiden asumisoikeustalojen menojen kattamiseen (käyttövastikkeiden tasaus). Käyttövastikkeeseen sisältyviä asumisoikeustalon hoitomenoja, joihin asukas voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, ei kuitenkaan saa tasata eri asumisoikeustalojen kesken. Käyttövastikkeita ei myöskään saa tasata 3 §:n 3 momentissa tarkoitettujen vapaarahoitteisten ja arava- tai korkotukilainoitettujen asumisoikeustalojen kesken.
Ympäristöministeriön asetuksella voidaan säätää tarkemmin:
1) käyttövastikkeita määrättäessä noudatettavista yleisistä periaatteista;
2) käyttövastikkeiden tasaamisessa noudatettavista menettelytavoista.
Osakkeenomistajalle tai muulle asumisoikeustalon omistamaan yhteisöön omapääomaehtoisen sijoituksen tehneelle voidaan maksaa, jollei muusta laista muuta johdu, osinkoa tai muuta hyvitystä ja sitä varten periä käyttövastiketta ottaen kuitenkin huomioon, mitä 16 §:ssä säädetään käyttövastikkeiden määräytymisestä ja 18 §:ssä käyttövastikkeiden kohtuullisuudesta.
Asumisoikeustalon omistajan on toimittajatahosta riippumatta kilpailutettava keskeiset ja arvoltaan merkittävimmät hankkimansa isännöinti-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä kunnossapitotyöt, joiden kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä käyttövastiketta. Jos hankinnan arvo ilman arvonlisäveroa ylittää julkisista hankinnoista annetun lain (348/2007) 15 §:n 1 kohdassa säädetyn kansallisen kynnysarvon, se on kilpailutettava, jollei pakottavista kiireellisistä syistä tai muusta laista muuta johdu.
Asukkailla on oikeus tehdä esityksiä hankintojen kilpailuttamisesta ja osallistua kilpailuttamiseen yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain mukaisessa menettelyssä.
Asumisoikeustalon omistajan on annettava asumisoikeustalon asukkaille tiedot käyttövastikkeen määräytymisen ja sen tasaamisen perusteista, tasauksen vaikutuksesta käyttövastikkeeseen sekä käyttövastikkeilla kerättyjen varojen käytöstä yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain mukaisesti.
Asumisoikeustalon omistajan on käyttövastikkeen määräytymislaskelmassa selvitettävä talokohtaisesti:
1) mitä menoeriä varten käyttövastiketta peritään;
2) minkä verran käyttövastikkeilla kerättävistä eristä aiotaan yhteensä käyttää tasaukseen eri asumisoikeustalojen kesken ja mikä vaikutus tasauksella on yksittäisen asumisoikeustalon käyttövastikkeeseen;
3) paljonko korjausvarausta kerätään ja mihin sitä käytetään.
Edellä 2 momentin 3 kohdassa tarkoitetut korjausvarausta koskevat tiedot on käyttövastikkeen määräytymislaskelmassa selvitettävä myös yhteissummana saman omistajan kaikkien asumisoikeustalojen osalta.
Asumisoikeustalon omistajan on laadittava kirjanpitoonsa perustuva koko yhteisöä ja asumisoikeustaloa koskeva jälkilaskelma, josta käy ilmi, mitä menoeriä on tilikauden aikana katettu käyttövastikkeilla ja paljonko tilikaudelta on syntynyt rahoitusylijäämää tai -alijäämää. Lisäksi jälkilaskelmassa on selvitettävä yhteisölle kumulatiivisesti kertynyt rahoitusylijäämä tai -alijäämä sekä ilmoitettava paljonko kumulatiivisesti kertyneeseen ylijäämään sisältyy korjausvarausta.
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus valvoo muiden kuin 3 §:n 3 momentissa tarkoitetuissa asumisoikeustaloissa sijaitsevien asumisoikeuden nojalla hallittujen huoneistojen käyttövastikkeiden määräytymistä ja niistä 16 d §:n nojalla annettavia tietoja.
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksella tai tämän määräämällä virkamiehellä on oikeus saada asumisoikeustalon omistajalta tarkastettavakseen ja käyttöönsä kaikki valvonnan kannalta tarpeellisiksi katsomansa asiakirjat ja muut tallenteet sekä oikeus ottaa niistä valvonnan kannalta tarpeellisia jäljennöksiä. Asumisoikeustalon omistajan on lisäksi ilman aiheetonta viivytystä toimitettava tarkastukseen oikeutetun pyytämät valvonnan kannalta tarpeelliset tiedot ja selvitykset.
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi päätöksellään valtuuttaa toisen viranomaisen tai ulkopuolisen asiantuntijan suorittamaan 2 momentissa tarkoitettuja tarkastuksia tai ulkopuolinen asiantuntija voi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen pyynnöstä avustaa tarkastuksessa. Ulkopuoliseen tilintarkastajaan ja asiantuntijaan sovelletaan valtionavustuslain (688/2001) 16 §:n säännöksiä.
Talon omistajalle tässä laissa säädetyn tehtävän laiminlyönnin tai muutoin lainvastaisen menettelyn korjaamiseksi asetettavasta määräajasta ja määräajan tehosteeksi asetettavasta uhkasakosta säädetään 9 a §:ssä. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi tehdä asianomaiselle aluehallintovirastolle ilmoituksen 9 a §:n mukaisiin toimiin ryhtymiseksi.
Milloin talon omistaja haluaa korottaa käyttövastiketta, hänen on ilmoitettava siitä asumisoikeuden haltijalle kirjallisesti. Samalla on ilmoitettava korotuksen peruste ja uusi käyttövastike. Korotettu käyttövastike tulee voimaan aikaisintaan kahden kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan käyttövastikkeen maksukauden alusta.
Talon omistajan ei kuitenkaan tarvitse erikseen ilmoittaa lämmöstä, vedestä tai muusta huoneiston käyttöön kuuluvasta etuudesta suoritettavan korvauksen sellaisesta korotuksesta, joka perustuu kulutuksen kasvuun tai huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän lisääntymiseen, jos etuus on sovittu korvattavaksi erikseen kulutuksen tai huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän perusteella. Kunkin maksukauden kulutuksen määrä on ilmoitettava asumisoikeuden haltijalle.
Asumisoikeuden haltija voi saattaa asuntonsa tai muiden asumisoikeussopimuksen nojalla hallitsemiensa tilojen käyttövastikkeen kohtuullisuuden ja oikeellisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi. Tuomioistuin ei kuitenkaan saa alentaa käyttövastikkeen määrää, jos se ylittää kohtuullisena pidettävän käyttövastikkeen vain vähän. Käyttövastiketta voidaan kuitenkin alentaa, jos se on lain tai sopimuksen vastainen. (14.2.2003/127)
Vaatimusta käyttövastikkeen kohtuullisuuden tai oikeellisuuden tutkimisesta ei voida panna vireille asumisoikeussopimuksen nojalla hallitun huoneiston hallinnan päätyttyä. (14.2.2003/127)
Tuomioistuimen on käyttövastikkeen alentamista koskevassa päätöksessään määrättävä, mistä ajankohdasta alentaminen tulee voimaan. Jos tällaiseen alioikeuden päätökseen haetaan muutosta, käyttövastike on kuitenkin maksettava entisen suuruisena siihen saakka, kun hovioikeuden ratkaisu asiassa on annettu, jollei toisin sovita.
Jos tuomioistuin määrää käyttövastiketta alennettavaksi, sen tulee huomioon ottaen käyttövastikkeen alennuksen määrä, alentamisen perusteet ja muut asiassa ilmenneet seikat viran puolesta samalla määrätä, onko talon omistajan kokonaan tai osaksi palautettava liikaa maksettu käyttövastike. Palautusta ei kuitenkaan saa määrätä aikaisemmalta ajalta kuin käyttövastikkeen alentamisvaatimuksen tiedoksiantamista lähinnä edeltäneiltä kahdelta vuodelta.
Mitä 17–19 §:ssä säädetään, ei sovelleta, kun talon omistajana on asumisoikeusyhdistys. Käyttövastikkeen muuttamisesta näissä tapauksissa säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetussa laissa (1072/94).
Asumisoikeuden haltija on velvollinen maksamaan käyttövastiketta huoneiston hallintaoikeuden kestoajalta sekä hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltäkin ajalta, jos huoneiston hallinta vielä jatkuu.
Jos talon omistaja luovuttaa huoneiston hallinnan uudelle asumisoikeuden tai muun oikeuden haltijalle sinä aikana, kun asumisoikeudestaan luopuva 1 momentin mukaan on velvollinen maksamaan käyttövastiketta, asumisoikeudestaan luopuvan maksuvelvollisuus lakkaa, jollei asumisoikeudestaan luopuvan ja uuden asukkaan välillä ole muuta sovittu. (29.12.2005/1210)
Käyttövastike on maksettava viimeistään toisena päivänä käyttövastikkeen maksukauden alusta lukien, jollei maksuajasta ole toisin sovittu. Käyttövastikkeen maksukautena pidetään kuukautta tai muuta ajanjaksoa, jolta käyttövastike sopimuksen mukaan on maksettava.
Ehto, jonka mukaan asumisoikeuden haltijan on suoritettava käyttövastiketta ennakolta, on mitätön.
Käyttövastike saadaan aina suorittaa posti- tai pankkisiirron välityksellä taikka postiosoituksena. Suorituksen katsotaan tapahtuneen sinä päivänä, jonka posti tai pankki on merkinnyt maksupäiväksi maksajalle annettavaan kuittiin tai jona talon omistajan osoitteella varustettu postiosoitus on maksajan saaman kuitin mukaan jätetty postin kuljetettavaksi.
Jos käyttövastike suoritetaan muulla kuin 1 momentissa mainitulla tavalla, talon omistajan on annettava siitä asumisoikeuden haltijalle kuitti.
Huoneiston sijaintipaikkakunnalla käyttövastike saadaan suorittaa talon omistajan liikehuoneistossa tai muussa hänen määräämässään paikassa.
Asumisoikeuden haltija voi luovuttaa asumisoikeuden enintään 24 §:n mukaan vahvistetusta luovutushinnasta:
1) henkilölle, jonka kunta on tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten mukaisesti hyväksynyt luovutuksensaajaksi;
2) puolisolleen, suoraan etenevässä tai takenevassa polvessa olevalle sukulaiselleen taikka sellaiselle perheenjäsenelle, joka luovutushetkellä vakinaisesti asuu huoneistossa; taikka
3) muulle kuin 1 tai 2 kohdassa tarkoitetulle, jos kyseessä on 3 §:n 3 momentissa tarkoitettu asumisoikeus ja jos 4 b §:stä ei muuta johdu.
(14.2.2003/127)Jos asumisoikeuden haltija haluaa luovuttaa asumisoikeutensa muulle kuin 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulle, hänen on ilmoitettava siitä talon omistajalle. Jollei talon omistaja kolmen kuukauden kuluessa ilmoituksesta ole osoittanut luovutuksensaajaa, talon omistaja on asumisoikeuden haltijan vaatimuksesta velvollinen lunastamaan asumisoikeuden 24 §:n mukaisesta luovutushinnasta. Velvollisuutta lunastamiseen ei kuitenkaan ole ennen kuin asumisoikeusasunnon tosiasiallinen hallinta on päättynyt. Siltä, jolle talon omistaja sittemmin luovuttaa lunastetun asumisoikeuden, talon omistaja saa periä enintään 24 §:n mukaisen luovutushinnan. (14.2.2003/127)
Asumisoikeuden luovuttajan on luovutuksen tai lunastuksen yhteydessä esitettävä alkuperäinen asumisoikeussopimuksensa talon omistajalle, jonka on tehtävä siihen merkintä asumisoikeuden luovutuksesta, luovutushinnasta ja sen maksamisesta sekä luovuttajan asumisoikeuden lakkaamisesta. Asumisoikeuden luovuttaja ei vapaudu velvollisuuksistaan asumisoikeuden haltijana ennen kuin asumisoikeus on merkitty lakanneeksi. Käyttövastikkeen maksuvelvollisuuden lakkaamisesta säädetään 20 §:ssä. Talon omistajan on laadittava luovutuksensaajan asumisoikeudesta uusi asumisoikeussopimus.
Mitä tässä laissa säädetään asumisoikeuden luovutuksesta sovelletaan myös, kun asumisoikeus luovutetaan pakkotäytäntöönpanossa.
Mitä avioliittolain 39 §:ssä on säädetty puolison suostumuksesta ja sen merkityksestä sovelletaan myös, kun asumisoikeus luovutetaan.
Asumisoikeuden luovutushinta ei saa ylittää 2 momentin mukaan määräytyvää enimmäishintaa.
Enimmäishintaan luetaan mukaan seuraavat erät:
1) huoneistosta suoritettu, 1 §:n 2 momentissa tarkoitettu asumisoikeusmaksu;
2) asumisoikeusmaksun indeksikorotus, joka vastaa asumisoikeusmaksun suorittamisen jälkeen tapahtunutta rakennuskustannusindeksin muutosta
3) luovuttajan tai häntä edeltäneiden asumisoikeuden haltijoiden huoneistoon tekemien tai hallinta-aikanaan rahoittamien kohtuullisten parannusten arvo luovutushetkellä. Tätä arvoa määrättäessä on otettava huomioon parannustöistä aiheutuneet kustannukset, töiden ajankohta, niiden jäljellä oleva hyöty ja muut seikat.
Kunnan on vahvistettava muussa kuin 3 §:n 3 momentissa tarkoitetussa talossa sijaitsevan huoneiston asumisoikeuden tämän pykälän 2 momentin mukainen enimmäishinta. Enimmäishinnan vahvistamista varten talon omistajan on esitettävä kunnalle tarpeellinen selvitys. (12.1.2007/22)
4 momentti on kumottu L:lla 17.12.1993/1195.
Asumisoikeuden luovutus muulle kuin 23 §:ssä tarkoitetulle henkilölle on mitätön.
Jos asumisoikeuden luovutuksensaaja on sitoutunut suorittamaan asumisoikeudesta 24 §:n mukaista enimmäishintaa suuremman luovutushinnan, sitoumus on mitätön siltä osin kuin luovutushinta ylittää sallitun enimmäishinnan.
Jos asumisoikeuden pääoma-arvo pantataan, asumisoikeuden haltijan tai pantinsaajan on ilmoitettava panttauksesta talon omistajalle, jotta se tulisi asumisoikeuden haltijan velkojia sitovaksi, ja asumisoikeuden haltijan on luovutettava alkuperäinen asumisoikeussopimuksensa pantinsaajan hallintaan. Panttioikeuden lakkaamisesta on pantinsaajan ilmoitettava talon omistajalle. Asumisoikeuden haltijakin voi tehdä lakkaamisilmoituksen, jos hän samalla esittää talon omistajalle alkuperäisen asumisoikeussopimuksensa.
Jos asumisoikeus 23 §:n mukaisesti luovutetaan tai lunastetaan, panttioikeus ei kohdistu luovutuksensaajan tai seuraajan asumisoikeuteen, jos sen haltija asumisoikeussopimuksen tehdessään oli vilpittömässä mielessä.
Talon omistaja, jolle on ilmoitettu panttauksesta, on velvollinen valvomaan, että pantinsaajan oikeutta ei asumisoikeuden luovutuksen tai lunastuksen yhteydessä loukata, sekä korvaamaan tämän velvollisuuden laiminlyönnistä pantinsaajalle aiheutuvan vahingon.
Pantinsaajan oikeudesta periä saatavansa asumisoikeuden pääoma-arvosta on vastaavasti voimassa mitä kauppakaaren 10 luvun 2 §:ssä säädetään, mukaan lukien sanotun pykälän 3 momentin säännökset. Asumisoikeuden luovutuksesta pantinsaajan lukuun on vastaavasti voimassa, mitä 23–25 §:ssä säädetään.
Asumisoikeustalon omistajan tulee huolehtia siitä, että sen mukaan kuin jäljempänä säädetään, asumisoikeuksien lunastamiseen on käytettävissä joko rahastoituina tai muuten varoja, joiden käyttäminen ei loukkaa velkojien oikeutta.
Asumisoikeuksien lunastusrahastosta säädetään 51 e §:ssä.
Asumisoikeusyhdistysten lunastustakuurahastosta säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain 9 luvussa.
Arvioitaessa sitä, onko tässä pykälässä tarkoitettu varautumisvelvoite riittävästi täytetty, voidaan ottaa huomioon kulloinkin vallitseva asuntojen kysyntä- ja tarjontatilanne. Varautumisen voidaan katsoa olevan riittävää, jos se kattaa kuluvalla ja seuraavalla tilikaudella tiedossa olevista ja todennäköisistä lunastuksista johtuvan maksuvelvoitteen eikä erityisistä syistä muuta johdu. (29.12.2005/1210)
Jollei 2 momentista tai 26 c §:stä muuta johdu, talon omistaja saa käyttää 51 e §:ssä tarkoitettuja varoja taikka edelliseltä tai aikaisemmilta tilikausilta kertynyttä tilinpäätöksen osoittamaa muuta omaa pääomaa tai muita varojaan asumisoikeuksien lunastamiseen. Asumisoikeuden lunastushintaan sisältyvän 24 §:n 2 momentin 2 ja 3 kohdassa tarkoitetun indeksikorotuksen ja huoneistoparannuksen rahoitusosuuden suorittamiseen on kuitenkin ensisijaisesti käytettävä muita varoja tai muuta omaa pääomaa kuin taseen asumisoikeusmaksut erää. Taseen asumisoikeusmaksut erän alentamisesta asumisoikeuden lunastamisen ja sen korottamisesta asumisoikeuden uudelleen luovutuksen perusteella säädetään 51 d §:ssä. (29.12.2005/1210)
Kun omistaja on osakeyhtiö, asumisoikeuden lunastushinta saadaan maksaa, jos yhtiön ja, jos yhtiö on emoyhtiö, sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan taseen mukaiselle sidotulle omalle pääomalle ja muille jakokelvottomille erille jää täysi kate.
Omistaja tai sen kanssa samaan konserniin kuuluva yhteisö ei saa antaa vakuutta asumisoikeuden lunastushinnan tai siihen kuuluvien erien maksamisesta. Omistajan oikeudesta kuulua asumisoikeusyhdistysten lunastustakuurahastoon säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetussa laissa. Lunastushintaan kuuluvat erät vähentävät viimeksi päättyneeltä tilikaudelta määrää, joka voidaan käyttää voitonjakoon.
Jos asumisoikeuksien lunastukseen on käytetty varoja, joita tämän lain mukaan ei saa käyttää, on omistajayhteisön hallitus ja, jos varojen jakaminen perustuu virheelliseen taseeseen, taseen vahvistamiseen taikka tarkastamiseen osallistunut tilintarkastaja tilintarkastuslain (1141/2015) 10 luvun 3 §:n mukaisesti velvollinen korvaamaan omistajayhteisölle näin syntyneen vahingon. Rangaistuksesta osakeyhtiörikoksesta säädetään osakeyhtiölain (624/2006) 25 luvun 1 §:ssä sekä asunto-osakeyhtiörikoksesta ja rikkomuksesta asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 27 luvun 1 ja 2 §:ssä. Jos omistaja on asumisoikeusyhdistys, sovelletaan lisäksi, mitä asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain 76 §:ssä säädetään. Rangaistuksesta asumisoikeusyhdistysrikkomuksesta säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain 83 §:ssä. Jos omistaja on säätiö, sovelletaan lisäksi, mitä säätiölain (487/2015) 8 luvun 1 ja 3 §:ssä ja säätiölain voimaanpanolain (488/2015) 9 §:ssä säädetään. (18.9.2015/1223)
L:lla 1223/2015 muutettu 4 momentti tulee voimaan 1.1.2016. Aiempi sanamuoto kuuluu:
Jos asumisoikeuksien lunastukseen on käytetty varoja, joita tämän lain mukaan ei saa käyttää, on omistajayhteisön hallitus ja, jos varojen jakaminen perustuu virheelliseen taseeseen, taseen vahvistamiseen taikka tarkastamiseen osallistunut tilintarkastaja tilintarkastuslain (459/2007) 51 §:n mukaisesti velvollinen korvaamaan omistajayhteisölle näin syntyneen vahingon. Rangaistuksesta osakeyhtiörikoksesta säädetään osakeyhtiölain (624/2006) 25 luvun 1 §:ssä sekä asunto-osakeyhtiörikoksesta ja -rikkomuksesta asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 27 luvun 1 ja 2 §:ssä. Jos omistaja on asumisoikeusyhdistys, sovelletaan lisäksi, mitä asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain 76 §:ssä säädetään. Rangaistuksesta asumisoikeusyhdistysrikkomuksesta säädetään asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain 83 §:ssä. Jos omistaja on säätiö, sovelletaan lisäksi, mitä säätiölain (487/2015) 8 luvun 1 §:ssä säädetään. Rangaistuksesta säätiörikoksesta ja -rikkomuksesta säädetään säätiölain 10 luvun 1 ja 2 §:ssä. (24.4.2015/495)
Asumisoikeuksien lunastukset maksetaan siinä järjestyksessä kuin ne ovat erääntyneet. Jos samana päivänä erääntyy maksettavaksi useampia lunastuksia, maksetaan ne siihen saakka kuin tämän pykälän mukaan on mahdollista, jolleivät talonomistaja ja lunastukseen oikeutetut muuta sovi. Siltä osin kuin talon omistaja ei saa sen johdosta, mitä tässä pykälässä säädetään, maksaa erääntynyttä asumisoikeuden lunastusta, talon omistaja on velvollinen suorittamaan korkolain (633/1982) mukaista viivästyskorkoa viivästyneelle määrälle. Mitä 1–4 momentissa säädetään, koskee myös tässä momentissa tarkoitettua viivästynyttä suoritusta viivästyskorkoineen.
Asumisoikeuden omistavan yhteisön tai säätiön purkautuessa ja sen konkurssissa on ensin maksettava velat, ei kuitenkaan pääomalainaa, ja sen jälkeen suoritettava asumisoikeudestaan luopuville 23 §:ään perustuvat asumisoikeuksien lunastukset. Jos omistaja on osakeyhtiö, asumisoikeuksien lunastukset on maksettava ennen kuin varoja voidaan jakaa pääomalainan velkojille tai osakkeenomistajille heidän osakeomistuksensa perusteella.
Asumisoikeuden haltijan tulee käyttää huoneistoa vakituisena asuntonaan tai hänen ja hänen perheensä vakituisena asuntona.
Asumisoikeuden haltija saa luovuttaa enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi.
Asumisoikeuden haltija ei muuten saa luovuttaa huoneiston hallintaa toiselle, ellei 28 §:stä muuta johdu.
Asumisoikeuden haltija saa luovuttaa huoneiston väliaikaisesti toisen käytettäväksi, jos hän työnsä, opintojensa tai muun vastaavan syyn takia tilapäisesti oleskelee toisella paikkakunnalla tai luovuttamiseen on muu erityinen syy. Huoneisto saadaan kuitenkin luovuttaa yhtäjaksoisesti enintään kahdeksi vuodeksi. Tätä pitemmäksi aikaa huoneisto saadaan luovuttaa, jos siihen on edellä tarkoitettu syy eikä talon omistajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta.
Asumisoikeuden haltijan on ennen hallinnan luovutusta kirjallisesti ilmoitettava siitä talon omistajalle. Samalla on ilmoitettava hallinnan luovutuksen sovittu tai todennäköinen aika.
Jos huoneiston hallinta luovutetaan pitemmäksi aikaa kuin kahdeksi vuodeksi, asumisoikeuden haltijan on viimeistään kuukausi ennen kuin luovutuksesta on kulunut kaksi vuotta kirjallisesti ilmoitettava asiasta talon omistajalle. Jollei talon omistaja hyväksy luovutusta, talon omistajan on 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan saatettava vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Jos tuomioistuin hyväksyy vastustamisen perusteen, sen on kiellettävä luovutus. Jos tuomioistuin hylkää talon omistajan kanteen, talon omistajan muutoksenhakemus ei estä huoneiston väliaikaista luovuttamista toisen käytettäväksi.
Henkilö, jolle asumisoikeuden haltija on luovuttanut huoneiston tai sen osan hallinnan, vastaa vahingosta, jonka hän olisi velvollinen korvaamaan, jos hän olisi asumisoikeuden haltija. Jollei talon omistajan kanssa ole sovittu toisin, asumisoikeuden haltija vastaa edelleen asumisoikeussopimuksen mukaan hänelle kuuluvista velvollisuuksista sekä vahingosta, jonka huoneiston haltija on velvollinen korvaamaan talon omistajalle.
Puoliso, jolla on oikeus saada osituksessa avio-oikeuden nojalla toisen puolison omaisuutta (tasinkoa), saa tasinkona vaatia itselleen toiselle puolisolle kuuluvan asumisoikeuden, jos
1) asumisoikeuden nojalla hallittua huoneistoa käytettiin puolisoiden yhteisenä kotina
2) milloin ositus toimitetaan elossa olevien puolisoiden kesken, puoliso on enemmän asunnon tarpeessa.
Jos 24 §:ää noudattaen määrättävä asumisoikeuden pääoma-arvo on suurempi kuin puolisolle tuleva tasinko tai jos puolisolla ei ole oikeutta tasinkoon, hänellä on 1 momentin 1 ja 2 kohdan mukaisin edellytyksin oikeus osituksessa lunastaa toisen puolison asumisoikeus itselleen suorittamalla toiselle puolisolle rahana asumisoikeuden arvon ja hänelle mahdollisesti tasinkona tulevan määrän erotus. Mitä edellä on sanottu, sovelletaan vastaavasti puolisoiden omaisuuden erottelussa.
Jos asumisoikeus on pantattu sen hankkimista varten otetusta asumisoikeuden haltijapuolison velasta, edellytyksenä 1 ja 2 momentin mukaiselle asumisoikeuden siirrolle on, että asumisoikeuden saava puoliso maksaa velan tai ottaa sen vastattavakseen. Velan määrä on tällöin puolisolle tulevaa tasinkoa suoritettaessa ja 2 momentissa tarkoitettua erotusta määrättäessä laskettava asumisoikeuden arvon vähennykseksi. Velkojalla ei ole oikeutta ilman painavia syitä kieltäytyä hyväksymästä edellä tarkoitettua velan maksua tai velkavastuun siirtoa.
Puolisolla ei kuitenkaan ole 1 ja 2 momentissa tarkoitettua oikeutta, jos asumisoikeuden siirtyminen hänelle olisi asumisoikeuden haltijan kannalta kohtuutonta ottaen huomioon avioliiton kesto ja muut olosuhteet.
Mitä tässä pykälässä säädetään sovelletaan vastaavasti asumisoikeuteen, joka kuuluu puolisoille yhdessä.
Asumisoikeuden haltijan kuoltua asumisoikeus kuuluu kuolinpesään.
Jos asumisoikeus perinnön tai yleisjälkisäädöksen nojalla siirtyy henkilölle, joka perittävän kuollessa vakinaisesti asui muualla kuin huoneistossa, 27 §:n 1 momentissa tarkoitetulla henkilöllä, joka tuolloin vakinaisesti asui huoneistossa, on oikeus kolmen kuukauden kuluessa saannosta tiedon saatuaan lunastaa asumisoikeus itselleen. Jos lunastukseen oikeutettuja ja halukkaita on useampi kuin yksi, lunastusoikeus kuuluu heille yhdessä. Lunastushinta on määrättävä 24 §:n säännöksiä noudattaen.
Jos asumisoikeus perinnön tai testamentin nojalla siirtyy henkilölle, joka tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten mukaan ei voi olla asumisoikeuden luovutuksensaaja, eikä asumisoikeutta lunasteta 2 momentin mukaisesti tai talon omistajan asettamassa kohtuullisessa määräajassa luovuteta 2 momentissa tai 23 §:n 1 momentin 1 taikka 3 kohdassa tarkoitetulle henkilölle, talon omistajalla on oikeus lunastaa asumisoikeus 24 §:n mukaisesta luovutushinnasta. (14.2.2003/127)
Mitä 3 momentissa säädetään ei sovelleta niin kauan kuin huoneisto on perintökaaren säännösten nojalla eloonjääneen puolison hallinnassa.
Jos asumisoikeus luovutetaan tasinkona tai lunastetaan 30 tai 31 §:n nojalla, sovelletaan vastaavasti, mitä 23 §:n 3 momentissa säädetään. Talon omistajan on laadittava uusi asumisoikeussopimus henkilön kanssa, joka on saanut asumisoikeuden perinnön tai testamentin nojalla.
Jos asumisoikeuden haltijan omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä konkurssipesä ole talon omistajan asettamassa vähintään 14 päivän määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen asumisoikeussopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä tai asumisoikeuden haltija samassa määräajassa asettanut velvollisuuksien täyttämisestä vakuutta, talon omistajalla on oikeus purkaa asumisoikeussopimus. Tällöin sovelletaan, mitä 38 §:ssä säädetään.
Milloin asumisoikeuden haltija asettaa vakuuden myöhemmin kuin 1 momentissa on säädetty, oikeutta asumisoikeuden purkamiseen ei ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.
Jos asumisoikeus kuuluu yhteisesti kahdelle tai useammalle henkilölle, osuus siitä voidaan luovuttaa vain toiselle osaomistajalle tai, muiden osaomistajien suostumuksella, 23 §:n 1 momentissa tarkoitetulle henkilölle. Luovutus muulle henkilölle on mitätön. Luovutushinta saa olla enintään luovutettavaa osuutta vastaava osa 24 §:n mukaan määräytyvästä enimmäishinnasta. Luovutushintaa koskeva sitoumus on mitätön siltä osin kuin luovutushinta ylittää sallitun enimmäishinnan.
Mitä 23 §:n 3 ja 4 momentissa säädetään koskee vastaavasti myös asumisoikeuden osuuden luovutusta.
Jos asumisoikeus kuuluu yhteisesti kahdelle tai useammalle henkilölle ja joku heistä haluaa saada yhteisomistuksen lakkaamaan, oikeus voi, milloin 34 §:n 1 momentin mukaisesta luovutuksesta ei päästä osaomistajien kesken sopimukseen, osaomistajan hakemuksesta määrätä, että koko asumisoikeus on luovutettava 23 §:n mukaisesti. Luovutuksensaajaksi voidaan tällöin valita osaomistaja tai, jos kaksi tai useampi heistä haluaa luovutuksensaajaksi, heidät yhdessä. Osaomistajilla on oikeus tulla luovutuksensaajaksi ennen muuta henkilöä.
Talon omistajalla on oikeus purkaa asumisoikeussopimus:
1) jos asumisoikeuden haltija laiminlyö suorittaa sovitun asumisoikeusmaksun tai käyttövastikkeen säädetyssä tai sovitussa ajassa;
2) jos asumisoikeuden haltija on luovuttanut huoneiston tai sen osan hallinnan toiselle vastoin tämän lain säännöksiä;
3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen kuin tässä laissa ja asumisoikeussopimuksessa on edellytetty;
4) jos asumisoikeuden haltija viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää;
5) jos asumisoikeuden haltija laiminlyö velvollisuutensa pitää huolta huoneistosta; tai
6) jos asumisoikeuden haltija huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.
Jos 1 momentissa tarkoitetulla menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta asumisoikeussopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.
Mitä 1 momentin 2–6 kohdassa ja 2 momentissa on säädetty, koskee soveltuvin osin myös asumisoikeussopimuksen perusteella asumisoikeuden haltijan käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.
Talon omistajan on vedottava purkamisperusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut hänen tietoonsa. Talon omistaja ei kuitenkaan menetä purkuoikeuttaan niin kauan kuin 1 momentissa tarkoitettu asiantila jatkuu.
Talon omistajan oikeudesta purkaa sopimus säädetään lisäksi 33 ja 42 §:ssä.
Talon omistaja ei saa purkaa asumisoikeussopimusta 36 §:n 1 momentin 3–6 kohdassa mainitulla perusteella, ellei hän ole antanut asumisoikeuden haltijalle kirjallista varoitusta. Varoitus on annettava tiedoksi niin kuin haasteen tiedoksiantamisesta on säädetty tai muuten todistettavasti.
Jos asumisoikeuden haltija varoituksen saatuaan viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muuten tapahtuu, talon omistajalla ei ole oikeutta asumisoikeussopimuksen purkamiseen.
Varoitusta ei kuitenkaan tarvita, jos asumisoikeuden haltijan 36 §:n 1 momentissa tarkoitettu menettely on toistunut ja hänelle on jo aikaisemmin annettu sen vuoksi varoitus taikka jos asumisoikeuden haltija 36 §:n 1 momentin 4 tai 6 kohdassa tarkoitetussa tapauksessa on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla.
Talon omistajan, joka haluaa käyttää tässä laissa säädettyä oikeutta asumisoikeussopimuksen purkamiseen, on annettava kirjallinen purkamisilmoitus. Siinä on mainittava purkamisperuste ja sopimuksen päättymisen ajankohta, jos sopimus halutaan päättyväksi myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta.
Purkamisilmoitus on annettava tiedoksi niin kuin haasteen tiedoksi antamisesta on säädetty tai muuten todistettavasti.
Purkamisilmoituksesta käy myös haaste asumisoikeuden haltijan häätämisestä asumisoikeussopimuksen purkamisen johdosta. (1.11.1996/807)
Muuttopäivä asumisoikeussopimuksen päättyessä sopimuksen purkamisen perusteella on sopimuksen päättymispäivän jälkeinen arkipäivä. Muuttopäivänä asumisoikeuden haltijan on jätettävä puolet huoneistosta talon omistajan käytettäväksi sekä seuraavana päivänä luovutettava huoneisto kokonaan tämän hallintaan. Jos muuttopäivä tai sitä seuraava päivä on arkilauantai, pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä taikka joulu- tai juhannusaatto, huoneiston on oltava edellä tarkoitetulla tavalla talon omistajan käytettävissä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.
Asumisoikeussopimuksen päätyttyä sen vuoksi, että talon omistaja on purkanut sopimuksen tai sopimus on lakannut 10 §:n nojalla, talon omistajan on kolmen kuukauden kuluessa suoritettava asumisoikeuden haltijalle 24 §:n mukainen luovutushinta.
Henkilöltä, jonka kanssa talon omistaja tekee huoneistosta uuden asumisoikeussopimuksen, talon omistaja saa periä enintään 24 §:n mukaisen luovutushinnan.
Mitä 23 §:n 3 momentissa säädetään, sovelletaan myös, kun sopimus päättyy 1 momentissa tarkoitetulla tavalla.
Jos puolisot käyttävät asumisoikeuden nojalla hallittua huoneistoa yhteisenä asuntonaan, he vastaavat yhteisvastuullisesti asumisoikeussopimuksesta johtuvista velvollisuuksista. Puoliso, joka ei ole asumisoikeussopimuksen osapuoli, vastaa toisen puolison muutettua huoneistosta edelleen asumisoikeussopimuksesta johtuvien velvollisuuksien täyttämisestä niin kauan kuin hän asuu huoneistossa.
Asiassa, joka koskee 1 momentissa tarkoitettua huoneistoa, kummallekin puolisolle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi, milloin siihen harkitaan olevan syytä.
Puolisoon rinnastetaan henkilö, jonka kanssa asumisoikeuden haltija elää avioliiton omaisessa suhteessa.
Asumisoikeussopimusta tehtäessä tai sopimuksen ehtoja muutettaessa, asumisoikeuden haltijan vaihtuessa tai näihin verrattavassa tilanteessa voidaan sopia, että asumisoikeuden haltija asettaa kohtuullisen vakuuden sen vahingon varalta, joka talon omistajalle voi aiheutua siitä, että asumisoikeuden haltija laiminlyö velvollisuutensa asumisoikeuden haltijana.
Jos 1 momentin mukaista vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, talon omistajalla on oikeus purkaa sopimus. Oikeutta sopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.
43 § on kumottu L:lla 30.12.1992/1578.
Sopimuksen purkamisilmoitusta lukuunottamatta tässä laissa tarkoitetut ilmoitukset saadaan lähettää postitse kirjatussa kirjeessä vastaanottajan tavallisesti käyttämällä osoitteella. Jos ilmoitus on asianmukaisesti lähetetty, lähettäjä saa vedota ilmoitukseen, vaikka se myöhästyisi tai ei tulisi perille vastaanottajalle.
Tässä laissa tarkoitettu haaste saadaan antaa tiedoksi jommalle kummalle puolisoista, jos puolisot käyttävät asumisoikeussopimuksessa tarkoitettua huoneistoa yhteisenä asuntonaan.
Asumisoikeustalon asuinhuoneistoja on ensisijaisesti käytettävä asumisoikeuden haltijoiden asuntoina. Toissijaisesti asuinhuoneistoja voidaan käyttää vuokralaisten asuntoina.
Kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan käyttää asuinhuoneistoa muuhun kuin asuintarkoitukseen, kun lupa koskee vähäistä osaa talon kaikista asuinhuoneistoista. Kunnan on ennen käyttötarkoituksen muutosta ilmoitettava luvasta Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle, joka voi määrätä maksettavaksi takaisin luvassa tarkoitettua huoneistoa vastaavan osan valtion asuntolainasta tai aravalainasta taikka määrätä valtion vapautettavaksi huoneistoa koskevasta valtiontakauksesta aravalainojen takaisinmaksamiseksi annetussa laissa (868/2008) tarkoitetusta valtiontakauksesta. Lainaa ei voida määrätä maksettavaksi takaisin tai valtion takausvastuuta päätettäväksi, jos asuintiloja muutetaan asukkaiden yhteistiloiksi tai muuhun asukkaiden asumisolosuhteita parantavaan käyttöön.
Siltä ajalta, jona asuntoa käytetään vastoin 1 ja 2 momentin säännöksiä, asumisoikeustalon omistaja on velvollinen suorittamaan valtiolle puoli prosenttia kultakin kalenterikuukaudelta asunnon osalle huoneistoalojen suhteessa laskettavasta talon tai taloryhmän hankinta-arvosta. Jos mainittua määrää ei vapaaehtoisesti suoriteta, asiasta päättää kunnan vaatimuksesta Valtiokonttori. Valtiolle suoritettavaa määrää voidaan alentaa, jos se muuten muodostuisi kohtuuttomaksi.
Mitä 2 ja 3 momentissa säädetään, ei koske 3 §:n 3 momentissa tarkoitettua asumisoikeustaloa.
L:lla 1047/2015 muutettu 45 § tulee voimaan 1.1.2016. Aiempi sanamuoto kuuluu:
Asumisoikeustalon asuinhuoneistoja on ensisijaisesti käytettävä asumisoikeuden haltijoiden asuntoina. Toissijaisesti asuinhuoneistoja voidaan käyttää vuokralaisten asuntoina. (21.12.2010/1256)
Kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan käyttää asuinhuoneistoa muuhun kuin asuintarkoitukseen, kun lupa koskee vähäistä osaa talon kaikista asuinhuoneistoista. Kunnan on ennen käyttötarkoituksen muutosta ilmoitettava luvasta Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle, joka voi määrätä maksettavaksi takaisin luvassa tarkoitettua huoneistoa vastaavan osan valtion asuntolainasta tai aravalainasta taikka määrätä valtion vapautettavaksi huoneistoa koskevasta valtiontakauksesta aravalainojen takaisinmaksamiseksi annetussa laissa (868/2008) tarkoitetusta valtiontakauksesta. Lainaa ei voida määrätä maksettavaksi takaisin tai valtion takausvastuuta päätettäväksi, jos asuintiloja muutetaan asukkaiden yhteistiloiksi tai muuhun asukkaiden asumisolosuhteita parantavaan käyttöön. (19.12.2008/870)
Siltä ajalta, jona asuntoa käytetään vastoin 1 ja 2 momentin säännöksiä, asumisoikeustalon omistaja on velvollinen suorittamaan valtiolle puoli prosenttia kultakin kalenterikuukaudelta asunnon osalle huoneistoalojen suhteessa laskettavasta talon tai taloryhmän hankinta-arvosta. Jos mainittua määrää ei vapaaehtoisesti suoriteta, asiasta päättää kunnan vaatimuksesta lääninoikeus. Valtiolle suoritettavaa määrää voidaan alentaa, jos se muuten muodostuisi kohtuuttomaksi. (17.12.1993/1195)
Mitä 2 ja 3 momentissa säädetään, ei koske 3 §:n 3 momentissa tarkoitettua asumisoikeustaloa. (12.1.2007/22)
Asumisoikeustalon omistava yhteisö ei saa sulautua toiseen yhteisöön eikä sen yhteisömuotoa saa muuttaa ilman valtiokonttorin lupaa. Ilman tällaista lupaa yhteisöä ei myöskään saa purkaa, ellei purkaminen johdu tuomioistuimen määräyksestä tai laissa säädetystä velvollisuudesta.
Edellä 1 momentista poiketen valtiokonttorin lupaa ei tarvita, jos yhteisö ei omista muita asumisoikeustaloja kuin 3 §:n 3 momentissa tarkoitettuja. (14.2.2003/127)
Asumisoikeustalo tai asumisoikeustalon omistavan yhtiön osake saadaan luovuttaa vain kunnalle tai Valtion asuntorahaston hyväksymälle luovutuksensaajalle, jolle voitaisiin myöntää asumisoikeustalon aravalaina tai korkotukilaina. Osake saadaan lisäksi luovuttaa muulle Valtion asuntorahaston hyväksymälle luovutuksensaajalle, jonka voidaan katsoa vastaavan osakkeiden luovuttajaa. Muu luovutus on mitätön. (12.1.2007/22)
Jos asumisoikeustalon omistaja vaihtuu, talossa olevia huoneistoja koskevat asumisoikeussopimukset sitovat uutta omistajaa.
Edellä 3 §:n 3 momentissa tarkoitetun asumisoikeustalon tai sen omistavan yhtiön osakkeen luovuttamisesta säädetään 47 b §:ssä. Jos samalla omistajalla on sekä tässä pykälässä että 47 b §:ssä tarkoitettuja asuntoja ja yhtiön osake luovutetaan, sovelletaan, mitä tässä pykälässä säädetään. (14.2.2003/127)
Jos asumisoikeustalossa on muita huoneistoja kuin asuinhuoneistoja ja asumisoikeustalon omistavan yhtiön osake tuottaa hallintaoikeuden tällaiseen huoneistoon, ei tällaiseen osakkeeseen sovelleta, mitä 47 ja 48–51 §:ssä säädetään.
Edellä 3 §:n 3 momentissa tarkoitettu asumisoikeustalo tai sen omistavan yhtiön osake saadaan luovuttaa ilman kunnan hyväksyntää paitsi 47 §:ssä tarkoitetulle luovutuksensaajalle myös muulle 1 a §:ssä tarkoitetulle yhteisölle. Muu luovutus on mitätön.
Jos asumisoikeustalon omistaja vaihtuu, talossa olevia huoneistoja koskevat asumisoikeussopimukset sitovat uutta omistajaa.
Asumisoikeustalon luovutushintana on luovuttaja oikeutettu saamaan enintään hankinta-arvon rahoittamiseksi suorittamansa määrän tarkistettuna rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti. Lisäksi luovuttaja on oikeutettu saamaan luovuttajan vastattavaksi jäävän osan asuntolainoista tai niiden sijaan otetuista ja niitä paremmalla etuoikeudella hyväksytyistä lainoista. Luovutushintaa laskettaessa otetaan myös huomioon luovuttajan vastattavaksi jäävä osa suoritettujen parannusten rahoittamiseksi tai muutoin talon hyväksyttävien menojen kattamiseksi välttämättömistä lainoista ja samassa tarkoituksessa suoritettu oman pääoman lisäys.
Asumisoikeustalon omistavan yhtiön osake saadaan luovuttaa enintään hinnasta, joka on osakkeen merkintähinta tarkistettuna rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti.
Osakkeen merkintään liittyvää asumisoikeustalon hankinta-arvon rahoittamiseksi suoritettua muuta oman pääoman erää käsitellään luovutuksessa kuten osakkeen merkintähintaa. Osakkeen luovutushintaa laskettaessa otetaan lisäksi huomioon omistajan asumisoikeustalon hyväksyttyjen menojen kattamiseksi suorittama oman pääoman lisäys.
Jos yhtiölle on myönnetty aravalain mukaan myös muuta kuin lain 21 §:ssä tarkoitettua lainaa, otetaan osakkeen luovutushintaa määrättäessä huomioon 2 ja 3 momentissa tarkoitettujen erien lisäksi aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annetun lain (1190/93) 9 §:n mukaisesti määrättävä luovutushinta. (17.12.1993/1195)
Valtion asuntorahasto vahvistaa tässä pykälässä tarkoitetun luovutushinnan. (12.1.2007/22)
Asumisoikeustalon omistavan yhtiön osakkeet, jotka luovuttaja on saanut omistukseensa hankkimalla yhtiön koko osakekannan tai osan siitä, saadaan luovuttaa enintään 2 momentin mukaan määräytyvästä luovutushinnasta.
Luovutushintaan luetaan mukaan seuraavat erät:
1) luovutettavien osakkeiden hankintahinta tarkistettuna rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti siltä osin kuin ei ole kyse osakkeiden hankintaan otetuista asuntolainoista tai niiden sijaan otetuista ja niitä paremmalla etuoikeudella hyväksytyistä lainoista;
2) luovuttajan vastattavaksi jäävä osa osakkeiden hankintaan otetuista asuntolainoista tai niiden sijaan otetuista ja niitä paremmalla etuoikeudella hyväksytyistä lainoista;
3) luovuttajan vastattavaksi jäävä osa suoritettujen parannusten rahoittamiseksi tai muutoin talon hyväksyttävien menojen kattamiseksi välttämättömistä lainoista ja samassa tarkoituksessa suoritettu oman pääoman lisäys.
Yhtiön osakkeen sallittu luovutushinta lasketaan koko osakekannan luovutushinnasta osakkeiden lukumäärän suhteessa, jos luovutettavalla osakkeella ei ole omaa hankintahintaa ja luovuttaja omistaa koko osakekannan.
Valtion asuntorahasto vahvistaa tässä pykälässä tarkoitetun luovutushinnan. (12.1.2007/22)
Jos luovutetaan asumisoikeustalo, jonka luovuttaja on saanut omistukseensa sulauttamalla itseensä talon omistaneen yhtiön, asumisoikeustalo saadaan luovuttaa enintään 2 momentin mukaan määräytyvästä luovutushinnasta.
Luovutushintaan luetaan mukaan seuraavat erät:
1) talon omistaneen yhtiön osakkeiden hankintahinta tarkistettuna rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti siltä osin kuin ei ole kyse osakkeiden hankintaan otetuista asuntolainoista tai niiden sijaan otetuista ja niitä paremmalla etuoikeudella hyväksytyistä lainoista;
2) luovuttajan vastattavaksi jäävä osa 1 kohdassa tarkoitettujen osakkeiden hankintaan otetuista asuntolainoista tai niiden sijaan otetuista ja niitä paremmalla etuoikeudella hyväksytyistä lainoista;
3) luovuttajan vastattavaksi jäävä osa suoritettujen parannusten rahoittamiseksi tai muutoin talon hyväksyttävien menojen kattamiseksi välttämättömistä lainoista ja samassa tarkoituksessa suoritettu oman pääoman lisäys.
Jos sulautettu yhtiö on sulauttamisajankohtana omistanut myös muita taloja, luovutettavan talon hankinta-arvo on talojen kirjanpitoarvojen suhteen mukainen osuus yhtiön osakkeiden kauppahinnasta.
Mitä 1–3 momentissa säädetään, sovelletaan myös sellaisiin luovutuksiin, joissa luovutettava talo on saatu omistukseen muulla tavoin kuin sulautumisessa, mutta luovuttaja on hankkinut omistukseensa myös talon omistaneen yhtiön osakkeet, jotka se edelleen omistaa tai jotka se on jo luovuttanut edelleen tai joita ei enää ole luovuttajan purettua yhtiön.
Valtion asuntorahasto vahvistaa tässä pykälässä tarkoitetun luovutushinnan. (12.1.2007/22)
Edellä 3 §:n 3 momentissa tarkoitettu asumisoikeustalo tai sen omistavan yhtiön osake saadaan luovuttaa kunnan vahvistamatta luovutushintaa, mutta enintään 48, 48 a tai 48 b §:ssä tarkoitetusta hinnasta.
Valtion asuntorahasto voi tarvittaessa ennen 47 §:ssä tarkoitetun päätöksen tekemistä kuulla luovutettavan talon sijaintikuntaa tai, jos luovutetaan talon omistavan yhtiön osake, yhtiön kotipaikan kuntaa. Kuulemisen edellytyksenä on, että kunta ei ole suoraan tai välillisesti luovutuksen osapuoli.
Valtion asuntorahaston on tehtyään 47 §:ssä tarkoitetun päätöksen ilmoitettava siitä sille kunnalle, jossa luovutettava talo sijaitsee tai jos luovutetaan talon omistavan yhtiön osake, yhtiön kotipaikan kunnalle.
Mitä edellä säädetään muun kuin 3 §:n 3 momentissa tarkoitetun asumisoikeustalon tai sen omistavan yhtiön osakkeen luovuttamisesta ja luovutushinnasta, koskee kaikkia oikeustoimia, joiden tosiasiallisena tarkoituksena on asumisoikeustalon luovuttaminen, jos luovutuksensaaja tietää tai hänen pitäisi tietää oikeustoimen tosiasiallisesta tarkoituksesta.
Asumisoikeustalo ja sen omistavan yhtiön osake voidaan tämän lain estämättä myydä julkisella huutokaupalla niin kuin konkurssisäännössä tai ulosottolaissa on säädetty taikka pantatun osakkeen osalta panttaussopimuksessa on määrätty. Se, jonka lukuun julkinen huutokauppa toimitetaan, saa kuitenkin enintään tämän luvun säännösten mukaan määräytyvän luovutushinnan.
Myyntihinnan ja tässä luvussa tarkoitetun luovutushinnan välinen erotus on maksettava Valtion asuntorahastoon. (12.1.2007/22)
Kun asumisoikeustalon omistaja tai osakkeen omistaja on 1 momentissa tarkoitetulla tavalla vaihtunut, ostajan on viipymättä huolehdittava siitä, että ostaja täyttää tässä laissa omistajuudelle 1 a–1 c §:ssä säädetyt vaatimukset. (14.2.2003/127)
Jos valtiokonttori valtion saatavien turvaamiseksi huutaa tässä laissa tarkoitetun omaisuuden, sen on viipymättä ja viimeistään viiden vuoden kuluessa, jollei ole perusteltua syytä pitää omaisuutta valtiokonttorin omistuksessa pitempään, ryhdyttävä toimenpiteisiin omaisuuden luovuttamiseksi sellaiselle yhteisölle tai säätiölle, joka tämän lain mukaan voi olla omistajana. (14.2.2003/127)
Milloin luovutus on tapahtunut tämän luvun mukaisesti kunnalle tai kunnan hyväksymälle luovutuksensaajalle, mutta säädettyä luovutushintaa korkeammasta hinnasta, hintaa koskeva sopimusehto on mitätön siltä osin kuin sovittu hinta ylittää sallitun luovutushinnan.
Tämän lain 48, 48 a, 48 b, 49 tai 50 §:ssä tarkoitettuun luovutushintaan ei lueta niitä kiinteistön tai sen omistavan yhtiön osakkeen hankintaan otettuja tai luovuttajan vastattavia muita lainoja taikka niitä osia tällaisista lainoista, joista luovutuksensaaja ottaa vastatakseen.
Asumisoikeustalon omistaja voi saada vapautuksen tämän lain mukaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista, jos vapautettavan talon asuinhuoneistot niiden hallintaa koskevien sopimusten mukaan jo ovat muussa kuin asumisoikeuskäytössä tai myöhemmin tulevat tällaiseen käyttöön. (29.6.2012/386)
Rajoituksista vapauttamisen edellytyksenä on lisäksi, että toimenpide edistää alueen asuntomarkkinoiden toimivuutta tai ehkäisee asuntojen tyhjänä olemista sekä tästä aiheutuvia taloudellisia menetyksiä, ja:
1) valtion asuntolaina tai aravalaina taikka vapautettavan talon osuus tällaisesta lainasta maksetaan kokonaan takaisin, ei kuitenkaan silloin, kun lainasaatavaa ei ole voitu turvata pakkotäytäntöönpanossa;
2) korkotukilainaksi hyväksytty laina tai vapautettavan talon osuus tällaisesta lainasta maksetaan takaisin lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta mahdollisesti johtuvine korvauksineen ja muine kuluineen taikka korkotukeen oikeuttavaa lainamäärää vähennetään siltä osin kuin se vastaa vapautettavaa taloa ja lisäksi lainanmyöntäjä vapauttaa valtion lainaan liittyvästä, vapautettavaan taloon kohdistuvasta takausvastuusta; tai
3) valtiontakauksesta aravalainojen takaisinmaksamiseksi annetun lain perusteella takauslainaksi hyväksytty laina tai vapautettavan talon osuus tällaisesta lainasta maksetaan kokonaan takaisin lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta mahdollisesti johtuvine korvauksineen ja muine kuluineen taikka takauslainan lainanmyöntäjä vapauttaa valtion vapautettavaan taloon kohdistuvasta takausvastuusta.
(19.12.2008/870)Jos talolle on myönnetty 2 momentissa tarkoitettua lainaa, vapautusta on haettava Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi myöntää asettamillaan ehdoilla osaksi tai kokonaan vapautuksen tämän lain mukaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista, jos 1 ja 2 momentissa tarkoitetut edellytykset täyttyvät. (29.6.2012/386)
Muun kuin 2 momentissa tarkoitetun talon omistaja voi vapauttaa talon ja sen asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tämän lain mukaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista siitä lukien, kun 1 momentissa tarkoitetut edellytykset täyttyvät.
Käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttamisen vaikutuksista tämän lain soveltamiseen säädetään 5 §:ssä.
Taloa ja sen asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavia osakkeita koskevien 51 §:ssä tarkoitettujen merkintöjen poistamiseksi Valtion asuntorahaston tulee tehdä ilmoitus viipymättä tai, jos vapautumispäätös on ollut ehdollinen, välittömästi sen jälkeen, kun se on todennut ehtojen täyttyneen. Asetuksella voidaan tarkemmin säätää ilmoitusta koskevasta menettelystä. Valtion asuntorahaston on myös julkisesti pidettävä saatavilla tieto siitä, mitkä talot ja niissä sijaitsevien asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet se on vapauttanut sekä tieto siitä, onko vapautus ehdollinen ja onko ehtojen täyttymiselle asetettu määräaika.
Vapautuspäätöksensä johdosta 50 b §:n 4 momentissa tarkoitetun omistajan on viipymättä ryhdyttävä toimenpiteisiin 51 §:ssä tarkoitettujen merkintöjen poistamiseksi. Vapautuspäätöksen johdosta 50 b §:n 2 momentissa tarkoitetun talon omistajan on myös ryhdyttävä toimenpiteisiin 51 §:n 2 momentissa tarkoitettujen merkintöjen poistamiseksi. Asetuksella voidaan tarkemmin säätää siitä, miten tässä momentissa tarkoitetun velvoitteen täyttäminen osoitetaan.
Vapautuspäätöksen johdosta 50 b §:n 2 tai 4 momentissa tarkoitetun talon omistajan on pidettävä julkisesti saatavilla tieto siitä, mitkä talot ja asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat vapautuneet tai ovat vapautumassa tämän lain mukaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista ja milloin vapautettua tai vapautuvaa taloa ja sen asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita koskevat merkinnät poistuvat yhtiöjärjestyksestä ja osakkeista.
Jos havaitaan, että 50 b §:n 2 momentissa tarkoitetun talon omistaja on laiminlyönyt tässä pykälässä tarkoitetun velvoitteensa tai että talon vapautumista koskeva merkintä on virheellinen, merkintä on korjattava valtiokonttorin ilmoituksesta.
Kiinnitysrekisteriin on tehtävä merkintä 45 §:n 1 momentissa, 47 ja 47 b §:ssä, 48 §:n 1 momentissa sekä 48 b ja 48 c §:ssä tarkoitetuista rajoituksista.
Talon omistavan osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen on otettava maininta 46, 47 ja 47 b §:ssä, 48 §:n 2–4 momentissa ja 48 a §:ssä tarkoitetuista rajoituksista. Tämän lisäksi on osakekirjoissa mainittava 47, 47 b, 48 ja 48 a–48 c §:ssä sekä 49 §:n 4 momentissa tarkoitetuista rajoituksista.
Myönnettyään 50 b §:n 2 momentissa tarkoitetun lainan tai hyväksyttyään lainan 50 b §:n 2 momentissa tarkoitetuksi korkotukilainaksi tai takauslainaksi Valtion asuntorahasto on velvollinen viipymättä ryhtymään toimenpiteisiin 1 ja 2 momentissa tarkoitettujen merkintöjen aikaansaamiseksi siten kuin asetuksella tarkemmin säädetään. (29.12.2005/1210)
Asumisoikeustalon omistaja on vastuussa siitä, että 1 ja 2 momentissa tarkoitetut merkinnät on tehty ennen kuin omistaja tarjoaa tehtäväksi asumisoikeussopimuksia omistamastaan tai omistukseensa tulevasta talosta. Asetuksella voidaan tarkemmin säätää, miten tässä momentissa tarkoitetun velvoitteen täyttäminen osoitetaan. (29.12.2005/1210)
Velvollisuudesta poistaa 1 ja 2 momentissa tarkoitetut merkinnät käyttö- ja luovutusrajoitusten lakattua säädetään 50 c §:ssä. (29.12.2005/1210)
Tilinpäätös on, jollei 2 momentista muuta johdu, laadittava kirjanpitolain (1336/1997) ja talonomistajayhteisöä tai -säätiötä koskevan erityislain sekä tämän luvun säännösten mukaan. Kirjanpitolautakunta voi kirjanpitolaissa säädetyllä tavalla antaa ohjeita ja lausuntoja asumisoikeustalon omistajayhteisön tai -säätiön tämän lain mukaisen tilinpäätöksen laatimisesta.
Jos asumisoikeustalon omistaja harjoittaa tässä laissa tarkoitetun toiminnan ohella muuta toimintaa, omistajan kirjanpito on järjestettävä niin, että omistajan tilinpäätöksessä voidaan esittää erikseen oikeat ja riittävät tiedot tämän lain mukaisesta toiminnasta. Tällaisen omistajan tilinpäätöksen liitteeksi on laadittava tämän lain mukaisesta toiminnasta erillinen tuloslaskelma ja liitetietoina ilmoitettava tämän lain mukaista toimintaa koskevat muut tiedot siten kuin tässä laissa ja soveltuvin osin kirjanpitolaissa säädetään.
Sen lisäksi, mitä kirjanpitolaissa säädetään, tilinpäätöksen liitetietona on ilmoitettava:
1) talonomistajayhteisön tai -säätiön hallinnassa olevat huoneistot, joita koskeva asumisoikeus on lunastettu;
2) talonomistajayhteisön tai -säätiön omaisuuteen kohdistuvat pysyvät rasitteet sekä kiinnitykset ja tiedot siitä, missä kiinnitetyt velkakirjat ovat;
3) talonomistajayhteisön tai -säätiön omistamat toisten yhteisöjen osakkeet ja osuudet;
4) talonomistajayhteisön tai -säätiön 23 §:ssä tarkoitettu talon omistajan lunastusvastuu asumisoikeudestaan luopujille merkittynä 24 §:n 1 momentin 1 ja 2 kohdan mukaiseen arvoon tilikauden päättyessä sekä erääntynyt asumisoikeuden lunastussuoritus, jota ei ole voitu maksaa, 26 b §:n 5 momentin mukaiseen arvoonsa tilikauden päättyessä;
5) 16 a §:n 2 momentissa tarkoitetut laskelmat.
Sen lisäksi, mitä kirjanpitolaissa säädetään, toimintakertomuksessa on annettava tiedot:
1) käyttövastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein;
2) talousarvion toteutumisesta.
Hallituksen on toimintakertomuksessa tehtävä esitys talonomistajayhteisön tai -säätiön voittoa tai tappiota koskeviksi toimenpiteiksi.
Kun talon omistajan taseessa pääoma jaotellaan omaan ja vieraaseen pääomaan 3 §:ssä tarkoitetun hankinta-arvo-osuuden kattamista varten, talonomistajayhteisölle tai -säätiölle suoritetut asumisoikeusmaksut merkitään taseeseen erilliseksi eräksi omaan pääomaan. Jos omistaja on osakeyhtiö, nämä asumisoikeusmaksut merkitään erilliseksi eräksi vapaaseen omaan pääomaan.
Taseen asumisoikeusmaksut erää alennetaan siltä osin kuin asumisoikeuden lunastukseen ei ole käytetty viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan taseen mukaan muuta omaa pääomaa tai, jos omistaja on osakeyhtiö, muuta vapaata omaa pääomaa. Jos asumisoikeusmaksut erää on asumisoikeuden lunastuksen vuoksi vähennetty, vastaavan määräinen lisäys taseen asumisoikeusmaksut erään tehdään sen jälkeen, kun talon omistaja on uudelleen luovuttanut asumisoikeuden. (29.12.2005/1210)
Edellä 1 momentissa tarkoitettuja varoja ei saa tämän lain mukaisen toiminnan aikana jakaa osakkeenomistajalle, osakkeenomistajaa vastaavalle asumisoikeustalon omistavasta yhteisöstä osuuden omistavalle tai yhteisön jäsenelle tai yhteisöön oman pääoman ehdoin sijoituksen tehneelle, ellei ole kyse 2 momentissa tarkoitetusta tilanteesta. Tämän lain mukaisen toiminnan päättymisen jälkeen varoja saadaan jakaa edellä tarkoitetuille vain samoin edellytyksin ja vain, jos omistajayhteisöä koskevassa erityislaissa oikeutetaan jakamaan osakepääomaa tai muita yhtiön varoja yhteisön omistajille tai yhteisöön oman pääoman ehdoin sijoituksen tehneelle.
Asumisoikeustalon omistajan on asumisoikeuksien lunastamisvelvollisuutensa täyttämistä varten perustettava asumisoikeuksien lunastusrahasto. Rahastoa kartutetaan määrällä, joka yhtiöjärjestyksen, yhteisön sääntöjen tai yhteisöä koskevan lainsäädännön mukaisen päätösvaltaisen toimielimen päätöksen perusteella on siirrettävä tähän rahastoon. Jos omistaja on osakeyhtiö, rahastoa saadaan kartuttaa vain sellaisista varoista, joita osakeyhtiölain 12 luvun 2 §:n mukaan olisi voitu käyttää voitonjakoon.
Asumisoikeuksien lunastusrahastoa saadaan käyttää vain 23 §:ssä tarkoitettujen asumisoikeuksien lunastamiseksi tai viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan taseen osoittaman tappion kattamiseen, jollei tappiota voida kattaa muulla omalla pääomalla tai, jos omistaja on osakeyhtiö, muulla vapaalla pääomalla.
Siltä osin kuin lunastusrahastoon siirretyt varat on kerätty käyttövastikkeissa, lunastusrahaston käytön jälkeen lunastusta tai muuta käyttöä vastaava määrä on yhteisöä koskevan erityislain mukaisesti mahdollisimman pian siirrettävä takaisin lunastusrahastoon.
Kun talon omistajan taseessa pääoma jaotellaan omaan ja vieraaseen pääomaan, asumisoikeuksien lunastusrahasto merkitään taseeseen erilliseksi eräksi omaan pääomaan. Jos omistaja on osakeyhtiö, rahasto merkitään erilliseksi eräksi vapaaseen omaan pääomaan.
Talon omistaja ei saa antaa rahalainaa omistajayhteisönsä tai -säätiönsä osakkaalle tai jäsenelle taikka hallituksen, johtokunnan taikka yhteisön tai säätiön vastaavan päätösvaltaisen toimielimen taikka asukastoimikunnan tai vastaavan jäsenelle, isännöitsijälle, tilintarkastajalle tai valvojalle taikka sille, joka on johonkuhun näistä tilintarkastuslain 4 luvun 7 §:n 1 momentin 6 kohdassa tarkoitetussa suhteessa. Sama koskee vakuuden antamista velasta. (18.9.2015/1223)
L:lla 1223/2015 muutettu 1 momentti tulee voimaan 1.1.2016. Aiempi sanamuoto kuuluu:
Talon omistaja ei saa antaa rahalainaa omistajayhteisönsä tai -säätiönsä osakkaalle tai jäsenelle taikka hallituksen, johtokunnan taikka yhteisön tai säätiön vastaavan päätösvaltaisen toimielimen taikka asukastoimikunnan tai vastaavan jäsenelle, isännöitsijälle, tilintarkastajalle tai valvojalle taikka sille, joka on johonkuhun näistä tilintarkastuslain 25 §:n 1 momentin 6 kohdassa tarkoitetussa suhteessa. Sama koskee vakuuden antamista velasta. (13.4.2007/482)
Muulle kuin 1 momentissa mainitulle talon omistaja voi antaa rahalainaa tai vakuuden tämän velasta vain, jos rahalainan tai vakuuden antaminen on tarpeen talon omistajan omistaman kiinteistön, rakennuksen tai asumisoikeusasunnon huoltoa tai käyttämistä varten.
Aravalain 15 a §:ssä tarkoitettuun omistajaan sovelletaan lisäksi, mitä aravalaissa säädetään lainan tai vakuuden antamisesta toisen velasta.
Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 24 §:ssä tarkoitettuun omistajaan sovelletaan lisäksi, mitä mainitussa laissa säädetään lainan tai vakuuden antamisesta toisen velasta.
Jos omistaja on osakeyhtiö, 1–3 momentissa säädetyn lisäksi noudatetaan, mitä osakeyhtiölain 12 luvun 7 ja 8 §:ssä säädetään.
Konsernitilinpäätöksen laatimisessa on sen lisäksi, mitä kirjanpitolaissa ja muussa laissa säädetään, soveltuvin osin noudatettava 51 b–51 e §:n säännöksiä.
Emoyhteisön toimintakertomuksessa on konsernista annettava 51 c §:ssä tarkoitetut selvitykset. Tytäryrityksen toimintakertomuksessa on ilmoitettava emoyrityksen nimi.
Konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa tulee aina mainita siitä, mikä omaisuus on tässä laissa tarkoitettujen käyttö- ja luovutusrajoitusten alaista sekä mikä konserniin kuuluva yhteisö tai säätiö sen omistaa ja miten se sen omistaa.
Asumisoikeustalon omistavan yhtiön osakkeita omistavan yhteisön tai säätiön tilinpäätöksen liitetiedoissa tulee olla maininta siitä, mitkä osakkeet ovat tässä laissa säädettyjen käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia.
Tässä laissa tarkoitetaan kunnalla sitä kuntaa, jossa kysymyksessä oleva asumisoikeustalo sijaitsee. Luovutettaessa asumisoikeustalon omistavan yhtiön osake, 47 §:ssä tarkoitettu kunta on kuitenkin yhtiön kotikunta.
Tämän lain sekä sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten mukaan kunnalle kuuluvat tehtävät hoitaa kunnanhallitus, jollei valtuusto ole määrännyt niitä kokonaan tai osittain kunnan jonkin lautakunnan hoidettaviksi ja jollei laista muuta johdu.
Hakija saa vaatia kunnan viranomaisen, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen tai Valtiokonttorin päätökseen oikaisua siten kuin hallintolaissa (434/2003) säädetään. Oikaisuvaatimus kunnan toimielimen, luottamushenkilön tai viranhaltijan päätöksestä tehdään kuitenkin kunnanhallitukselle tai tämän lain 52 §:n 2 momentissa tarkoitetulle lautakunnalle.
L:lla 1047/2015 muutettu 53 § tulee voimaan 1.1.2016. Aiempi sanamuoto kuuluu:
Kunnan viranomaisen päätökseen tyytymätön saa hakea siihen oikaisua. Oikaisuvaatimus kunnanhallituksen tai 52 §:n 2 momentissa tarkoitetun lautakunnan päätöksestä tehdään päätöksen tehneelle viranomaiselle. Muun toimielimen, luottamushenkilön tai viranhaltijan päätöksestä oikaisuvaatimus tehdään kunnanhallitukselle tai 52 §:n 2 momentissa tarkoitetulle lautakunnalle. Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisesti 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Päätökseen, johon saadaan hakea oikaisua, on liitettävä oikaisuvaatimusosoitus. Oikaisuvaatimus on käsiteltävä viipymättä.
Oikaisuvaatimukseen annettuun päätökseen saa hakea muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen siten kuin hallintolainkäyttölaissa (586/1996) säädetään. Hallinto-oikeuden päätökseen saa hakea muutosta valittamalla vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan.
Asumisoikeuden saajaksi tai luovutuksensaajaksi hyväksymistä koskevaan päätökseen saa kuitenkin hakea muutosta valittamalla vain, jos valittajan hakemus on hylätty sen vuoksi, ettei hän täytä asumisoikeuden saajalle tai luovutuksensaajalle asetettuja edellytyksiä tai että virheellinen menettely on vaikuttanut valittajan vahingoksi. Hallinto-oikeuden päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla.
L:lla 1047/2015 muutettu 54 § tulee voimaan 1.1.2016. Aiempi sanamuoto kuuluu:
Oikaisuvaatimuksesta annettuun päätökseen saa, jollei 2 momentista muuta johdu, hakea muutosta valittamalla siten kuin hallintolainkäyttölaissa (586/1996) säädetään.
Asumisoikeuden saajaksi tai luovutuksensaajaksi hyväksymistä koskevaan päätökseen saa kuitenkin hakea muutosta valittamalla vain, jos valittajan hakemus on hylätty sen vuoksi, ettei hän täytä asumisoikeuden saajalle tai luovutuksensaajalle asetettuja edellytyksiä tai että virheellinen menettely on vaikuttanut valittajan vahingoksi. Valituksen johdosta annettuun lääninoikeuden päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla.
54 a § on kumottu L:lla 7.8.2015/1047, joka tulee voimaan 1.1.2016. Aiempi sanamuoto kuuluu:
Hakija, joka on tyytymätön Valtion asuntorahaston tekemään päätökseen tässä laissa tai sen nojalla annetuissa säännöksissä tarkoitetussa asiassa, saa hakea päätökseen oikaisua 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Oikaisuvaatimus on tehtävä Valtion asuntorahastolle. Päätökseen, johon saadaan hakea oikaisua, on liitettävä oikaisuvaatimusosoitus. Oikaisuvaatimus on käsiteltävä viipymättä.
Oikaisuvaatimukseen annettuun päätökseen saa hakea muutosta valittamalla siten kuin hallintolainkäyttölaissa säädetään.
Tämän lain mukainen päätös annetaan tiedoksi siten kuin hallintolaissa (434/2003) säädetään. Asumisoikeuden saajaksi tai luovutuksensaajaksi hyväksymistä koskeva päätös voidaan kuitenkin antaa tiedoksi asettamalla kunnanhallituksen tai lautakunnan pöytäkirja nähtäväksi siten kuin kuntalaissa (365/1995) säädetään, jolloin tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen sinä päivänä, jona päätös on pantu nähtäväksi.
Kunnan viranomaisen päätös voidaan panna täytäntöön ennen kuin se on saanut lainvoiman, jollei muutoksen hakeminen päätökseen käy täytäntöönpanon johdosta hyödyttömäksi tai valitusviranomainen kiellä täytäntöönpanoa.
Talon omistajalla on oikeus saada virka-apua poliisilta, jos omistajalta kielletään 13 §:n mukainen pääsy huoneistoon.
Asumisoikeuden haltijalla on oikeus saada virka-apua poliisilta, jos talon omistaja ilmeisen oikeudettomasti estää asumisoikeuden haltijaa käyttämästä hänelle asumisoikeussopimuksen tai tämän lain mukaan kuuluvaa oikeutta.
Ympäristöministeriö voi vahvistaa lomakkeiden kaavat asumisoikeuden hakua ja asumisoikeussopimusta sekä talon omistajan ja asumisoikeuden haltijan välisessä suhteessa tarpeellisia ilmoituksia ja muita asiakirjoja varten.
Asumisoikeustalon omistajan oikeutta valita asumisoikeustalon rakennuttaja tai omistajan tarvitsemien hyödykkeiden toimittaja ei saa rajoittaa toisen yhteisön jäsenyyteen tai osakkuuteen taikka sopimukseen tai muuhun sitoumukseen perustuvin järjestelyin. Kiellon vastainen määräys, ehto tai sitoumus on mitätön.
Jos talon omistaa asumisoikeusyhdistys, 1 momentissa säädetyn lisäksi noudatetaan, mitä asumisoikeusyhdistyksistä annetussa laissa säädetään.
Asumisoikeustalon omistajalla on oikeus vedota sopimukseen, joka koskee sille rakennettavien tai sen hankkimien asumisoikeustalojen ja kiinteistöjen rakentamista tai sen omistamien talojen ja kiinteistöjen ylläpitoa tai hoitoa taikka perusparantamista tai muuta uudistamista, vaikka se ei olisi osapuolena sopimuksessa.
Rakennuttaja on velvollinen huolehtimaan siitä, että rakentamista koskevan sopimuksen täyttämisestä asetetaan asumisoikeustalon omistajan hyväksi rakentamisvaiheen vakuus ja rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus tämän pykälän mukaisesti. Vakuuden on oltava pankkitalletus, pankkitakaus tai tarkoitukseen soveltuva muu vakuus.
Rakentamisvaiheen vakuuden on asumisoikeuksien tarjoamisen alkaessa oltava määrältään vähintään kymmenen prosenttia tai valtioneuvoston asetuksella säädetty tätä suurempi vähimmäisosuus rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesta urakkahinnasta. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes talon omistaja vapauttaa sen. Vakuuden on kuitenkin oltava voimassa vähintään kolme kuukautta sen jälkeen, kun rakennus on hyväksytty käyttöön otettavaksi.
Rakentamisvaiheen vakuuden lakatessa olemasta voimassa tilalle on asetettava rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, jonka on oltava määrältään vähintään kaksi prosenttia tai valtioneuvoston asetuksella säädetty tätä suurempi vähimmäisosuus rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesta urakkahinnasta. Vakuuden on oltava voimassa, kunnes talon omistaja vapauttaa sen. Vakuuden on kuitenkin oltava voimassa vähintään vuoden ajan siitä, kun rakentamisvaiheen vakuus on lakannut olemasta voimassa.
Jos talon omistaja on aiheettomasti evännyt vakuuden vapauttamisen tai talon omistajan suostumusta ei ole mahdollista hankkia ilman kohtuutonta haittaa tai viivytystä, tuomioistuin voi hakemuksesta antaa luvan vakuuden vapauttamiseen kokonaan tai osaksi.
Tarkempia säännöksiä tämän lain täytäntöönpanosta annetaan tarvittaessa valtioneuvoston asetuksella siitä, mitä 50 c ja 51 §:ssä säädetään, ja ympäristöministeriön asetuksella siitä, mitä 16 §:n 4 momentissa ja 51 a §:n 2 momentissa sekä 58 §:ssä säädetään.
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä elokuuta 1990.
Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin.
HE 59/90, toisen lvk.miet. 6/90, svk.miet. 77/90HE 181/92, LaVM 13/92
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä joulukuuta 1993.
Ennen lain voimaantuloa voidaan ryhtyä sen täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin.
Asuntohallituksessa lain voimaan tullessa vireillä olevat valitusasiat siirretään lääninoikeuden käsiteltäviksi.
HE 342/92, YmVM 3/93
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 1994.
Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin.
HE 177/93, YmVM 13/93
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 1994.
Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä sen täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin.
HE 209/93, YmVM 14/93
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä joulukuuta 1996.
HE 92/1996, LaVM 10/1996, EV 123/1996
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä huhtikuuta 1999.
Ennen tämän lain voimaantuloa tehtyyn päätökseen sovelletaan lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä.
HE 237/1998, YmVM 7/1998, EV 251/1998
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä maaliskuuta 2003.
Tällä lailla kumotaan valtioneuvoston 27 päivänä syyskuuta 1990 antama päätös asumisoikeuden haltijoiden valinnasta (900/1990) siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen. Mainitun päätöksen 6 §:n 2 momentin ja 8 §:n 2 momentin säännöksiä sovelletaan kuitenkin tämän lain voimaantulosta viidennen kalenterivuoden loppuun saakka.
Mitä 1 a–1 c §:ssä säädetään, koskee myös ennen lain voimaantuloa rekisteröityä osakeyhtiötä, joka tarjoaa asumisoikeuksia vain 3 §:n 3 momentissa tarkoitetusta tuotannosta.
Sen lisäksi, mitä 1 b §:ssä säädetään, osakepääoman ja osakkeiden nimellisarvon ilmoittamisesta Suomen markan määräisinä tai euroina tai muuntamisesta euroiksi, on voimassa, mitä osakeyhtiölain muuttamisesta annetussa laissa (824/1998) ja osakeyhtiölain muuttamisesta annetun lain eräiden siirtymäsäännösten muuttamisesta annetussa laissa (825/1998) säädetään.
Lain 4 a–4 e §:ää sovelletaan myös ennen sen voimaantuloa jätettyihin hakemuksiin, jos asumisoikeutta tarjotaan hakijalle tämän lain voimaantulon jälkeen.
Mitä 26 c §:ssä säädetään, ei sovelleta ennen tämän lain voimaantuloa alkaneessa purkamis- tai konkurssitilanteessa.
Tämän lain 51 d §:ää sovelletaan myös ennen tämän lain voimaantuloa talojen rakentamis- tai muusta hankintavaiheesta perittyihin asumisoikeusmaksuihin.
Jos ennen tämän lain voimaantuloa laadittua ja hyväksyttyä tilinpäätöstä on oikaistava 51 d tai 51 e §:ssä tarkoitettujen siirtojen taikka asumisoikeutta koskevan tämän lain mukaisen ilmoitusvelvollisuuden vuoksi, oikaisu on tehtävä viipymättä ja viimeistään sen tilinpäätöksen yhteydessä, joka tehdään tämän lain voimaan tullessa kuluvalta tilikaudelta. Jos tilinpäätöksen oikaisu koskee tilikautta, jolta verotus on jo toimitettu tai veroilmoitus on jo annettu, verotuksen oikaisemista varten on viipymättä annettava uusi veroilmoitus. Tilinpäätös rekisteröidään ja julkistetaan siten kuin siitä erikseen säädetään.
Mitä 58 a–58 c §:ssä säädetään, ei sovelleta tämän lain voimaan tullessa voimassa olleisiin jäsenyyksiin, osakkuuksiin tai sopimuksiin, ellei ole kyse asumisoikeusyhdistyksistä annetun lain 81 tai 82 §:ssä tarkoitetusta asiasta.
Lain voimaan tullessa rekisteriin merkitty osakeyhtiö, osuuskunta tai muu yhteisö taikka säätiö, jonka nimeen sisältyy sana "asumisoikeus" tai "asoasunnot", saa 1 c §:ssä säädetyn estämättä säilyttää nimensä.
Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin.
HE 100/2002, YmVM 20/2002, EV 227/2002
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 2006.
Tämän lain 4 a ja 4 b §:ää sovelletaan myös ennen sen voimaantuloa jätettyihin hakemuksiin, jos asumisoikeutta tarjotaan hakijalle tämän lain voimaantulon jälkeen.
Tämän lain 26 a §:n 4 momenttia, 26 b §:n 1 momenttia ja 51 d §:ää voidaan soveltaa myös lain voimaan tullessa kulumassa olevaan tilikauteen ja siltä laadittavaan tilinpäätökseen.
Ennen tämä lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin.
HE 98/2005, YmVM 16/2005, EV 177/2005
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä huhtikuuta 2007.
Tämän lain 24 §:n 3 momenttia, 47 §:n 1 momenttia, 48 §:n 5 momenttia, 48 a §:n 4 momenttia ja 48 b §:n 5 momenttia sekä 48 d §:ää sovelletaan tämän lain voimaantulon jälkeen vireille saatettuihin hakemuksiin.
Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin.
HE 198/2006, YmVM 7/2006, EV 219/2006
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä heinäkuuta 2007.
HE 194/2006, TaVM 33/2006, EV 293/2006
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 2009.
HE 136/2008, YmVM 8/2008, EV 134/2008
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 2010.
Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin.
HE 161/2009, HaVM 18/2009, EV 205/2009
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä heinäkuuta 2010.
HE 24/2009, YmVM 10/2009, EV 206/2009
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 2011.
Ensimmäinen 16 d §:n 3 momentin mukainen jälkilaskelma on laadittava vuodelta 2011. Ensimmäinen 16 d §:n 2 momentin mukainen käyttövastikkeen määräytymislaskelma on laadittava vuodelle 2012.
Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon edellyttämiin toimiin.
HE 120/2010, YmVM 10/2010, EV 215/2010
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä heinäkuuta 2012.
Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon edellyttämiin toimiin.
HE 47/2012, YmVM 3/2012, EV 51/2012
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä joulukuuta 2015.
HE 166/2014, LaVM 20/2014, EV 276/2014
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 2016.
Muutoksenhaussa ennen tämän lain voimaantuloa annettuun hallintopäätökseen sovelletaan tämän lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä.
HE 230/2014, LaVM 26/2014, EV 319/2014
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 2016.
HE 254/2014, TaVM 34/2014, EV 371/2014
