128/2001 Sb.



NÁLEZ



Ústavního soudu Jménem České republiky



Ústavní soud rozhodl dne 13. března 2001 v plénu o návrhu skupiny

poslanců Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky na zrušení § 5

odst. 5, § 9 až 11 včetně nadpisu a poznámek pod čarou č. 5) až 7), §

13 odst. 2 věty druhé včetně poznámky pod čarou č. 10), § 13 odst. 7,

slov "výbor nebo pověřený vlastník" ve větě třetí a vět čtvrté a páté §

15 odst. 2, slov "(§ 9)" v § 15 odst. 4 a bodu 2. čl. II zákona č.

72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k

budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a

doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších

předpisů, a § 11 odst. 2 písm. n) včetně poznámky pod čarou č. 3a)

zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění zákona č.

103/2000 Sb.,



takto:



1. Návrh na zrušení ustanovení článku II bod 2. zákona č. 72/1994 Sb.,

kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé

vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé

zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, se

odmítá.



2. Ve zbývající části se návrh zamítá.



Odůvodnění



I.



Dne 16. 10. 2000 byl Ústavnímu soudu doručen návrh skupiny poslanců

Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky na zrušení některých

ustanovení zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé

spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a

nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví

bytů), ve znění pozdějších předpisů, (dále jen "zákon o vlastnictví

bytů") a ustanovení zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve

znění pozdějších předpisů, (dále jen "zákon o soudních poplatcích").

Navrhovatelé požadují, aby Ústavní soud v řízení podle čl. 87 odst. 1

písm. a) Ústavy České republiky (dále jen "Ústava") zrušil v zákoně o

vlastnictví bytů ustanovení § 9 až 11 včetně nadpisu a poznámek pod

čarou a ustanovení § 5 odst. 5, v ustanovení § 13 odst. 2 větu druhou

včetně poznámky pod čarou, ustanovení § 13 odst. 7, v ustanovení § 15

odst. 2 slova "výbor nebo pověřený vlastník" a na konci tohoto odstavce

věty "Není-li výbor nebo pověřený vlastník zvolen, rozhoduje se o výši

částek podle odstavce 1 nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek

v domě. Ustanovení § 11 odst. 6 platí obdobně.", v ustanovení § 15

odst. 4 slova "(§ 9)" a v článku II bod 2. Navrhovatelé dále žádají

Ústavní soud, aby v zákoně o soudních poplatcích zrušil v ustanovení §

11 odst. 2 písmeno n).



Z připojeného podpisového archu poslanců Ústavní soud zjistil, že jsou

splněny podmínky stanovené v § 64 odst. 1 písm. b) zákona č. 182/1993

Sb., o Ústavním soudu, (dále jen "zákon o Ústavním soudu"), když návrh

potvrdilo svými podpisy 60 poslanců.



Skupina poslanců je toho názoru, že napadená zákonná ustanovení jsou v

rozporu s čl. 1 Ústavy, čl. 1, čl. 2 odst. 3, čl. 3, čl. 4 a čl. 11

odst. 1 Listiny základních práv a svobod (dále jen "Listina") a čl. 1

odst. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a

základních svobod. Navrhovatelé uvádějí, že vznikem právnických osob

nazvaných "společenství vlastníků jednotek" podle zákona o vlastnictví

bytů se narušuje princip právní jistoty zakotvený v čl. 1 Ústavy, neboť

právní úkony těchto právnických osob a výkon práv a povinností, které

jim zákon přiznává či ukládá, mají s účinností od 1. července 2000, kdy

nabyl účinnostizákon č. 103/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994

Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a

některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují

některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších

předpisů, zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky

(katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb., zákon č. 586/1992

Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 549/1991

Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů,zákon č.

40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, azákon č.

357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu

nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen "zákon č. 103/2000

Sb.") nahradit právní vztahy, které byly konstituovány výlučně na

smluvním základě. Právní vztahy vzniklé za účelem správy, provozu a

oprav společných částí domu jsou dosud účinné na základě smluv

uzavřených vlastníky jednotek, případně na základě projevu vůle

vlastníků jednotek směřujícího k založení právnické osoby jako osoby

soukromého práva podle dosavadní právní úpravy. Právní vztahy, které

mají být nahrazeny zákonnou regulací, k jejímuž výkonu je povoláno

"společenství vlastníků jednotek", vznikly ke dni účinnosti nové právní

úpravy v souladu se zákonem a podle názoru navrhovatelů je tento

důsledek mimo jiné projevem nepřímé zpětné účinnosti nově přijatých

právních norem. V § 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů je vznik

"společenství" vázán na právní skutečnosti vzniklé před účinností

tohoto ustanovení (na doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do

katastru nemovitostí a jiné skutečnosti) a navrhovatelé se domnívají,

že se jedná o "typický příklad nepravého zpětného působení napadených

ustanovení zákona spočívající v tom, že nová úprava zachycuje minulé

skutečnosti a váže na ně pro budoucnost jiná práva a povinnosti než

zákonodárství dosavadní".



Navrhovatelé uvádějí, že v ustanoveních § 9 odst. 9 a § 10 odst. 3

zákona o vlastnictví bytů zákonodárce podrobuje vlastníky jednotek,

splňují-li určité definiční znaky, zákonem přikázaným povinnostem,

které vyplývají z výkonu funkce orgánů společenství. Navrhovatelé mají

za to, že uvedenými ustanoveními se zákonem označeným vlastníkům

jednotek ukládají povinnosti překračující ústavní rámec obsahu a

ochrany vlastnického práva (právo věc držet, užívat, brát z ní užitky a

nakládat s ní). Obecná zákonná úprava obsažená zejména v občanském

zákoníku vlastníkům srovnatelné povinnosti neukládá.



Navrhovatelé dále zdůraznili, že podle jejich názoru klade zákonodárce

v ustanoveních § 9 odst. 1 a § 11 odst. 4 a 5 zákona o vlastnictví

bytů, jakož i v celé konstrukci společenství, jeho působnosti a způsobu

přijímání rozhodnutí nepřiměřený důraz na kolektivní stránku realizace

práv spojených s užíváním a nakládáním s domem a jednotkami v něm

umístěnými. Usnesení společenství, k jejichž přijetí zákon stanoví

různá kvora, totiž nahrazují rozhodnutí vlastníků, resp. spoluvlastníků

o hospodaření se společnou věcí. Podle navrhovatelů zákonodárce v

napadených ustanoveních nadřadil nad individuální vůli vlastníků

jednotek vůli kolektivní, tedy vůli ze zákona vzniklého společenství.

Tento princip, na kterém je založena celá konstrukce "společenství

vlastníků jednotek" jako právnické osoby vzniklé ze zákona, je podle

názoru navrhovatelů potlačením individuálních vlastnických práv,

autonomie jedince a jeho vůle ve prospěch kolektivního rozhodování a ve

svých důsledcích je v rozporu s ústavní zásadou rovnosti vlastníků v

právech. Další porušení zásady rovnosti vlastníků v právech spatřují

navrhovatelé v ustanovení § 13 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů,

kterým jsou prý vlastníci jednotek zatíženi ručitelským závazkem

vzniklým ze zákona za závazky společenství, které ani nezaložili z

vlastní vůle.



Navrhovatelé také tvrdí, že v ustanovení § 9 odst. 2 zákona o

vlastnictví bytů se jedná o zřetelnou delegaci dispozičního práva k

jednotce na subjekt odlišný od vlastníka, přičemž rozsah delegace není

výslovně definován a "tím je neústavním způsobem posíleno postavení

společenství, neboť napadená norma připouští, aby společenství vlastním

jménem nakládalo s cizí věcí". Navrhovatelé jsou toho názoru, že

ustanovením § 5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů zákonodárce ústavně

nepřípustným způsobem omezil spoluvlastníky společného domu, jsou-li

byty v takovém domě předmětem nájemní smlouvy. Zákonodárce prý nešetřil

podstaty a smyslu vlastnického práva - v tomto případě práva nakládat

se svou věcí (tj. spoluvlastnickým podílem) - a omezením, kterým

zatížil určitou skupinu spoluvlastníků, zneužil ochrany nájemního práva

k bytu.



II.



Ústavní soud po zjištění, že návrh skupiny poslanců není nepřípustný

podle § 66 zákona o Ústavním soudu ani neexistují důvody pro zastavení

řízení podle § 67 zákona o Ústavním soudu, zaslal v souladu s § 42

odst. 3 a 4 a § 69 odst. 1 zákona o Ústavním soudu návrh k vyjádření

Poslanecké sněmovně a Senátu Parlamentu České republiky a vyžádal si i

písemné stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj.



Vyjádření Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky



Ve vyjádření Poslanecké sněmovny podepsaném jejím předsedou prof. Ing.

Václavem Klausem je uvedeno, že zákon č. 103/2000 Sb. byl předložen z

důvodu nutnosti odstranění některých nedostatků dosavadní právní

úpravy, která ve svém důsledku bránila rozsáhlejšímu využití této

specifické formy vlastnictví. Nedostatky spočívaly v nedůsledném

vymezení forem správy a údržby společných částí domu včetně

odpovědnosti za její výkon. Přijatá úprava především nově zavedla tzv.

"společenství vlastníků jednotek" jako zvláštní typ právnické osoby

odpovídající jejímu hlavnímu účelu, kterým je řádný výkon práv a

povinností spojených se správou, provozem a opravami společných částí

domu. Spolu s touto změnou došlo ke změně dalších souvisejících

ustanovení zákona o vlastnictví bytů tak, aby tato úprava nebyla v

rozporu s právním řádem. Návrh zákona byl schválen potřebnou většinou

zákonodárců a přijatý zákon byl řádně vyhlášen. Za tohoto stavu věci

nelze podle názoru účastníka řízení než uzavřít, že zákonodárný sbor

jednal v přesvědčení, že přijatý zákon je v souladu s ústavním pořádkem

a právním řádem České republiky.



Vyjádření Senátu Parlamentu České republiky



Za Senát Parlamentu České republiky se vyjádřil jeho předseda doc.

JUDr. Petr Pithart, který poukázal na skutečnost, že podstatná část

návrhu se týká ustanovení zákona o vlastnictví bytů, která nově

upravují vznik a vnitřní poměry "společenství vlastníků jednotek" jako

právnické osoby způsobilé k výkonu správy domu a i ustanovení, která v

souvislosti se vznikem a fungováním této právnické osoby ukládají

povinnosti vlastníkům jednotek, či jinak regulují vzájemné vztahy

vlastníků jednotek, pokud jde o plnění povinností vyplývajících z

užívání společné věci - domu. Návrh zákona č. 103/2000 Sb. byl po

schválení Poslaneckou sněmovnou postoupen dne 7. 2. 2000 Senátu, který

jej projednal předepsaným způsobem na své 16. schůzi dne 25. 2. 2000.

Při projednávání návrhu byly v Senátu, a to jak ve výborech, kterým byl

návrh zákona přikázán, tak v plénu, vedeny obsáhlé rozpravy, které se

ve značné míře týkaly právě ustanovení upravujících nově společenství

vlastníků jednotek, tedy právě těch ustanovení, jejichž zrušení je

navrhováno. V rozpravách zazněla celá řada argumentů podporujících

přijetí nové právní úpravy, ale současně i celá řada názorů

oponentních.



Argumenty ve prospěch přijetí novely, resp. ve prospěch nové úpravy

společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby založené zákonem

vycházely z přesvědčení, že zvolený způsob právní regulace

společenských vztahů vznikajících při fungování domu, v němž

spoluvlastníci společných částí domu jsou zároveň vlastníky bytů

(jednotek), vhodným způsobem reflektuje potřeby praxe, při současném

respektování principu kolektivního, resp. obecného zájmu a vede zároveň

i k naplnění čl. 11 odst. 3 Listiny. Zastánci nové právní úpravy rovněž

poukázali na to, že institut povinné právnické osoby - správce domu s

obligatorním členstvím vlastníků bytů je v Evropě dominující. Oproti

dosavadní právní úpravě, podle které společenství vlastníků jednotek

bez právní subjektivity vznikalo rovněž ex lege, proponenti novely

spatřovali změnu právě v uzákonění právní subjektivity pro tato

společenství.



Proti nové právní úpravě společenství vlastníků jednotek zazněly

názory, že stát chce pomocí normotvorby direktivně zasáhnout do

svobodného rozhodování vlastníků jednotek sdružit se za účelem správy

domu ve formě, kterou si v mezích právního řádu sami zvolí. Kogentní

úpravou vnitřních poměrů společenství stát podle odpůrců novely rovněž

nedemokraticky diskriminuje vlastníky menších jednotek. Přestože se

Senát rozhodl vrátit návrh zákona Poslanecké sněmovně, pozměňovací

návrhy se napadených ustanovení nedotkly. V rozhodování Senátu nakonec

převážily hlasy ve prospěch nové úpravy společenství vlastníků

jednotek.



Stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj



Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí ve svém stanovisku k návrhu

podepsaném ministrem Ing. Petrem Lachnitem, že nelze souhlasit s

navrhovateli, neboť jejich názor podle ministerstva především nebere v

úvahu zvláštní charakter institutu vlastnictví bytu, jak je upraven v

právním řádu České republiky. Jeho podstata spočívá v tom, že byt nebo

nebytový prostor (tzv. "jednotka") není samostatnou věcí, ale je

součástí budovy. Jednotka sice může být samostatným předmětem

občanskoprávních vztahů, avšak jen proto, že to zákon výslovně stanoví.

Podle ministerstva vlastnictví jednotky jako vymezené části budovy

nemůže být vlastnictvím, kterému odpovídá plná právní moc nad věcí.

Tento rozdíl mezi vlastnictvím věci (nemovitosti) a vlastnictvím

jednotky se projevuje především v rozsahu oprávnění vlastníka.

Vlastnické právo k jednotce má smysl a právní relevanci jen spolu s

podílem na spoluvlastnickém právu ke společným částem domu. Každý

vlastník si musí být vědom své odpovědnosti za řádnou údržbu domu jako

celku, především jeho společných částí.



Ministerstvo zdůraznilo, že zásadním nedostatkem úpravy platné před

novelou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb. bylo, že společenství

vlastníků jednotek nemělo právní subjektivitu a společenství tak

nemohlo činit právní úkony. Jednat mohli pouze všichni vlastníci

jednotek společně nebo někteří vlastníci jednotek, pokud určeným

způsobem přehlasovali ostatní vlastníky. Právní úkony mohli činit také

pověření vlastníci jednotek na základě plné moci nebo správce na

základě smlouvy s vlastníky jednotek obsahující zmocnění k právním

úkonům. Zákon však neřešil situaci, kdy osoba správce nebude určena

nebo ustanovený správce nebude vykonávat svoji funkci. Zákon neukládal

povinnost vlastníkům jednotek, aby uzavřeli smlouvu o správě domu,

ačkoli s existencí této smlouvy počítal a upravoval některé její

náležitosti. Konstrukce dílčích závazků, kdy každý z vlastníků jednotek

je zavázán a oprávněn pouze v rozsahu, který na něj připadá, na rozdíl

od solidarity spoluvlastníků podle občanského zákoníku, vyvolávala prý

v praxi řadu problémů. Dodavatelé oprav společných částí domu dávali

přednost uzavření takové smlouvy, v níž objednatelé jsou povinni

zaplatit cenu společně a nerozdílně, před smlouvou, z níž by vznikly

závazky vůči každému vlastníkovi, kterému by museli fakturovat a

případně vymáhat příslušný díl z ceny zvlášť.



Podle ministerstva bylo velmi citelným a pro řadu vlastníků

neřešitelným problémem vymáhání povinnosti přispívat na náklady spojené

se správou domu a pozemku podle ustanovení § 15 zákona o vlastnictví

bytů. Pokud nebyla zřízena právnická osoba a správce pověřený správou

domu nedostal plnou moc od vlastníků jednotek, bylo téměř nemožné

vymoci od neplatiče příspěvek na správu domu. Zejména v domech s větším

počtem vlastníků jednotek tak neúměrně vzrůstaly nedoplatky a tato

situace nahrávala pouze vlastníkům neplnícím své povinnosti. Proto bylo

nezbytné, aby zákon upravil společenství vlastníků jednotek jako

právnickou osobu, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve

všech věcech spojených se správou domu, a také aby toto společenství

vznikalo při splnění určitých podmínek ze zákona. Pokud navrhovatelé

namítají, že zákon o vlastnictví bytů překračuje ústavní rámec obsahu a

ochrany vlastnického práva, jestliže v § 9 odst. 9 a v § 10 odst. 3

ukládá určitým vlastníkům jednotek plnit povinnosti příslušející

orgánům společenství, je nutno podle ministerstva zdůraznit, že

zabezpečení správy, provozu a oprav společných částí domu patří mezi

základní povinnosti všech vlastníků jednotek, kteří jsou zároveň

podílovými spoluvlastníky společných částí domu. Společenství vlastníků

jednotek jako právnická osoba, která má způsobilost vykonávat práva a

zavazovat se ve všech věcech spojených se správou domu, může tuto

činnost vykonávat svými orgány, které si zvolí. Zákon musí pamatovat i

na situaci, kdy se tak nestane, přičemž je podle názoru ministerstva

spravedlivé, když je touto funkcí pověřen vlastník, jehož podíl na

společných částech domu je největší, resp. vlastníci jednotek, kteří se

stali členy společenství dnem jeho vzniku.



Ministerstvo dále nesouhlasí s názorem navrhovatelů, že zákon v

konstrukci společenství klade nepřiměřený důraz na kolektivní stránku

realizace práv spojených s užíváním domu. Zákon o vlastnictví bytů

musel vzhledem k popsanému stavu, kdy jednotka, ač není samostatnou

věcí, je přesto v rozsahu stanoveném zákonem samostatným předmětem

občanskoprávních vztahů, upravit vztahy mezi vlastníky jednotek (a

zároveň spoluvlastníky společných částí domu) specifickým způsobem.

Ministerstvo rovněž nesouhlasí s návrhem na zrušení § 13 odst. 2 druhé

věty, § 13 odst. 7 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů a uvádí, že

ustanovení § 13 odst. 2 postihuje vlastníky jednotek neplnící své

zákonné povinnosti a porušující princip ochrany vlastnického práva

jiných vlastníků jednotek. Ustanovení § 13 odst. 7 koresponduje s

ustanovením § 12 upravujícím dílčí odpovědnost vlastníků jednotek.

Napadené ustanovení § 15 odst. 2 podle ministerstva naopak posiluje

právní postavení vlastníků jednotek, neboť zatímco podle předchozího

znění zákona výši finančních prostředků jako záloh na náklady spojené

se správou domu a pozemku sděloval správce, podle nové úpravy tak činí

orgán společenství, případně nadpoloviční většina všech vlastníků

jednotek. K ustanovení § 9 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů

ministerstvo poznamenává, že navrhovatelé opomíjejí, že podle tohoto

ustanovení je možno sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce pouze

se souhlasem vlastníka jednotky.



Co se týče § 5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů, ministerstvo

konstatuje, že pokud by nebylo ustanovení § 5 odst. 2 a 3 doplněno

tímto ustanovením, došlo by k tomu, že by bylo možno obcházet

ustanovení § 22 odst. 1 a 2, které zajišťuje dosavadnímu nájemci bytu -

fyzické osobě - právo na přednostní nabytí bytu ve lhůtách a za

podmínek stanovených zákonem. Blokační ustanovení § 5 odst. 5 je tak

nezbytné, v opačném případě by ochrana dosavadních nájemců postrádala

smysl. Návrh na jeho zrušení by tak směřoval ve prospěch osob, které

záměrně nabývaly bytové domy s nájemci do podílového spoluvlastnictví s

cílem dosáhnout vystěhování dosavadních nájemců, aniž by jim musela být

poskytnuta ochrana formou možnosti přednostního nabytí vlastnictví

bytů, jež užívají, což by podle ministerstva mohlo vést k porušení čl.

11 odst. 3 Listiny.



III.



Ústavní soud nejdříve v souladu s § 68 odst. 2 zákona o Ústavním soudu

zkoumal, zda zákon, u kterého navrhovatelé namítají protiústavnost jeho

ustanovení, byl přijat a vydán v mezích Ústavou stanovené kompetence a

ústavně předepsaným způsobem.



Z vyjádření Poslanecké sněmovny a Senátu, jakož i ze zaslaných

sněmovních tisků, těsnopiseckých zpráv, příslušných usnesení a údajů o

průběhu hlasování obou komor je zřejmé, že jak zákon o vlastnictví

bytů, tak zákon č. 103/2000 Sb. byly přijaty a vydány ústavně

předepsaným způsobem a v mezích Ústavou stanovené kompetence, při

dodržení kvor stanovených v čl. 39 odst. 1 a 2 Ústavy. Návrh zákona,

později vyhlášeného pod č. 72/1994 Sb., předložila Poslanecké sněmovně

vláda České republiky. Zákon byl přijat Poslaneckou sněmovnou na její

17. schůzi dne 24. 3. 1994 (usnesení Poslanecké sněmovny č. 355,

sněmovní tisky č. 599 a č. 724), ve znění schválených pozměňovacích

návrhů, když z přítomných 169 poslanců se pro návrh zákona vyslovilo 99

poslanců a proti jich bylo 33. Zákon byl podepsán předsedou Poslanecké

sněmovny, prezidentem republiky a předsedou vlády v souladu s čl. 51

Ústavy a byl vyhlášen ve Sbírce zákonů v částce 22, ročník 1994

(účinnosti nabyl dne 1. května 1994).



Návrh zákona, ve Sbírce zákonů posléze vyhlášeného pod č. 103/2000 Sb.,

byl Poslanecké sněmovně (sněmovní tisk č. 268) předložen vládou České

republiky. Pro usnesení Poslanecké sněmovny, v němž byl vysloven

souhlas s tímto návrhem zákona, se na její 21. schůzi dne 28. 1. 2000

ze 165 přítomných poslanců pro vyslovilo 90, proti jich bylo 72. Návrh

zákona byl poté dne 7. 2. 2000 postoupen Senátu, který jej předepsaným

způsobem projednal na své 16. schůzi dne 25. 2. 2000 a vrátil jej

Poslanecké sněmovně ve znění přijatých pozměňovacích návrhů (usnesení

Senátu č. 292). O návrhu zákona vráceném Senátem hlasovala Poslanecká

sněmovna na své 24. schůzi dne 4. 4. 2000, setrvala na původním návrhu

zákona a schválila ho ve znění, ve kterém byl postoupen Senátu (z

přítomných 188 poslanců hlasovalo pro 134 a proti 35). Zákon byl poté

podepsán předsedou Poslanecké sněmovny, prezidentem republiky a

předsedou vlády a vyhlášen ve Sbírce zákonů v částce 32, ročník 2000

(účinnosti nabyl dne 1. července 2000).



Co se týče zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění

pozdějších předpisů, Ústavní soud nezjišťoval, zda byl přijat a vydán v

mezích Ústavou stanovené kompetence a ústavně předepsaným způsobem,

jelikož u právních předpisů vydaných dříve, než nabyla účinnosti

Ústava, je Ústavní soud oprávněn přezkoumávat toliko jejich obsahový

soulad se soudobým ústavním pořádkem, nikoli však ústavnost procedury

jejich vzniku a dodržení normotvorné pravomoci (viz usnesení Ústavního

soudu z 22. dubna 1999 sp. zn. Pl. ÚS 5/98, Sbírka nálezů a usnesení

Ústavního soudu, svazek 14, usnesení č. 32). Ustanovení, jejichž

zrušení požadují navrhovatelé, bylo ostatně do tohoto zákona vloženo

právě zákonem č. 103/2000 Sb.



Ústavní soud po posouzení návrhu a po zvážení všech shromážděných

podkladů dospěl k závěru, že návrh není důvodný.



Nejdříve se Ústavní soud musí vždy zabývat tím, zda jsou splněny

všechny formální náležitosti kladené na návrh na zahájení řízení. V

této fázi bylo především zjištěno, že navrhovatelé se domáhají zrušení

čl. II bod 2. zákona o vlastnictví bytů. Takové ustanovení se však v

tomto zákoně nenachází, ale je obsaženo v zákoně č. 103/2000 Sb., který

navrhovatelé nenapadli. Jelikož Ústavní soud je petitem návrhu vázán,

byl nucen tuto část návrhu odmítnout jako zjevně neopodstatněnou podle

§ 43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu. K tomu je třeba dodat,

že ustanovení čl. II bod 2. je pouze přechodným ustanovením zákona č.

103/2000 Sb., které zakládá vznik společenství vlastníků jednotek jako

právnické osoby dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tedy 1. 7. 2000),

se současným uložením povinnosti konat první shromáždění tohoto

společenství do tří měsíců od zmíněného data. Již v době podání návrhu

skupiny poslanců tak dané přechodné ustanovení splnilo svůj účel a

nadále nevyvolává konstitutivní účinky. Návrh na jeho zrušení by tak na

věci nemohl stejně nic změnit, nehledě na skutečnost, že práva a

povinnosti z právních vztahů vzniklých před zrušením právního předpisu

zůstávají nedotčena a nálezy Ústavního soudu tak mají účinky ex nunc (§

71 odst. 4 zákona o Ústavním soudu).



Pro přehlednost je možno návrh skupiny poslanců na zrušení jednotlivých

zákonných ustanovení rozčlenit následujícím způsobem:



1. Návrh na zrušení ustanovení § 9 až 11 zákona o vlastnictví bytů

nadepsaných "Společenství vlastníků jednotek".



2. Návrh na zrušení ustanovení § 13 odst. 2 věty druhé a § 13 odst. 7

zákona o vlastnictví bytů, v § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů

slov "výbor nebo pověřený vlastník" a posledních dvou vět a v § 15

odst. 4 zákona o vlastnictví bytů slov "(§ 9)".



3. Návrh na zrušení ustanovení § 5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů.



4. Návrh na zrušení ustanovení § 11 odst. 2 písm. n) zákona o soudních

poplatcích.



Námitky skupiny poslanců se koncentrují zejména na platnou právní

úpravu "společenství vlastníků jednotek". Navrhovatelé uvádějí, že

vznikem těchto právnických osob, zákonem povolaných k výkonu práv a

povinností ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami

společných částí domu, je narušován princip právní jistoty, jehož

součástí je zákaz retroaktivity právních norem. Ke znakům právního

státu princip právní jistoty, ochrany důvěry občanů v právo a zákaz

retroaktivity právních norem nepochybně patří, v daném případě však

přijetím nové právní úpravy k porušení těchto stěžejních zásad nedošlo.

Právní věda rozeznává tzv. pravou retroaktivitu, která zahrnuje

případy, kdy právní norma reglementuje i vznik právního vztahu a nároky

z něho vzešlé před její účinností, a retroaktivitu nepravou spočívající

v tom, že právní vztahy, které vznikly za platnosti práva starého, se

spravují tímto právem až do doby účinnosti práva nového, poté se však

řídí tímto novým právem. Vznik právních vztahů existujících před

nabytím účinnosti nové právní úpravy, právní nároky, které z těchto

vztahů vznikly, i vykonané právní úkony se řídí zrušenou právní normou.

S problematikou nepřípustnosti retroaktivity souvisí ochrana tzv.

nabytých práv (iura quaesita), i když oba instituty nelze ztotožňovat.

Porušením zásady ochrany nabytých práv by byla pouze taková změna,

která by se zpětnou účinností zhoršila právní postavení právního

subjektu. Základní změnou provedenou zde zákonem č. 103/2000 Sb. je, že

společenství vlastníků jednotek získalo právní subjektivitu (v oblasti,

která je součástí předmětu jeho činnosti) nezbytnou pro řádné

zabezpečení úkolu společenství, jakož i smyslu a účelu jeho vzniku.

Taková úprava je bezpochyby v dispozici demokratického zákonodárce,

který z principu věci musel stanovit podmínky, za kterých tato

právnická osoba způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech

věcech spojených se správou domu vznikne. Podle § 9 odst. 3 zákona o

vlastnictví bytů společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami,

z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to

dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru

nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje

vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Dané

ustanovení je doplněno přechodným ustanovením čl. II bod 2. zákona č.

103/2000 Sb. upravujícím situaci vlastníků, kteří stanovené podmínky

splňovali před nabytím účinnosti tohoto zákona (1. 7. 2000). Pokud by

takové ustanovení nebylo přijato, došlo by k porušení principu rovnosti

mezi vlastníky jednotek. Za zpětně působící by bylo možné novou právní

úpravu považovat jen tehdy, kdyby konstituovala vznik společenství

přede dnem své účinnosti. Zákon však jednoznačně stanoví svou účinnost

do budoucna a je z tohoto hlediska v souladu s ústavním pořádkem České

republiky.



Navrhovatelé dále uvádějí, že napadená ustanovení překračují ústavní

rámec obsahu a ochrany vlastnického práva (§ 9 odst. 9, § 10 odst. 3

zákona o vlastnictví bytů), resp. že zákonodárce klade v celé

konstrukci společenství, jeho působnosti a způsobu přijímání rozhodnutí

nepřiměřený důraz na kolektivní stránku realizace práv spojených s

užíváním a nakládáním s domem (§ 9 odst. 1 a § 11 odst. 4 a 5 zákona o

vlastnictví bytů). V první řadě je nutno poukázat na specifický

charakter bytového vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů. Podle §

1 odst. 1 tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, při němž

spoluvlastník budovy je zároveň vlastníkem bytu nebo nebytového

prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým

spoluvlastníkem společných částí budovy. Platná právní úprava je tedy

postavena na spoluvlastnické koncepci, kde hlavním předmětem je budova

a vedlejším předmětem byt nebo nebytový prostor, které nejsou reálně

oddělitelnými částmi budovy, a ke spoluvlastnictví budovy tak

přistupuje vlastnictví bytu či nebytového prostoru (konstrukce tzv.

dualistické teorie bytového vlastnictví ve spoluvlastnickém pojetí).

Uvedená zvláštní právní úprava umožněná občanským zákoníkem, který

stanoví, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo

nebytové prostory (§ 118 odst. 2), a který v ustanovení § 125 odst. 1

odkazuje na napadený zákon, je dána právě specifickou povahou bytu nebo

nebytového prostoru, které nemohou být fakticky samostatnými,

oddělitelnými částmi budovy. Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru

je potom z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba

respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva

jednotlivých vlastníků jsou omezena stejným vlastnickým právem

ostatních vlastníků jednotek. Argumentům navrhovatelů proto nelze

přisvědčit, neboť platná právní úprava je vedena právě snahou na

zmíněná specifika reagovat. Jedná se o projev ústavně zakotvené zásady,

že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo

v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy (čl. 11 odst. 3

Listiny). Zákonodárce byl veden snahou o spravedlivé, vyrovnané řešení,

podporující vlastníky, kteří respektují citovanou zásadu, a poskytující

vyšší míru právní jistoty i dalším zainteresovaným osobám plnícím své

úkoly v souvislosti se správou domu. Přijetí nové právní úpravy bylo

vynuceno její společenskou naléhavostí po zkušenostech s dřívější

úpravou, která zjednodušeně řečeno dostatečně nebránila situacím, kdy

"poctiví dopláceli na nepoctivé". Ústavní soud, vědom si své

kompetence, dospěl k závěru, že napadená ustanovení nejsou jednotlivě

či ve svém souhrnu v rozporu s předpisy nejvyšší právní síly.



Protiústavní není ani způsob rozhodování společenství vlastníků

jednotek vymezený v § 11 zákona o vlastnictví bytů. Při hlasování je

rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na

společných částech domu. Jedná-li se o důležitou záležitost, může

přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl (§ 11

odst. 3). Jednomyslnost je stanovena v případě rozhodování o přijetí

usnesení v závažných situacích, kterými jsou změna účelu užívání

stavby, změna stavby nebo podstatné změny týkající se společných částí

domu (§ 11 odst. 5). Článek 11 odst. 1 Listiny zakotvuje především

právo každého vlastnit majetek a právo na zajištění stejného zákonného

obsahu a ochrany vlastnického práva všech vlastníků. Napadená

ustanovení právo každého vlastnit majetek nikterak neomezují a není

jimi vytvořena ani nerovnost v obsahu a ochraně vlastnického práva,

když daná právní úprava dopadá na každého spoluvlastníka domu a

vlastníka jednotky stejně.



Ustanovení § 9 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů je navrhovateli

napadeno proto, že zde zákonodárce deleguje dispoziční právo k jednotce

na subjekt odlišný od vlastníka, což "neústavním způsobem posiluje

postavení společenství". Ústavní soud však poukazuje na to, že uvedené

ustanovení umožňuje společenství sjednat smlouvu o zástavním právu k

jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných

částech domu k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého

na náklady spojené se správou domu pouze se souhlasem vlastníka

jednotky. Jeho předběžný souhlas s uzavřením zástavní smlouvy je zde

nezbytný, takže nejde o ustanovení protiústavní, když svoboda vůle

vlastníka jednotky není nikterak omezena.



Ustanovení § 13 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů stanoví povinnost

vlastníka jednotky odstranit závady a poškození, které na jiných

jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s

ním jednotku užívají. V návrhu skupiny poslanců je napadena věta druhá

tohoto ustanovení, kterou je pouze posílena záruka uvedené povinnosti

odstranit závady a poškození, a to vznikem zástavního práva (dnem

právní moci rozhodnutí soudu) ostatním vlastníkům jednotek k jednotce

povinného vlastníka i k věcem movitým. Napadené ustanovení navrhovatelé

v odůvodnění pouze citují, aniž by blíže vyložili, v čem spatřují

tvrzený rozpor s čl. 11 odst. 1 a s čl. 1 Listiny, ve spojení s čl. 1

Ústavy (zjevnou písařskou chybou je, že dané ustanovení označili v

odůvodnění jako § 13 odst. 3). Výrazněji navrhovatelé brojí proti

ustanovení § 13 odst. 7, které stanoví, že vlastníci jednotek ručí za

závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti

spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Navrhovatelé to

považují za "flagrantní porušení zásady rovnosti vlastníků v právech,

principu stejného zákonného obsahu a ochrany vlastnického práva všech

vlastníků a principu právní jistoty". Ústavní soud konstatuje, že

napadená ustanovení žádným způsobem uvedené principy neporušují a

naopak je ve svých důsledcích přiměřeně posilují. K základním právům

vlastníka jednotky patří právo jednotku držet, užívat a disponovat s

ní. Vlastník jednotky má také ovšem povinnosti vycházející obecně z

koncepce vlastnického práva vyjádřené v čl. 11 odst. 3 Listiny dikcí,

že vlastnictví zavazuje. Vlastník jednotky se podílí na správě domu v

rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných

částech domu, což je jeho právem i povinností. Navíc je umožněno, aby

se vlastníci jednotek dohodli jinak; jedná se tedy o dispozitivní

úpravu (§ 13 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů). Povinnost vlastníků

jednotek jako ručitelů podle § 13 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů

závisí na výši spoluvlastnického podílu na společných částech domu, má

tedy jen dílčí povahu a vlastník jednotky nemůže být nucen plnit více

bez svého souhlasu.



Navrhovatelé dále uvádějí, že ustanovení § 5 odst. 5 zákona o

vlastnictví bytů vylučuje byty, které jsou užívány právem nájmu, ze

speciálního způsobu dispozice spoluvlastníků, upraveného v § 5 odst. 2

až 4, v čemž spatřují ústavně nepřípustné omezení spoluvlastníků domu a

zneužití ochrany nájemního práva k bytu. Smyslem tohoto ustanovení je

legitimní ochrana nynějších nájemců spočívající v tom, že byt musí být

přednostně nabídnut tomuto nájemci (§ 22 odst. 1 a 2 zákona o

vlastnictví bytů), a přijaté řešení není protiústavní, ač si lze

představit řešení lépe odpovídající celkové koncepci zákona. Úkolem

Ústavního soudu však není perfekcionisticky vyhledávat různé

nepřesnosti v zákonné úpravě či poučovat zákonodárce o úpravě

vhodnější, ale posoudit, zda napadený zákon nebo jeho jednotlivá

ustanovení jsou v rozporu s ústavním zákonem nebo mezinárodní smlouvou

podle čl. 10 Ústavy [čl. 87 odst. 1 písm. a) Ústavy].



Proti dalším napadeným zákonným ustanovením skupina poslanců již v

odůvodnění svého návrhu nijak konkrétněji neargumentuje, a jelikož

Ústavní soud, jak vyplývá z toho, co bylo uvedeno, neshledal

protiústavnost zkoumaných ustanovení, zamítl i návrh na zrušení těchto,

v zásadě pouze akcesorických, ustanovení [v § 15 odst. 2 zákona o

vlastnictví bytů slov "výbor nebo pověřený vlastník" a posledních dvou

vět tohoto ustanovení, v § 15 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů slov

"(§ 9)" a ustanovení § 11 odst. 2 písm. n) zákona o soudních

poplatcích].



Předseda Ústavního soudu:



JUDr. Kessler v. r.