280/2006 Sb.
NÁLEZ
Ústavního soudu
Jménem České republiky
Ústavní soud rozhodl dne 28. března 2006 v plénu ve složení Stanislav
Balík, František Duchoň, Vlasta Formánková, Vojen Güttler, Pavel
Holländer, Ivana Janů, Vladimír Kůrka, Dagmar Lastovecká, Jiří Mucha,
Jan Musil, Jiří Nykodým, Pavel Rychetský (soudce zpravodaj), Miloslav
Výborný, Eliška Wagnerová a Michaela Židlická o návrhu Obvodního soudu
pro Prahu 7 na zrušení ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) a ustanovení §
711 odst. 1 písm. h) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění
pozdějších předpisů,
takto:
Návrh se zamítá.
Odůvodnění
I.
Rekapitulace návrhu
1. Návrhem podaným podle čl. 95 odst. 2 Ústavy České republiky (dále
jen "Ústava") a § 64 odst. 3 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu,
ve znění pozdějších předpisů, se Obvodní soud pro Prahu 7 (dále též
"navrhovatel") domáhal vydání nálezu, podle něhož se ustanovení § 711
odst. 1 písm. g) a ustanovení § 711 odst. 1 písm. h) zákona č. 40/1964
Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ruší, a to dnem
vyhlášení nálezu ve Sbírce zákonů.
2. Navrhovatel uvedl, že u Obvodního soudu pro Prahu 7 je vedeno řízení
sp. zn. 26 C 386/2002 ve věci žalobce B. d. D. proti žalovaným T. S. a
I. S. Žalobce jako bytové družstvo se v tomto řízení domáhá přivolení
soudu k výpovědi nájmu bytu v Praze 7 Holešovicích. Oba žalovaní
získali nájemní právo k tomuto družstevnímu bytu na základě dohody o
převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu v roce 1997.
Do bytu se však nikdy nenastěhovali a neužívají ho; podle tvrzení
žalobce od roku 1988 do současnosti bydlí v jiném bytě v Praze 6.
Výpověď chce žalobce dát z důvodu podle § 711 odst. 1 písm. d), g) a h)
občanského zákoníku, tj. z důvodu, že žalovaní nezaplatili nájemné a
úhrady za služby spojené s užíváním bytu za dobu delší tří měsíců (od
července 2001 do prosince 2001), a dále z důvodu, že oba žalovaní mají
více bytů a že předmětný byt bez vážného důvodu neužívají nebo ho
užívají jen občas.
3. Podle navrhovatele jsou napadená ustanovení občanského zákoníku v
rozporu s čl. 1 Ústavy a s čl. 1, čl. 4 odst. 2 a 4, čl. 10 odst. 2 a
čl. 14 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (dále jen "Listina").
4. Navrhovatel připustil, že v případě napadených ustanovení jde o
právní normy s relativně neurčitou hypotézou ("že na něm nelze
spravedlivě požadovat", resp. "neužívá-li byt bez vážných důvodů nebo
ho bez závažných důvodů užívá jen občas"), což soudu umožňuje vymezit v
každém jednotlivém případě okruh působnosti normy. Přesto dospěl k
závěru, že jako celek jsou napadená ustanovení v rozporu s ústavním
pořádkem, neboť v jím řešeném případu je nucen napadená ustanovení
aplikovat na nájem družstevního bytu.
5. Rozpor obou napadených ustanovení s čl. 1 Listiny, věty prvé, vidí
navrhovatel v porušení principu rovnosti v právech, jak jej v řadě
případů interpretoval i Ústavní soud (např. nález sp. zn. Pl. ÚS 18/01
ze dne 30. dubna 2002, publ. č. 234/2002 Sb.). Zákonodárce nerozlišoval
mezi byty družstevními a nedružstevními a stanovil stejné podmínky pro
zánik práva nájmu bytu družstevního i nedružstevního. Nepřípustně tak
znevýhodňuje nájemce družstevních bytů oproti nájemcům bytů
nedružstevních, čímž se dopouští toho, že na různé okruhy případů
bezdůvodně stanoví tatáž pravidla. Důsledkem je popření smyslu
sdružování v bytových družstvech. Navrhovatel připomněl, že v souzeném
případě dal žalobce žalovaným výpověď z nájmu družstevního bytu, aniž
by však došlo jakýmkoliv způsobem k zániku členství žalovaných v
družstvu.
6. Rozpor s čl. 4 odst. 2 a 4 Listiny shledal navrhovatel ve
skutečnosti, že do práv nájemců družstevních bytů zákonodárce
nepřípustně zasáhl napadenými normami tím, že nevyloučil jejich
aplikaci na nájem bytů družstevních.
7. Navrhovatel poukázal též na historii napadených ustanovení. Obě se
stala součástí občanského zákoníku až tzv. velkou novelou provedenou
zákonem č. 509/1991 Sb., nejednalo se však o novou právní úpravu.
Zákonodárce do novelizovaného občanského zákoníku víceméně převzal
právní úpravu, kterou obsahoval občanský zákoník ve svém původním znění
- § 184 písm. c) a d). Právní úprava těchto výpovědních důvodů se stala
součástí právního řádu za úplně jiných společensko-ekonomických
podmínek, v době centrálně řízeného státu, který si osoboval právo
určovat rozsah výstavby bytů a zasahovat do hospodaření s nimi a do
jejich přidělování (a odnímání) jednotlivým uživatelům. Právní úprava
těchto výpovědních důvodů souvisela s odklonem od tradiční úpravy nájmu
bytu k tzv. osobnímu užívání bytu. Ostatně i důvodová zpráva k
občanskému zákoníku tento odklon odůvodňovala mimo jiné tím, že "nájem
není vhodný zejména u bytů stavebních bytových družstev, kde užívací
právo k bytu je podobné právu užívat byt na základě práva
vlastnického". Konkrétně byla odůvodněna nutností zamezit "negativním
spekulacím a získáváním těžko postižitelných a bezpracných příjmů".
8. Naopak podle navrhovatele v době dnešní, kdy je Česká republika
státem plně demokratickým, hlásícím se k ochraně lidských práv a
individuálních svobod, právním státem založeným na úctě k právům a
svobodám člověka a občana (čl. 1 Ústavy), nemůže být opodstatněna
taková právní norma, která postihuje výpovědním důvodem stav, kdy se
nájemce v rámci své autonomie vůle a smluvní volnosti rozhodne formou
nájmu získat možnost užívat více bytů, možností bydlení, ať už k tomu
nájemce vede jakýkoliv důvod. Je jen na vůli subjektů smlouvy o nájmu
bytu, zda ji uzavřou, za jakých podmínek, a zda bude nájemce byt
skutečně užívat. Není důvodu nutit nájemce mít toliko jediný byt, pokud
je v jeho možnostech dostát svým povinnostem z nájmu více bytů.
9. Navrhovatel též vysvětlil rozpor, který lze shledat mezi jeho
argumentací změnou společenskoekonomických podmínek a mezi argumentací
vycházející z principu rovnosti, resp. neodůvodněných rozdílů mezi
nájemci bytů družstevních a nedružstevních. Navrhovatel má za to, že
právě pro neexistenci pozitivního právního ustanovení vyjímajícího
družstevní byty z působnosti § 711 odst. 1 písm. g) a h) občanského
zákoníku, je dán jiný druh neústavnosti těchto norem (rozpor s čl. 1 a
4 odst. 2 a 4 Listiny), přičemž už jen skutečnost, že obě napadená
ustanovení jsou součástí právního řádu, je v rozporu s čl. 1 Ústavy.
10. Konečně rozpor napadených ustanovení s čl. 10 odst. 2 a čl. 14
odst. 1 Listinyshledává navrhovatel v tom, že tím, že pronajímatel
družstevního bytu má zákonem připuštěnu možnost vypovědět nájemci
družstevního bytu nájem z důvodu, že má více bytů (tj. možností
bydlení) či z důvodu, že nájemce družstevní byt neužívá, může zasáhnout
do soukromého a rodinného života nájemce a svobody jeho pobytu. Může se
tak přitom stát z důvodů, jejichž zakotvení v právním řádu pozbyla
opodstatněnosti s pádem totalitního režimu.
II.
Průběh řízení a rekapitulace vyjádření účastníků řízení
11. K výzvě Ústavního soudu podala podle § 69 zákona o Ústavním soudu
ústy svého předsedy PhDr. Lubomíra Zaorálka vyjádření Poslanecká
sněmovna Parlamentu České republiky. Konstatovala, že pokud zákonodárce
stanovil stejné důvody výpovědi z nájmu bytu pronajímatelem s
přivolením soudu pro nájemce družstevních i nedružstevních bytů,
nedopustil se tím nepřípustného znevýhodňování jedné skupiny. Odkázala
přitom na čl. 1, čl. 3 odst. 2 a čl. 4 odst. 2 a 3 Listiny a § 2 odst.
2 občanského zákoníku, z nichž na jedné straně vyplývá zákaz výjimek,
privilegií pro určité kategorie lidí nebo jednotlivce anebo opatření
diskriminačního charakteru, na straně druhé princip rovného postavení
subjektů občanskoprávních vztahů.
12. Poslanecká sněmovna nesouhlasila ani s tvrzením navrhovatele, že by
občanský zákoník napadenými ustanoveními nerespektoval svobodu pohybu a
pobytu. Žádné ustanovení zákona nezakazuje užívání dvou nebo více bytů.
Napadená právní úprava pouze respektuje i potřeby pronajímatele a
usnadňuje mu tak situaci, neboť nemůže dát výpověď z jiných než v
zákoně uvedených důvodů. Je na soudu, aby pečlivě zvažoval poměry
pronajímatele a nájemce. Upozornila dále, že svobodou pohybu ve smyslu
čl. 14 odst. 1 Listiny se rozumí oprávnění jakékoliv fyzické osoby
pohybovat se na území České republiky vymezeném jejími státními
hranicemi, tj. možnost, aby fyzická osoba mohla navštívit jakékoliv
místo uvnitř státních hranic. Svobodou pobytu je oprávnění svobodně
pobývat a usazovat se na kterémkoliv místě České republiky, oprávnění
svobodně si volit bydliště uvnitř českého státu.
13. Závěrem Poslanecká sněmovna konstatovala, že zákon č. 509/1991 Sb.,
jímž byla napadená ustanovení doplněna do občanského zákoníku, byl
schválen potřebnou většinou poslanců Federálního shromáždění dne 5.
listopadu 1991, a zákon č. 267/1994 Sb., jímž byla do občanského
zákoníku v § 711 odst. 1 na konci písm. h) doplněna slova "a nebo ho
bez závažných důvodů užívá jen občas", byl schválen potřebnou většinou
poslanců Poslanecké sněmovny dne 15. prosince 1994. Oba uvedené zákony
byly podepsány příslušnými ústavními činiteli a byly řádně vyhlášeny.
Zákonodárný sbor jednal v přesvědčení, že přijatý zákon je v souladu s
Ústavou a naším právním řádem. Posouzení jeho ústavnosti v souvislosti
s návrhem Obvodního soudu pro Prahu 7 je podle Poslanecké sněmovny na
Ústavním soudu.
14. Senát Parlamentu České republiky ústy svého tehdejšího předsedy
doc. JUDr. Petra Pitharta ve svém vyjádření ze dne 15. března 2004
předeslal, že návrhem dotčená ustanovení občanského zákoníku byla
schválena v době, kdy Senát ještě nebyl zvolen.
15. K meritu věci uvedl Senát následující. Ustanovení o výpovědi z
nájmu bytu v § 711 odst. 1 občanského zákoníku je třeba vykládat ve
spojení s § 685 odst. 1 věta druhá: "Nájem bytu je chráněn;
pronajímatel jej může vypovědět z důvodů stanovených v zákoně."
Výpovědní důvody v § 711 odst. 1 občanského zákoníku jsou součástí
širšího souboru opatření označovaných teorií i praxí jako ochrana
nájemce, resp. jako ochrana slabší strany (za druhý komponent ochrany
nájemce je považována regulace nájemného). Mocenská ochranná opatření
měla své místo tehdy, když v rámci konsolidace společenských poměrů,
resp. předejití nežádoucím hospodářsko sociálním důsledkům existoval
veřejný zájem na vytvoření stability v dané oblasti společenských
vztahů. Taková situace nastala u nás ve sféře nájemního bydlení po
vzniku Československa, po obou světových válkách a znovu po roce 1989.
16. Jak Senát dále uvedl, výpovědní důvody pro "nepotřebnost" nebo pro
"nadbytečnost" se v různých formulacích prolínají naším právním řádem
od roku 1920 (např. zákon č. 225/1922 Sb., o mimořádných opatřeních
bytové péče, série zákonů o ochraně nájemníků z 20. let minulého
století, zákony o hospodaření s byty v éře plánovitého hospodářství, či
platné znění občanského zákoníku). V této souvislosti se zdá
neadekvátní, aby navrhovatel dával podobnost textů dotčených
výpovědních důvodů z roku 1964 a 1991 do souvislosti s jejich před a
polistopadovým obsahem nebo snad regulativním cílem. Právní norma
vyjádřená právním textem musí obstát v konfrontaci s hodnotami právního
státu tak, jak je deklarován v čl. 1 odst. 1 Ústavy a nelze
interpretaci právní normy přijaté v roce 1991 založit na důvodové
zprávě z roku 1964. Taková argumentace sama o sobě nemůže být
relevantní pro vyslovení názoru, že jde o porušení čl. 1 odst. 1
Ústavy.
17. Podle Senátu ochrana slabší strany nachází oporu v imperativu
ochrany přiměřené životní úrovně každého jednotlivce, včetně bydlení
(srov. nález Ústavního soudu č. 231/2000 Sb.). K provedení ústavního
práva do podústavní roviny jsou použitelné závěry evropské judikatury,
podle níž se poskytuje státům právo přijímat takové zákony, které
považují za nezbytné ke kontrole užívání majetku v souladu s obecným
zájmem ("general interest"). Takové zákony jsou obzvláště potřebné a
obvyklé v oblasti bydlení, která se v moderních společnostech stává
ústřední otázkou sociální a hospodářské politiky. Aby bylo možno
takovou politiku uskutečňovat, legislativa musí mít široký prostor k
úvaze (hodnocení) ("margin of appreciation"), a to jak při zjišťování,
zda existuje veřejný zájem opravňující k uplatnění usměrňujících
(kontrolních) opatření, tak rovněž co se týče výběru podobných pravidel
pro uskutečnění takových opatření.
18. Ustanovení § 711 odst. 1 lze podle Senátu chápat též jako výjimku z
absolutního zákazu výpovědi z bytu. Takto nahlíženo je vlastně
pozitivně vyjádřenou "ochranou" osoby a majetku pronajímatele.
Případným zrušením každého výpovědního důvodu v § 711 odst. 1
občanského zákoníku by došlo ke zvýšení ochrany nájemce na úkor
pronajímatele - vlastníka. Senát v této souvislosti odkázal na princip
spravedlivé rovnováhy mezi použitými prostředky a sledovaným cílem.
19. Senát odmítl úvahu navrhovatele o nepřípustnosti právní normy
omezující smluvní svobodu, resp. autonomii vůle nájemce při získání
možnosti užívat více bytů nebo omezující ho v rozhodnutí byt neužívat.
Podle Senátu platný právní stav nikterak nezakazuje nájemci mít dva
nebo více bytů, event. byt neužívat vůbec nebo občas. Zákon ani
nenařizuje pronajímateli zbavit se takových nájemců, pouze
pronajímateli dává možnost nájemní vztah kvalifikovaně ukončit a navíc
jen se souhlasem soudu a poskytne-li při vyklizení přístřeší. V tomto
případě tedy a priori nejde o omezení smluvní svobody nebo autonomie
vůle.
20. K argumentu navrhovatele, že zákonodárce nepřípustně znevýhodňuje
nájemce družstevních bytů oproti nájemcům nedružstevních bytů, Senát
uvedl, že by taková aplikační výluka vyžadovala konání pozitivního
zákonodárce, jímž Ústavní soud není. Připomněl však, že ustanovení
části osmé hlavy sedmé oddílu čtvrtého občanského zákoníku jsou pro
nájem bytu ustanoveními obecné povahy, platí pro vznik, práva a
povinnosti a zánik u všech typů nájemních vztahů k bytům, takže tvrzení
navrhovatele o zcela jiném okruhu podmínek vzniku nájmu u družstevních
bytů není patřičné. Vznik nájmu družstevního bytu je právně podřazen
pod jednotný princip. Jeho odlišnost spočívá v tom, že uchazeč o byt
musí vyhovět i podmínkám souvisejícím se členstvím v bytovém družstvu.
Vyloučení aplikace napadených ustanovení pro družstevní byty by se
mohlo jevit jako diskriminační vůči nájemcům bytů jiných typů (včetně
služebních bytů, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního
určení). Byla by tím posílena ochrana nájemce - člena družstva, čímž by
došlo k efektu snížení ochrany pronajímatele - vlastníka, což by
paradoxně družstevní bydlení od vlastnického práva oddálilo.
21. Pokud jde o rozpor s právem na ochranou soukromého a rodinného
života, uvedl Senát, že napadená právní úprava neukládá nájemci
povinnost sdělovat pronajímateli informace o tom, jestli má nepotřebný
byt, ani neumožňuje pronajímateli vnikat nájemci do bytu a narušovat
jeho ústavní práva, včetně rodinného života. Pokud jde o garanci
svobody pohybu a pobytu, jeví se Senátu nepochybné, že tato přímo
aplikovatelná ústavní práva s možností vypovědět soukromoprávní vztah
(nájem bytu) nekolidují. Pokud by tomu tak mělo být, ztrácel by svou
ústavní oporu celý § 711 odst. 1, nikoli jen napadené výpovědní důvody.
III.
Rekapitulace vyjádření dalších subjektů dle § 49 zákona o Ústavním
soudu
22. Podle § 49 odst. 1 zákona o Ústavním soudu oslovil Ústavní soud i
sdružení osob hájících zájmy vlastníků domů a bytů, tj. zájmy
pronajímatelů, a sdružení hájící zájmy nájemníků a poskytl jim možnost,
aby se k návrhu vyjádřila.
23. Sdružení nájemníků České republiky (dále jen "sdružení nájemníků")
ústy svého předsedy ve svém vyjádření návrh na zrušení napadených
ustanovení občanského zákoníku podpořilo s tím, že argumentaci shledalo
případnou. Uvedlo, že obě napadená ustanovení byla do občanského
zákoníku pojata především s ohledem na existující stav regulace nájmu v
roce 1992, kde nepochybně úmyslem zákonodárce bylo znemožnit, aby
nájemci zneužívali regulovaného nájemného k užívání více bytů,
popřípadě užívali byt, který v současné době aktuálně nepotřebují.
Podle sdružení nájemníků je nyní situace zcela jiná. U nově uzavřených
smluv již žádná regulace nájmu neexistuje, a pokud je uzavírána nová
nájemní smlouva k dalšímu bytu, pak již původní záměr zákonodárce
patrně naplňován není, a toto opatření ztratilo již původní smysl.
Sdružení nájemníků připomnělo, že oba výpovědní důvody jsou
determinovány judikaturou, neboť užívání dvou bytů je v některých
případech nezbytné a nelze spravedlivě požadovat, jak ostatně zákon
předpokládá, aby nájemce užíval jen jeden byt. Neužívání bytu je
obtížně prokazatelné a stejně tak je obtížně prokazatelné užívání bytu
za situace, kdy způsob života různých občanů je různý a není možné
explicitně stanovit, jaký rozsah užívání bytů je nebo není v souladu se
zákonem, resp. jak vysokou míru (např. každodenní) užívání bytu bude
zákon tolerovat či nikoli.
24. Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v České
republice (dále jen "sdružení majitelů") ústy svého předsedy vyslovilo
názor, že by Ústavní soud měl návrh zamítnout. Podle něj aplikace
napadených ustanovení občanského zákoníku na byty družstevní, popř. na
byty pronajaté svobodně a za smluvní nájemné by mohla být v rozporu s
dobrými mravy podle § 3 občanského zákoníku, což může soud zhodnotit a
k výpovědi z tohoto důvodu nepřivolit, vedle toho má soud i možnost v
rámci napadených ustanovení tyto skutečnosti zhodnotit (arg. "...na
nájemci nelze spravedlivě požadovat...", "...nájemce má závažné důvody
pro to, aby byt užíval jen občas."). Případ, který řeší navrhovatel,
lze podle sdružení majitelů vyřešit právě aplikací napadených
ustanovení občanského zákoníku, a to pouhou jejich interpretací. Lze
přece říci, že po nájemcích, kteří jsou současně členy družstva a kteří
vynaložili nemalou částku na získání družstevního podílu, jenž má pro
ně cenu jen v souvislosti s nájmem družstevního bytu, nelze spravedlivě
požadovat, aby užívali jen jeden byt. Stejně tak lze argumentovat stran
"vážných důvodů". V obou případech může soud konstatovat, že výkon
vlastnického práva družstva jako vlastníka proti svému členu by byl v
rozporu s dobrými mravy, a proto s odkazem na § 3 odst. 1 občanského
zákoníku k výpovědi nepřivolit.
25. Podle sdružení majitelů je tedy problém jen v absenci podrobnějšího
výkladu napadených ustanovení. Napadená ustanovení jsou a po přechodné
období budou nedílnou součástí dosud nedostatečně transformovaného
nájemního práva, jak bylo založeno zákonem č. 40/1964 Sb., občanským
zákoníkem, a zákonem č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty. Případné
změny výpovědních důvodů nebo jejich zrušení by podle sdružení majitelů
muselo být doprovázeno systematickým přechodem všech nájemních vztahů
na klasické nájemní vztahy charakterizované svobodnou vůlí obou stran
tento dočasný vztah uzavřít za podmínek, na něž obě strany svobodně
přistoupí.
26. Sdružení majitelů připomnělo, že právo užívání bytu, které bylo
přejmenováno na nájem bytu v § 871 občanského zákoníku, postrádá
charakter svobodně uzavřené smlouvy. Byl tak zakonzervován stav před
rokem 1989, kdy právo užívání bytu mělo charakter sociální dávky. Aby
tuto sociální dávku nemohli její příjemci zneužívat k negativním
spekulacím a získávání těžko postižitelných a bezpracných příjmů a aby
tato dávka nebyla nadměrná, socialistický zákonodárce zakomponoval do
tehdejšího občanského zákoníku oprávnění soudu rozhodnout o zániku
práva osobního užívání bytu z důvodů, že uživatel užívá nebo vlastní
byty dva nebo že byt neužívá bez vážného důvodu vůbec nebo jen občas [§
184 písm. c) a d)]. Ze stejného důvodu bylo i po roce 1989 zavedeno do
občanského zákoníku omezení těch, kteří by v rámci své sociální dávky
ve formě práva užívat byt za regulované nájemné mohli zneužívat této
výhody, aniž by ji potřebovali. I dnes se tedy nájemní vztah podobá
spíše dřívějšímu právu trvalého užívání bytu, přičemž pronajímatelům
takových bytů zůstává jen "holé vlastnictví". Výpovědní důvody je totiž
nutno také vnímat v kontextu jiných institutů, které byly převzaty z
úpravy práva osobního užívání [přechod nájmu bez souhlasu pronajímatele
podle § 706 a násl. (dříve § 179 a násl.), výměna bytu bez souhlasu
pronajímatele pode § 715 a násl. (dříve § 188), vznik společného nájmu
bytu manželů ze zákona bez souhlasu pronajímatele podle § 703 a násl.
občanského zákoníku (dříve § 175)].
27. Sdružení majitelů v této souvislosti poukázalo i na úvahy Ústavního
soudu vyslovené v nálezech vyhlášených pod č. 231/2000 Sb. a zejména č.
528/2002 Sb. a č. 84/2003 Sb. Konstatovalo, že pokud by nyní Ústavní
soud návrhu vyhověl, došlo by k prohloubení kvazivlastnického
charakteru nájmu a k dalšímu okleštění ius utendi a ius disponendi jako
základních složek práva vlastnického. Sdružení majitelů připouští, že
aplikovat napadená ustanovení na družstevní, tj. de facto vlastnické
bydlení, je absurdní, avšak podle jeho názoru by Ústavní soud neměl
přehlédnout, jaké účinky by vyhovující nález přivodil u jiné skupiny
nájemních vztahů, vztahů vzniklých na základě ustanovení § 871 odst. 1
občanského zákoníku; důsledkem by bylo porušení vlastnického práva
podle čl. 11 Listiny. Sdružení majitelů připomnělo, že napadená
ustanovení mají i transformační význam: umožňují převod nájemních
vztahů k bytům ze sféry protiústavního stavu regulace nájmu a
nekonečnosti tohoto stavu do sféry obvyklého nájemního poměru bez
kvazivlastnických prvků vztahu nájemce k pronajaté věci, bytu.
28. Možné porušení práv nájemců bytů podle sdružení majitelů nespočívá
v tom, že zde existují napadené výpovědní důvody z nájmu bytu, ale že
zde není pozitivním ustanovením obyčejného práva vyloučena aplikace
těchto výpovědních důvodů na družstevní byty (popř. též na smluvní
nájemní vztahy vzniklé svobodnou nájemní smlouvou po 1. lednu 1992, kde
se vzhledem k autonomii vůle o aplikaci těchto výpovědních důvodů ani
neuvažuje).
IV.
Dikce napadených ustanovení zákona a jejich legislativní historie
29. Ústavní soud konstatuje, že návrhem napadená ustanovení § 711 odst.
1 písm. g) a h) občanského zákoníku zněla v době podání návrhu i nyní
takto:
"§ 711
(1) Pronajímatel může vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu z
těchto důvodů:
....
g) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze
spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
h) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů a nebo ho bez závažných
důvodů užívá jen občas;".
30. Ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) a h) občanského zákoníku se stala
jeho součástí zákonem č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a
upravuje občanský zákoník, s účinností od 1. ledna 1992. Původní znění
napadených ustanovení podle tohoto zákona bylo následující: "g) má-li
nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě
požadovat, aby užíval pouze jeden byt; h) neužívá-li nájemce byt bez
vážných důvodů.".
31. V důvodové zprávě k vládnímu návrhu tohoto zákona (tisk 685, 18.
schůze Federálního shromáždění) se uvádí: "Do oblasti závazkového práva
se vrací i dosavadní instituty osobního užívání, a to zejména osobního
užívání bytů. S právní úpravou užívání bytů (napříště už nájmu bytů)
jsou ovšem spjaty některé problémy. Především ten, že dosud neexistuje
trh s byty a se zřetelem k dané situaci bude jeho zavedení - jak
ukázaly i zkušenosti v právních státech našich západních sousedů -
dlouhodobějším procesem. ... Zvláštní ustanovení o nájmu bytu (§ 685 a
násl.) převzala dosavadní úprava o osobním užívání bytu se změnami,
které odrážejí novou společenskou situaci. ... Nová úprava sice sama o
sobě nemůže vytvořit trh s byty, může ale jeho vytvoření stimulovat a
podpořit. Odstraňuje dosavadní administrativní zasahování do nájemních
vztahů. ... Ochrana nájmu bytu, která je vlastní zákonodárství právních
států, je založena na tom, že pokud nedojde k dohodě, pronajímatel
nemůže nájem vypovědět bez uvedení důvodů, ale může pouze podat u soudu
návrh na přivolení k výpovědi z nájmu bytu z důvodů taxativně uvedených
v § 711. Tyto důvody novela rozšiřuje a respektuje přitom též potřeby
pronajímatele. ... Novela počítá s tím, že nájem bytu vzniká i u
družstevních bytů. Způsob uzavírání nájemní smlouvy, obsah nájmu a jeho
zánik je však modifikován podle podmínek stanovených ve stanovách
bytových družstev.". V rozpravách k vládnímu návrhu zákona se žádný z
poslanců Federálního shromáždění k předmětným ustanovením nevyjádřil.
32. Zákonem č. 267/1994 Sb., kterým se mění a doplňuje občanský
zákoník, byla v ustanovení § 711 odst. 1 písm. h) s účinností od 1.
ledna 1995 na konci doplněna slova "a nebo ho bez závažných důvodů
užívá jen občas;". Návrh na úpravu znění tohoto ustanovení nebyl
součástí vládní předlohy. Součástí návrhu zákona se stal na základě
společné zprávy výborů ústavně-právního, rozpočtového a hospodářského
Poslanecké sněmovny, přičemž předkladatel (za vládu ministr
hospodářství) tento pozměňovací návrh podpořil. Společná zpráva výborů
nebyla odůvodněna a v průběhu rozpravy se žádný z poslanců k
pozměňovacímu návrhu nevyjádřil.
V.
Podmínky aktivní legitimace navrhovatele
33. Ústavní soud se nejdříve zabýval otázkou, zda je navrhovatel -
Obvodní soud pro Prahu 7 - oprávněn návrh na zrušení napadených
ustanovení podat. Dospěl k závěru kladnému. Navrhovatel správně uvedl,
že musí napadená ustanovení aplikovat v občanskoprávním řízení o
přivolení k výpovědi z nájmu bytu, neboť o napadená ustanovení žalobce
v tomto řízení opírá důvod výpovědi. Návrh Obvodního soudu pro Prahu 7
tedy souvisí s jeho rozhodovací činností, a proto je tento soud
oprávněným navrhovatelem podle čl. 95 odst. 2 Ústavy a § 64 odst. 3
zákona o Ústavním soudu.
VI.
Ústavní konformita legislativního procesu
34. Podle § 68 odst. 2 zákona o Ústavním soudu má Ústavní soud, kromě
posouzení souladu napadeného zákona s ústavními zákony, zjišťovat, zda
byl přijat a vydán v mezích Ústavou stanovené kompetence a ústavně
předepsaným způsobem. Vychází přitom z ustanovení § 66 odst. 2 zákona o
Ústavním soudu, podle něhož je návrh nepřípustný, jestliže ústavní
zákon, s nímž je podle návrhu přezkoumávaný předpis v rozporu, pozbyl
před doručením návrhu Ústavnímu soudu platnosti. Z uvedeného vyplývá,
že u právních předpisů vydaných před nabytím účinnosti Ústavy (1. ledna
1993) je Ústavní soud oprávněn přezkoumávat pouze jejich obsahový
soulad se stávajícím ústavním pořádkem, nikoli však ústavnost procedury
jejich vzniku a dodržení normotvorné kompetence (viz též nález sp. zn.
Pl. ÚS 10/99, publikován jako nález č. 150, sv. 16 Sbírky nálezů a
usnesení, str. 115, 119).
35. V dané věci tedy Ústavní soud nezjišťoval, zda zákon č. 509/1991
Sb., který s účinností od 1. ledna 1992 vložil do občanského zákoníku
napadená ustanovení, byl přijat a vydán v mezích tehdejší federální
ústavou stanovené kompetence a jí předepsaným způsobem.
36. Zákon č. 267/1994 Sb., který napadená ustanovení novelizoval, však
již byl přijat a vydán za účinnosti Ústavy, a proto je třeba nejprve
zjistit, zda byl přijat a vydán v mezích Ústavou stanovené kompetence a
ústavně předepsaným způsobem.
37. Z usnesení Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky č. 536 z
25. schůze 15. prosince 1994 Ústavní soud zjistil, že vládní návrh
zákona, kterým se mění a doplňuje občanský zákoník podle sněmovního
tisku 112, ve znění společné zprávy výborů podle sněmovního tisku 1264
a schváleného pozměňovacího návrhu, byl schválen Poslaneckou sněmovnou.
Ze stenozáznamu z této schůze Ústavní soud zjistil, že pro návrh zákona
ze 163 přítomných poslanců hlasovalo 96 poslanců, 32 poslanců bylo
proti, 33 poslanci se zdrželi a 2 nehlasovali (399. hlasování). Senát v
té době ještě nebyl zvolen. Zákon byl doručen prezidentu republiky k
podepsání 16. prosince 1994, prezident republiky jej podepsal 22.
prosince 1994. Zákon byl vyhlášen 30. prosince 1994 ve Sbírce zákonů v
částce 79 pod číslem 267/1994 Sb. Ústavní soud konstatuje, že zákon č.
267/1994 Sb. byl přijat a vydán v mezích Ústavou stanovené kompetence a
ústavně předepsaným způsobem.
38. Na tomto místě Ústavní soud poznamenává, že si je vědom, že
Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky schválila 14. března
2006 návrh zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně
zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů,
ve znění schváleném Senátem, podle něhož se podstatně mění též
stanovení § 711 občanského zákoníku s předpokládanou účinností od 31.
března 2006. Avšak vzhledem k tomu, že napadená ustanovení v dosavadním
znění budou muset být aplikována na právní vztahy vzniklé před
účinností novely občanského zákoníku, o nichž mohou před obecnými soudu
probíhat mnohá řízení, neshledal Ústavní soud důvod k tomu, aby vyčkal
vyhlášení novely občanského zákoníku ve Sbírce zákonů a poté řízení
podle § 67 odst. 1 zákona o Ústavním soudu zastavil (podobně postupoval
Ústavní soud v nálezu Pl. ÚS 33/2000 ze dne 10. ledna 2001, publikován
jako nález č. 5, sv. 21 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, str.
29, ve Sbírce zákonů pod č. 78/2001 Sb.). Ostatně v době rozhodování
Ústavního soudu jsou napadená ustanovení stále v platnosti, a proto
podmínky pro zastavení řízení podle § 67 odst. 1 zákona o Ústavním
soudu splněny nejsou.
VII.
Hodnocení Ústavního soudu
39. Ústavněprávní námitky stěžovatele proti napadeným ustanovením jsou
vedeny ze dvou pozic: jednak z hlediska rovnosti, jednak z hlediska
ochrany autonomie vůle. Podpůrně uplatňuje navrhovatel argumenty zásahu
do soukromého a rodinného života nájemce a svobody jeho pobytu. Ústavní
soud přikročil nejprve k posouzení námitek ochrany autonomie vůle,
soukromého a rodinného života a svobody pobytu, neboť ty se týkají
všech nájemců, bez rozlišování nájemců bytů družstevních a
nedružstevních. Posléze se zabýval námitkami, které se opíraly o
zvláštnosti nájmu družstevního bytu.
VII./A
40. Obsahem první námitky navrhovatele je rozpor napadených ustanovení
s principy ochrany autonomie vůle a smluvní svobody, které dovozuje z
čl. 1 odst. 1 Ústavy. Podle navrhovatele je věcí nájemce, má-li možnost
užívat více bytů bez ohledu na důvody, které ho k tomu vedou. Je jen na
vůli subjektů smlouvy o nájmu bytu, zda ji uzavřou, za jakých podmínek,
a zda bude nájemce byt skutečně užívat. Není důvodu nutit nájemce mít
toliko jediný byt, pokud je v jeho možnostech dostát svým povinnostem z
nájmu více bytů.
41. Ústavní soud přiznal v řadě svých rozhodnutí principu autonomie
vůle a smluvní volnosti ústavněprávní dimenzi. Podle názoru Ústavního
soudu [viz nálezy sp. zn. Pl. ÚS 24/99 ze dne 23. května 2000 (nález č.
73, sv. 18 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu - dále jen "SbNU",
str. 135), Pl. ÚS 5/01 ze dne 16. října 2001 (nález č. 149, sv. 24
SbNU, str. 79) a Pl. ÚS 39/01 ze dne 30. října 2002 (nález č. 135, sv.
28 SbNU, str. 151)] nezbytnou součástí demokratického právního státu je
i ochrana svobody smluvní vůle, jež je derivátem ústavní ochrany práva
vlastnického dle čl. 11 odst. 1 Listiny (jehož základním komponentem je
ius disponendi). Svobodu smluvní vůle však neomezil jen na právo
vlastnické, byť právě v tomto kontextu je její ústavněprávní ukotvení
nejpevnější. Ve svém nálezu sp. zn. I. ÚS 113/04 ze dne 4. května 2004
(nález č. 63, sv. 33 SbNU, str. 129) konstatoval, že respektování
autonomní sféry jednotlivce je obecnou podmínkou fungování právního
státu ve smyslu čl. 1 odst. 1 Ústavy, resp. čl. 2 odst. 3 Listiny.
Právu jednotlivce na autonomii vůle, tj. svobodě jednotlivce, odpovídá
požadavek kladený na státní moc, aby uznala autonomní projevy vůle
jednotlivců a jí odpovídající jednání. Pokud takové jednání nezasahuje
do práv třetích osob, musí státní moc projevy jednotlivců toliko
respektovat, případně aprobovat. K zásahu do svobody jednotlivce se
může státní moc uchýlit pouze v případech, které jsou odůvodněny
určitým veřejným zájmem, jestliže je takový zásah proporcionální
(přiměřený) s ohledem na cíle, jichž má být dosaženo.
42. Princip ochrany autonomie vůle subjektů práva se široce promítá do
soukromého práva, pro něž je charakteristická zásada rovnosti účastníků
(jde o pojetí rovnosti odrážející se v reciprocitě vnitřní struktury
vztahů soukromého práva, ve srovnání s právem veřejným, pro které je
charakteristická převaha nositele veřejné svrchované moci, nikoli o
pojetí rovnosti před právem ve smyslu pojednaném níže sub VII./C).
Projevem autonomie vůle subjektů práva je i smluvní autonomie, tj.
volnost uzavírání smluv. I v oblasti soukromého práva však platí, že
objektivní právo klade autonomii vůle, resp. smluvní svobodě určité
meze (srov. § 2 odst. 2 a 3 občanského zákoníku). Nelze přehlédnout, že
právě pokud jde o právní úpravu nájmu bytu obsahuje občanský zákoník
množství norem kogentního charakteru, jejichž společným jmenovatelem je
ochrana nájmu, resp. nájemce bytu. Tyto kogentní normy tak omezují
autonomii vůle především na druhé straně nájemního vztahu, tj. na
straně pronajímatele. Při vědomí, že pronajímatelem je typicky vlastník
bytu, je zřejmé, že zvýšený stupeň ochrany nájemce se odráží v omezení
vlastnického práva pronajímatele, konkrétně v omezení práva disponovat
s předmětem vlastnictví. Ochrana nájmu se tak může dostat do kolize s
ústavní garancí vlastnického práva ve smyslu čl. 11 Listiny.^1 Přitom,
jak bylo konstatováno v dosud nepublikovaném nálezu sp. zn. Pl. ÚS
20/05 ze dne 28. února 2006, právě povaha právního vztahu nájmu včetně
nájmu bytu jako vztahu obligačního pojmově předpokládá vytvoření
maximálního prostoru pro uplatnění autonomie vůle a smluvní volnosti
stran (s výhradou vyplývající z bodu 46. tohoto nálezu).
43. Vycházeje z naznačených východisek musí Ústavní soud přisvědčit
argumentaci Senátu Parlamentu České republiky, že napadená ustanovení,
resp. všechny důvody výpovědi z nájmu bytu jsou součástí širšího
souboru opatření označovaných teorií i praxí jako ochrana nájemce,
resp. jako ochrana slabší strany (viz též § 685 odst. 1 občanského
zákoníku). K tomuto závěru ostatně nedospívá poprvé. V nálezu sp. zn.
IV. ÚS 524/03 ze dne 23. září 2004 (nález č. 138, sv. 34 SbNU, str.
387) Ústavní soud konstatoval, že české nájemní právo bytů je postaveno
na výrazné ochraně nájemníků. Tato skutečnost se projevuje zejména při
zániku nájemního vztahu, a to jednak přesně vymezenými důvody, pro
které lze soudně přivolit k výpovědi z nájmu bytu, jednak je ochrana
nájemníků zajištěna tím, že nájemník není povinen se z bytu vystěhovat,
dokud nemá zajištěnu odpovídající bytovou náhradu.
44. Ústavní soud se opakovaně zabýval i dalším komponentem ochrany
nájmu - regulací nájemného: viz nález Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS
3/2000 ze dne 21. června 2000 (nález č. 93, sv. 18 SbNU, str. 287,
231/2000 Sb., 130/2001 Sb.), nález sp. zn. Pl. ÚS 8/02 ze dne 20.
listopadu 2002 (nález č. 142, sv. 28 SbNU, str. 237, 528/2002 Sb.) a
nález Pl. ÚS 2/03 ze dne 19. března 2003 (nález č. 41, sv. 29 SbNU,
str. 371, 84/2003 Sb.). V těchto nálezech se Ústavní soud postavil za
stanovisko, podle něhož je ochrana nájemců bytů trvalou součástí našeho
právního řádu již od 20. let minulého století, přičemž v dnešním
kontextu ji lze chápat jako kontrolu užívání majetku, tedy jako
legitimní omezení vlastnictví ve smyslu čl. 1 Dodatkového protokolu k
Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod (vyhlášen spolu s
Úmluvou pod č. 209/1992 Sb., dále jen "Dodatkový protokol"). Podle
tohoto ustanovení mohou státy přijímat zákony, které považují za
nezbytné, aby upravily užívání majetku v souladu s obecným zájmem a
zajistily placení daní a jiných poplatků nebo pokut. Obdobně z čl. 11
odst. 3 Listiny vyplývá, že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito
na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými
zájmy.
45. Podle těchto ustanovení Ústavní soud, stejně tak jako Evropský soud
pro lidská práva, stručně řečeno posuzuje, zda omezení užívání majetku
(vlastnického práva) sleduje legitimní cíl, zda je v souladu s
vnitrostátním právem a zda je přiměřené ve vztahu ke sledovanému
legitimnímu cíli [srov. např. nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS
482/02 ze dne 8. dubna 2004 (nález č. 52, sv. 33 SbNU, str. 39)]. Není
přitom pochyb, že ochrana nájmu se opírá o právní normu se silou
zákona. Ve všech výše citovaných nálezech Ústavní soud nepochyboval ani
o tom, že ochrana nájemců bytů, resp. nájmu bytu představuje legitimní
cíl omezení vlastnického práva, neboť přispívá k uskutečnění práva na
přiměřenou životní úroveň ve smyslu čl. 11 Mezinárodního paktu o
hospodářských, sociálních a kulturních právech (vyhlášen pod č.
120/1976 Sb.), práva rodiny na sociální, právní a hospodářskou ochranu
ve smyslu čl. 16 Evropské sociální charty (vyhlášena pod č. 14/2000
Sb.m.s.), resp. ve smyslu čl. 4 odst. 2 písm. a) Dodatkového protokolu
k Evropské sociální chartě (vyhlášena pod č. 15/2000 Sb.m.s.). Je proto
třeba přistoupit k třetí části testu a posoudit napadenou právní úpravu
z hlediska přiměřenosti omezení vlastníka ve vztahu ke sledovanému
cíli.
46. Je-li legitimní cíl ochrany nájmu motivován sociálními důvody
(srov. výše citovaný nález sp. zn. IV. ÚS 524/03) - požadavkem zajistit
nájemci přiměřenou životní úroveň, která zahrnuje i přiměřené bydlení
jako naplnění základní potřeby mít bezpečné místo, kde člověk může
složit hlavu - pak je zřejmé, že další omezování vlastníka bytu nad
rámec uspokojení základní bytové potřeby nájemce by v testu
přiměřenosti neobstálo. Pokud by zákon omezoval vlastníka v jeho
dispozičním právu natolik, že by mu neumožňoval ukončit nájemní vztah
ani v situaci, kdy je základní bytová potřeba nájemce zcela dostatečně
saturována, například tak, že má sám řadu možností bydlení na
odpovídající úrovni, bylo by takové omezení vlastníka třeba hodnotit
jako nepřiměřené sledovanému cíli. Ochrana nájemce v tomto smyslu
nemůže být zneužívána k ochraně nájemcova podnikání s pronajatými byty
nebo hromadění bytů na úkor skutečných vlastníků bytů. Je nutno totiž
zohlednit i oprávněný zájem pronajímatele na řádném využití bytu [viz
nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 360/02 ze dne 10. června 2003
(nález č. 86, sv. 30 SbNU, str. 303, 306)]. Pokud je vedle toho ochrana
nájmu motivována snahou státu regulovat trh s nájemním bydlením a při
převyšující poptávce podpořit spravedlivou distribuci bytů, pak by
nebylo přiměřeným opatřením, pokud by právní úprava omezující vlastníky
bytů umožňovala hromadění bytů v rukou jednoho nájemce či neúčelné
nakládání s bytovým fondem tak, že by byty zůstávaly neužívány a
neobsazeny. Právě napadená ustanovení mají takovým situacím čelit.
Jejich zrušením by se omezení vlastnického práva vlastníků bytů dále
prohloubilo a za dané situace by přestalo (pokud se tak již nestalo)
splňovat kritérium přiměřenosti ve vztahu k legitimnímu cíli ochrany
nájemců.
47. Na tomto místě je vhodné připomenout úvahy, které Ústavní soud
učinil ve svém nálezu sp. zn. Pl. ÚS 8/02 citovaném výše. Ústavní soud
tehdy poznamenal, že nájemní poměr podle evropských standardů je
zpravidla dočasný, kdežto u nás je zásadně uzavírán na dobu neurčitou,
a vzhledem k tomu, že přechody práva osobního užívání bytu se velmi
podobaly právům při dědění vlastnictví, právo osobního bytu zakládalo
fakticky trvalý vztah a vyvinulo se v jakési quasivlastnictví. Převážná
část nájemních vztahů z minulosti nevznikla svobodnou smlouvou, ale
administrativním příkazem často proti vůli vlastníků v souladu s
koncepcí postupného převodu celého bytového fondu do tzv. vyšších
socialistických forem vlastnictví. Takto se tzv. bytové právo stalo
součástí práva veřejného a není dobře srovnatelné s evropským pojetím
klasického soukromoprávního institutu nájmu. Navíc tento hybridní
právní vztah označovaný za socialismu jako osobní užívání a nyní pouze
přejmenovaný na nájem se také, z hlediska občanskoprávní teorie,
přesunul z oblasti práv závazkových mezi jakási nová práva věcná. Tato
přeměna proběhla a přetrvává i fakticky v reálném životě: lidé si
pronajaté byty navzájem prodávají a kupují, často v zastřené podobě
výměn, ale v poslední době i otevřeně za tzv. odstupné. Rozsah přechodu
užívacích práv k bytům, resp. práv nájemců, je u nás srovnatelný s
děděním těchto bytů, kdežto v evropském právu je omezenější. Ústavní
soud tehdy také konstatoval, že vzájemná souvztažnost cenové regulace
nájemného a zaostávání přeměny občanskoprávních vztahů regulujících
bydlení se projevuje při řešení základního rozporu každé moderní bytové
politiky, totiž hledání rovnováhy mezi principem ochrany nájemníků a
principem ochrany vlastnictví.
48. Ústavní soud připomíná, že citovaný nález byl přijat před více než
třemi lety, přičemž je zřejmé, že na situaci na trhu s byty se mnoho
změnit nemohlo. Místo toho, aby zákonodárce v součinnosti s vládou
pružně reagoval na nálezy, v nichž Ústavní soud důrazně kritizoval
tehdejší právní úpravu tuhé regulace nájemného popírající vlastnické
právo majitelů bytů a nedotaženou transformaci nájemních vztahů,
neučinil po dlouhou dobu nic. Důsledkem této nečinnosti bylo faktické
zmrazení regulovaného nájemného, čímž je dále prohlubováno porušení
vlastnického práva vlastníků bytů, na něž se regulace vztahovala.
Nečinnost zákonodárce důrazně kritizoval Ústavní soud i ve svém zatím
posledním nálezu týkajícím se problematiky nájemného sp. zn. Pl. ÚS
20/05 ze dne 28. února 2006.
49. Pokud jde tedy o namítané porušení autonomie vůle nájemce, resp.
jeho smluvní svobody, z předchozího výkladu je zřejmé, že není
napadenými ustanoveními dotčena. Platná právní úprava nezakazuje
nájemci mít dva nebo více bytů, event. byt neužívat vůbec nebo občas.
Zákon pouze dává pronajímateli omezenou možnost nájemní vztah
kvalifikovaně ukončit a navíc jen se souhlasem soudu a poskytne-li při
vyklizení přístřeší. Nelze totiž vytrhnout autonomii vůle nájemce,
resp. jeho smluvní svobodu z kontextu, v němž se uplatňuje. Je to
naopak pronajímatel, jehož autonomie vůle je při skončení nájmu výrazně
omezena ve srovnání s nájemcem. Pokud by nebyl nájem bytu chráněn,
platila by standardní úprava nájemního vztahu sjednaného na dobu
neurčitou, v němž mohou obě smluvní strany, za rovných podmínek,
dosáhnout skončení nájmu jednostranně výpovědí v okamžiku, kdy
přestanou mít zájem na jeho dalším trvání (srov. § 677 odst. 1
občanského zákoníku).
50. Zrušením napadených ustanovení by tedy došlo k ještě většímu
omezení práv pronajímatelů ve prospěch nájemců, čímž by Ústavní soud
šel proti smyslu svých předchozích nálezů. De lege lata, každým dalším
omezením práva pronajímatele jednostranně ukončit nájemní smlouvu by se
právo nájemce k bytu mohlo fakticky stát oním quasivlastnickým právem
na úkor skutečného vlastnického práva pronajímatele, které by přežívalo
již jen jako holé vlastnictví navzdory ústavně proklamované zásadě jeho
ochrany. Každé další zkrácení taxativního katalogu důvodů, za nichž
může pronajímatel nájem vypovědět, jde proti duchu soukromého práva,
neboť prohlubuje nerovnost mezi účastníky soukromoprávního vztahu.
Oproti současnému stavu by zrušením napadených ustanovení byla na úkor
pronajímatele dále prohloubena nespravedlivá nerovnováha mezi použitými
prostředky (rozsahem omezení práva vlastnického ustanoveními občanského
zákoníku o nájmu bytu) a sledovaným legitimním cílem (ochranou nájmu,
resp. nájemce), která se v našem právním prostředí stává notorietou, i
když Ústavní soud dosud neměl příležitost se zvláštními ustanoveními o
nájmu bytu (§§ 685 - 716 a § 719 občanského zákoníku) komplexně, z
hlediska jejich souladu s ústavním pořádkem, zabývat. Ústavní soud na
tomto místě znovu prohlašuje (srov. citovaný nález sp. zn. IV. ÚS
524/03), že není přípustné přenášet sociální zátěž jedné skupiny lidí
(nájemníci) na skupinou druhou (pronajímatelé), což platí nejen pro
právní úpravu nájemného a jeho zvyšování, ale též komplexně pro právní
úpravu vzájemných práv a povinností mezi pronajímatelem a nájemcem.
51. Argumentem ve prospěch zrušení napadených ustanovení nemohou být
těžkosti, které jsou spojeny s dokazováním, zda nájemce byt neužívá
nebo ho užívá jen občas, čímž argumentovalo i oslovené Sdružení
nájemníků České republiky. Ústavní soud vedle toho poznamenává, že
důkazní břemeno v daném případě nese pronajímatel, nikoli nájemce, což
vyplývá i z ustálené judikatury obecných soudů.^2
VII./B
52. Ani s dalším tvrzením navrhovatele, že napadená ustanovení in
abstracto představují neústavní zásah do základního práva na ochranou
soukromého a rodinného života, se Ústavní soud neztotožňuje. V
abstraktní rovině jsou napadené výpovědní důvody ospravedlnitelné z
hlediska ochrany práv a svobod druhých (srov. čl. 8 odst. 2 Úmluvy,
resp. čl. 12 odst. 3 Listiny), konkrétně vlastnického práva. Ústavní
soud souhlasí se Senátem v tom, že napadená právní úprava neukládá
nájemci povinnost sdělovat pronajímateli informace o tom, jestli má
nepotřebný byt, ani neumožňují pronajímateli vnikat do bytu a narušovat
ústavní práva nájemce, včetně jeho rodinného života. Ústavní soud
nevylučuje, že by k zásahu do práva na soukromý a rodinný život v
konkrétním případě mohlo při aplikaci napadených výpovědních důvodů
dojít, např. jejich svévolnou interpretací nebo v důsledku chybného či
nedostatečného skutkového zjištění. V takových případech se však
postiženému nabízejí procesní prostředky ochrany včetně ústavní
stížnosti. Ústavní soud připomíná, že pouhá možnost, že bude nějaké
zákonné ustanovení aplikováno v rozporu s ústavním pořádkem, sama o
sobě nestačí k jeho diskvalifikaci.
53. Pokud jde o garanci svobody pohybu a pobytu, jeví se Ústavnímu
soudu stejně jako Poslanecké sněmovně a Senátu zcela nepochybné, že
tato přímo aplikovatelná ústavní práva s možností vypovědět
soukromoprávní vztah (nájem bytu) nikterak nekolidují. Tak jako ze
svobody pohybu a pobytu nevyplývá subjektivní právo vůči vlastníku
bytu, aby mu byt pronajal, nevyplývá z ní ani právo na to, aby nájem
nemohl být ze zákonných důvodů ukončen.
VII./C
54. Navrhovatel konečně namítá, že napadená ustanovení zakládají
nerovnost mezi nájemci bytů družstevních na straně jedné a nájemci bytů
nedružstevních na straně druhé tím, že prvou kategorii nájemců oproti
druhé kategorii nájemců nepřípustně znevýhodňují. Nájemci družstevních
bytů mají být podle navrhovatele znevýhodněni tím, že zákonodárce na ně
aplikoval stejná pravidla ukončení nájmu, aniž vzal v úvahu specifickou
povahu nájmu družstevního bytu, který má podle navrhovatele
quasivlastnický charakter. Navrhovatel tak vlastně namítá, že
zákonodárce vytvořil v právní úpravě zániku nájmu bytu neústavní
mezeru, protože nepamatoval zvláštní právní úpravou na zánik nájmu bytu
družstevního.
55. Ústavní soud musí nejprve odpovědět na otázku, zda napadená
ustanovení občanského zákoníku vůbec mohou představovat zásah do
ústavně chráněného principu rovnosti, resp. práva na rovné zacházení ve
smyslu čl. 1 Ústavy, podle kterého je Česká republika svrchovaný,
jednotný a demokratický právní stát založený na úctě k právům a
svobodám člověka a občana, čl. 1 Listiny, podle něhož lidé jsou
svobodní a rovní v důstojnosti i v právech, čl. 3 odst. 1 Listiny,
který zakotvuje rovnost ve vztahu k zárukám základních práv a svobod, a
čl. 4 odst. 3 Listiny, podle něhož musí zákonná omezení základních práv
a svobod platit stejně pro všechny případy, které splňují stanovené
podmínky. Zásadu rovnosti v právech je přitom třeba vnímat i v
návaznosti na čl. 26 Mezinárodního paktu o občanských a politických
právech (vyhlášen pod č. 120/1976 Sb.), podle něhož jsou si všichni
před zákonem rovni a mají právo na stejnou ochranu zákona bez jakékoli
diskriminace, přičemž zákon má zakázat jakoukoli diskriminaci a zaručit
všem osobám stejnou a účinnou ochranu proti diskriminaci z jakýchkoli
důvodů, např. podle rasy, barvy, pohlaví, jazyka, náboženství,
politického nebo jiného přesvědčení, národnostního nebo sociálního
původu, majetku a rodu.
56. Ve své judikatuře Ústavní soud zastává jednak koncepci rovnosti
akcesorické, tzn. rovnosti ve vztahu k jinému základnímu právu nebo
svobodě, jednak koncepci rovnosti neakcesorické, tj. všeobecné rovnosti
před zákonem. Přitom chápe rovnost nikoli absolutně, nýbrž relativně:
zásadě rovnosti v právech je třeba rozumět tak, že právní rozlišování
mezi subjekty v přístupu k určitým právům nesmí být projevem libovůle;
srov. nálezy Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 16/93 [nález č. 25, sv. 1
SbNU, str. 189], sp. zn. Pl. ÚS 36/93 (SbNU, sv. 1, nález č. 24, str.
175), sp. zn. Pl. ÚS 4/95 (SbNU, sv. 3, nález č. 29, str. 209), sp. zn.
Pl. ÚS 5/95 (SbNU, sv. 4, nález č. 74, str. 205), sp. zn. Pl. ÚS 9/95
95 (SbNU, sv. 5, nález č. 16, str. 107), sp. zn. Pl. ÚS 33/96 (SbNU,
sv. 8, nález č. 67, str. 163), sp. zn. Pl. ÚS 15/02 (SbNU, sv. 29,
nález č. 11, str. 79). Totožně chápal princip rovnosti i Ústavní soud
ČSFR. Ve svém nálezu sp. zn. Pl. ÚS 22/92 (Sbírka usnesení a nálezů
Ústavního soudu ČSFR, nález č. 11, str. 37) citoval monografii J.
Pražáka, Rakouské právo ústavní, Praha 1902, str. 42 - 43, který dospěl
k závěru, že výrazem "všichni občané jsou si před zákonem rovni" není
řečeno, že by všem občanům příslušela tatáž práva, ale stanoví se zde
pouze direktiva, že jednak způsob, kterým se práva již nabytá
realizují, a jednak podmínky nabývání jednotlivých práv, musí být pro
všechny občany stejné. K tomuto pojetí rovnosti se Ústavní soud ČSFR
tehdy přihlásil a od svého vzniku se k němu hlásí i Ústavní soud České
republiky.
57. Rovnost je z definice kategorií relativní i v jiném smyslu:
uvažovat v kategorii rovnosti lze pouze v relaci mezi nejméně dvěma
osobami ve stejném, resp. srovnatelném postavení (srov. též citovaný
nález Ústavního soudu ČSFR sp. zn. Pl. ÚS 22/92). Určit skupiny osob,
které lze z hlediska zachování principu rovnosti srovnávat, patří
přitom k nejobtížnějším úkolům při používání této argumentace [srov.
nález Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 47/95 (nález č. 25, sv. 5 SbNU,
str. 209, 122/1996 Sb.)]. Základním vodítkem je výčet objektivizovaných
přívlastků, na jejichž základě je nepřípustné jakékoliv rozlišování
nebo odlišné zacházení (srov. čl. 3 odst. 1 Listiny a obdobná
antidiskriminační ustanovení v mnoha mezinárodních lidskoprávních
instrumentech).
58. Z jiného úhlu pohledu lze základní ústavní princip rovnosti pojímat
ve dvou rovinách - jako rovnost formální a též jako rovnost faktickou.
Není pochyb o tom, že úlohou zákonodárce je zajistit při tvorbě
právního řádu všem adresátům právních norem formální rovnost, avšak s
ohledem na skutečnost, že v reálném světě přírody i společnosti
existuje z řady důvodů faktická nerovnost, musí zákonodárce v
odůvodněných případech zvažovat i případy normativního zakotvení
nerovnosti, která například odstraní faktickou nerovnost nebo jiný
handicap. Je zřejmé, že by například neodporovalo ústavnímu požadavku
rovnosti normativní zvýhodnění fyzicky handicapovaného člověka před
člověkem zdravým v konkrétní životní situaci (například v oblasti
zaměstnávání osob se ztíženým pracovním uplatněním, zvýhodněný přístup
k tzv. bezbariérovým bytům apod.). I tam, kde se zákonodárce nevydal
cestou vědomého zvýhodnění "slabšího", aby pro konkrétní životní
situaci dal přednost rovnosti faktické před formální, ponechává orgánu,
který pozitivní právo aplikuje, prostor pro řešení napětí mezi
neúplností psaného práva a povahou konkrétního případu cestou aplikace
ústavních principů v materiálním pojetí právního státu (soudcovská
diskrece).
59. Ústavní soud poznamenává, že navrhovatel zaměňuje kategorii
rovnosti ve výše naznačeném pojetí vztahujícím se důsledně k subjektům
práva za "rovnost" mezi právními instituty. Vychází totiž z
předpokladu, že mezi nájmem tzv. družstevního bytu a nájmem
nedružstevního bytu jsou rozdíly, které by si zasluhovaly rozdílnou
úpravu i pokud jde o ukončení nájmu výpovědí ze strany pronajímatele.
Srovnávat nájem bytu nedružstevního na straně jedné a nájem bytu
družstevního na straně druhé a dovozovat z rozdílů v těchto právních
institutech ústavní požadavek na jejich odlišnou právní úpravu na
úrovni občanského práva je však v kontextu principu rovnosti
nepřípadné.
60. Ústavní soud byl veden následujícími úvahami. Z hlediska
podústavního práva je nájem družstevního bytu co do pojmových znaků
nájemní smlouvy totožný s nájmem bytu nedružstevního. I nájemce - člen
družstva je účastníkem nájemního vztahu se všemi právy a povinnostmi
jako každý jiný nájemce, pokud zákon nestanoví jinak. Praktický rozdíl
mezi těmito nájmy vyplývá ze skutečnosti, že nájem bytu družstevního je
odvozen primárně od majetkové účasti člena družstva na pořízení bytu a
jeho členství v bytovém družstvu. Specifikum družstevního bydlení tedy
není dáno předmětem nájmu, ale právně odděleným vztahem člena družstva
(nájemce) k družstvu (pronajímateli). V tomto vztahu nachází nájemce -
člen družstva vyšší míru stability nájmu, která se blíží stabilitě,
jakou skýtá užívání bytu ve vlastnictví. Proto také občanský zákoník v
§ 714 spojuje se zánikem členství v bytovém družstvu i zánik nájmu
bytu. Nájemce družstevního bytu, který je současně družstevníkem, je ve
výhodnějším postavení tím, že je organizován v bytovém družstvu a že se
v souladu se stanovami podílí na činnosti bytového družstva, svého
pronajímatele, včetně tvorby jeho vůle. S členstvím v bytovém družstvu
jsou vedle toho spojeny i účinné nástroje právní obrany proti
rozhodnutím družstva, která jsou v rozporu se zákonem nebo stanovami
družstva. Skutečnost, že nájemce družstevního bytu je členem družstva,
které je jeho pronajímatelem, tedy v jistých směrech opravdu zakládá
jeho odlišné postavení ve vztahu k nájemci "nedružstevního bytu",
zejména v oblasti podmínek pro vznik nájemního vztahu, odlišnou
konstrukcí nájemného (bez ziskové složky a s přímou majetkovou účastí
člena družstva na údržbě, provozu a opravách domu) a zejména ve zcela
exkluzivním právu dispozice s nájemním vztahem a členstvím v družstvu
formou nároku na ničím neomezený převod členství podle § 230 obchodního
zákoníku. Tyto rozdíly jsou však dány odlišností právního vztahu, do
něhož vstoupil.
61. Z uvedené argumentace zřetelně vyplývá, že napadená ustanovení
nepředstavují zásah do ústavní chráněného principu rovnosti, neboť
nejde rozlišování mezi právy a povinnostmi nájemců ani vzhledem k
tradičně zapovězeným kritériím (viz čl. 3 odst. 1 Listiny), ani
vzhledem k jinému postavení, nýbrž jde o srovnávání právních institutů
nájmu družstevního a nedružstevního bytu, na něž ústavně chráněný
princip rovnosti nedopadá. "Nelze namítat nerovnost tam, kde zákon
stanoví pro všechny subjekty, které lze zahrnout pod osobní rozsah
právního předpisu, stejné podmínky nároku." (viz výše citovaný nález
Pl. ÚS 47/95). Vznik, obsah a garance práva nájmu jsou pro všechny
osoby stejné. Z hlediska principu rovnosti je podstatné, že všechny
osoby mají podle zákona stejné podmínky pro to, aby vstoupily do
právního postavení nájemce družstevního bytu, respektive že mají stejné
podmínky pro to, aby se staly nájemci nedružstevního bytu, a současně
všichni nájemci družstevních bytů mají podle občanského zákoníku stejná
práva a povinnosti bez ohledu na své pohlaví, rasu, barvu pleti, jazyk,
víru a náboženství, politické či jiné smýšlení, národnostní nebo
sociální původ, příslušnost k národnostní nebo etnické menšině,
majetku, rodu nebo jiné obdobné postavení.
62. Ústavní soud ve svém nálezu sp. zn. III. ÚS 258/03 ze dne 6. května
2004 (nález č. 66, sv. 33 SbNU, str. 156, 167) mimo jiné konstatoval,
že do pravomoci demokratického zákonodárce v oblasti zákonné úpravy
soukromého práva spadá i úprava smluvních typů. Z žádného ustanovení
ústavního pořádku nevyplývá závazný příkaz, aby zákonodárce nájemní
vztahy k bytům upravil určitým způsobem. Neexistuje žádné ustanovení
Listiny, které by (například obdobným způsobem jako u vlastnictví)
stanovilo, že se nájem zaručuje a nájem všech nájemců má stejný obsah a
požívá stejné právní ochrany, popřípadě že se za stanovených podmínek
připouští různá právní úprava podle předmětu nájemní smlouvy. Je tedy v
dispozici zákonodárce, zda upraví nájem obecně pro všechny myslitelné
předměty nájemní smlouvy nebo zda bude zvláštními ustanoveními reagovat
na specifika nájmu tu zemědělských pozemků, tu nebytových prostor nebo
bytů, popřípadě zda bude občanské právo dále diferencovat a rozlišovat
nájmy bytů družstevních a nedružstevních, bytů služebních, bytů
zvláštního určení, popřípadě jiných bytů podle aktuálně sledovaných
cílů právní úpravy. Pokud takovou úpravu přijímá v mezích ústavního
pořádku a ponechává soudu, který ji aplikuje, prostor pro ústavně
konformní interpretaci předmětné normy, není žádoucí, aby Ústavní soud
jako orgán ochrany ústavnosti a současně negativní zákonodárce svým
derogačním zásahem údajnou ústavní mezeru ještě rozšiřoval.
63. Přestože družstevní bydlení poskytuje nájemci - členu družstva
vyšší míru stability nájmu než klasické nájemní bydlení, neopravňuje to
ani k závěru, že vztah nájemce k družstevnímu bytu spadá pod kategorii
vlastnictví, resp. quasivlastnictví. Vlastníkem družstevního bytu není
družstevník, ale družstvo, a tento subjekt požívá ochrany vlastnického
práva opírané o čl. 11 Listiny [srov. nález Ústavního soudu sp. zn. IV.
ÚS 8/93 ze dne 13. února 1995 (nález č. 8, sv. 3 SbNU, str. 35): podle
tohoto nálezu rozhodnutím o vyloučení stěžovatelky z bytového družstva
nebylo "zasaženo do práva zakotveného v čl. 11 Listiny, nehledě k tomu,
že čl. 11 Listiny je chráněno vlastnictví již existující, přitom
předmětný družstevní byt ve vlastnictví stěžovatelky nebyl a není a v
jejím vlastnictví nebyl ani členský podíl, když jeho hodnota
představující majetkovou účast člena v družstvu byla rovněž po dobu
trvání stěžovatelky v družstvu majetkem družstva."].^3
VII./D
64. Přestože se Ústavní soud neztotožnil s uplatněnými důvody
neústavnosti napadených ustanovení, musí navrhovateli přisvědčit, že
aplikace napadených výpovědních důvodů na byt ve vlastnictví bytového
družstva vůči nájemci, který je členem tohoto bytového družstva,
vzbuzuje pochybnosti. Bylo by nepochybně žádoucí a vhodné, aby vedle
zvláštních ustanovení o uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního
bytu či o drobných opravách a úhradě nákladů spojených s běžnou údržbou
(§ 685 odst. 2, § 687 odst. 3 občanského zákoníku), o společném nájmu
družstevního bytu manžely (§ 700 odst. 3, § 703 odst. 2, § 704 odst. 2,
§ 705 odst. 2 občanského zákoníku) či přechodu nájmu družstevního bytu
(§ 706 odst. 2, § 707 odst. 2 občanského zákoníku) byla uzákoněna i
ustanovení, která by vzhledem ke zvláštnostem družstevního bydlení
upravovala vhodněji i zánik nájmu družstevního bytu výpovědí. Ústavní
soud dokonce připouští, že režim nájemní smlouvy není pro užívání
družstevního bytu tím nejvhodnějším řešením a že transformace institutu
osobního užívání bytu na nájem družstevního bytu byla v řadě aspektů
nedomyšlená. Pochybnosti o vhodnosti právní úpravy však nestačí k tomu,
aby Ústavní soud mohl dospět k závěru o její protiústavnosti. Opakovaně
totiž ve své judikatuře dává přednost ústavně konformní interpretaci
napadených ustanovení před jejich zrušením.
65. Domnívá-li se tedy navrhovatel, a Ústavní soud tuto domněnku sdílí,
že odlišnosti institutu nájmu družstevního bytu by si s ohledem na
obecné principy spravedlnosti zasluhovaly omezující interpretaci
napadených výpovědních důvodů ve vztahu k družstevním bytům, platná
právní úprava mu poskytuje k takové interpretaci dostatečný prostor.
Obecný soud může vzít zvláštnosti nájmu družstevního bytu v úvahu při
naplňování dispozice výpovědních důvodů podle napadených ustanovení,
tj. při hodnocení toho, zda nelze po nájemci spravedlivě požadovat, aby
užíval pouze jeden byt [§ 711 odst. 1 písm. g) občanského zákoníku],
resp. při posuzování vážných, resp. závažných důvodů, pro které nájemce
byt neužívá nebo ho užívá jen občas [§ 711 odst. 1 písm. h) občanského
zákoníku]. V úvahu musí vzít i ustanovení § 3 odst. 1 občanského
zákoníku, podle něhož výkon práv a povinností vyplývajících z
občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a
oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.
66. Ústavní soud v této souvislosti připomíná, "že neudržitelným
momentem používání práva je jeho aplikace vycházející pouze z
jazykového výkladu; jazykový výklad představuje toliko prvotní
přiblížení se k aplikované právní normě, je východiskem pro objasnění a
ujasnění si jejího smyslu a účelu (k čemuž slouží i řada dalších
postupů, jako logický a systematický výklad, výklad e ratione legis,
atd.); srov. výše citovaný nález sp. zn. III. ÚS 258/03. A v nálezu sp.
zn. Pl. ÚS 21/96 ze dne 4. února 1997 (nález č. 13, sv. 7 SbNU, str.
87, 96) Ústavní soud v jiném kontextu uvedl: "Soud ... není absolutně
vázán doslovným zněním zákonného ustanovení, nýbrž se od něj smí a musí
odchýlit v případě, kdy to vyžaduje ze závažných důvodů účel zákona,
historie jeho vzniku, systematická souvislost nebo některý z principů,
jež mají svůj základ v ústavně konformním právním řádu jako významovém
celku. Je nutno se přitom vyvarovat libovůle; rozhodnutí soudu se musí
zakládat na racionální argumentaci.". Tyto závěry lze nepochybně
vztáhnout i na interpretaci napadených výpovědních důvodů ve vztahu k
družstevnímu bytu.
67. Ústavní soud po provedeném řízení konstatuje, že nejsou dány důvody
ke zrušení ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) a ustanovení § 711 odst. 1
písm. h) občanského zákoníku, neboť tato ustanovení in abstracto a
zejména v kontextu zvláštních ustanovení o nájmu bytu (§ 685 a násl.
občanského zákoníku), která napadena nebyla a jejichž ústavnost neměl
Ústavní soud možnost komplexně posoudit, nejsou v rozporu s čl. 1 odst.
1 Ústavy a s čl. 1, čl. 3 odst. 1, čl. 4 odst. 2 a 4, čl. 10 odst. 2 a
čl. 14 odst. 1 Listiny, a proto návrh Obvodního soudu pro Prahu 7 podle
§ 70 odst. 2 zákona o Ústavním soudu zamítá. Ústavní soud však považuje
za důležité na tomto místě zdůraznit, že tento závěr nebrání tomu, aby
ústavnost napadených ustanovení v jiném kontextu, zejména při
komplexním posouzení ústavnosti všech ustanovení části VIII. hlavy VII.
oddílu IV. občanského zákoníku, nemohla být posouzena odlišně.
Předseda Ústavního soudu
JUDr. Rychetský v.r.
Odlišná stanoviska podle § 14 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu,
ve znění pozdějších předpisů, zaujali k rozhodnutí pléna soudci
Stanislav Balík, František Duchoň, Vlasta Formánková a Pavel Holländer
a k jeho odůvodnění soudci Dagmar Lastovecká, Jiří Nykodým a Eliška
Wagnerová.
1 Viz např. nález sp. zn. III. ÚS 114/94 (nález č. 9, sv. 3 SbNU, str.
45): "Za zákonné ustanovení, omezující vlastnické právo, nutno
považovat i ustanovení § 712 odst. 2 obč. zák. ... Ve své interpretaci
citovaného ustanovení obč. zák. Krajský soud v Brně odmítl "extenzivní
výklad" pojmu "zásadní" rovnocennosti přiměřeného náhradního a
vyklizovaného bytu. Dospěl tím k závěru, podle kterého jestliže je v
místních podmínkách "obtížné" nebo nemožné takovýto přiměřený náhradní
byt zajistit, pak je vyloučeno uplatnění vlastníkova práva dát výpověď
(v dané věci podle § 711 odst. 1 písm. a) obč. zák.). Tato interpretace
§ 712 odst. 2 obč. zák. vedla k eliminaci vlastníkova dispozičního
práva (jehož součástí je i možnost výpovědi), a tudíž nešetřila
podstatu a smysl jednoho z ústavně garantovaných základních práv. Vedla
tím k porušení čl. 4 odst. 4 Listiny základních práv a svobod.".
2 Rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 1900/99 ze dne 7. března 2001: "K
výpovědi může totiž soud přivolit pouze za předpokladu, že ...
pronajímatel (a nikdo jiný) v řízení o přivolení k výpovědi svá tvrzení
o skutečnostech, jimiž je výpověď (obsažená v daném případě v žalobě)
odůvodněna, rovněž prokáže, tj. důkazní břemeno je i v tomto případě na
pronajímateli - ke stejnému závěru dospěl Nejvyšší soud České republiky
v rozsudcích z 8. června 1999, sp. zn. 26 Cdo 2259/98, a z 24. února
2000, sp. zn. 20 Cdo 1456/99.".
3 Obdobně též usnesení sp. zn. III.ÚS 445/04 ze dne 16. prosince 2004.
V ústavní stížnosti stěžovatelé - stručně shrnuto - brojili proti tomu,
že ačkoliv řádně a včas družstvo k převodu bytu vyzvali, nebyl jim do
osobního vlastnictví převeden, a jsou tedy v rozporu se zákonem nuceni
setrvávat v nájemním vztahu k družstvu. Nesouhlasili rovněž se
skutečností, že nebyly vypořádány vlastnické vztahy k pozemkům, na
kterých je bytový dům postaven. Družstvo žádalo po stěžovatelích úhradu
nájemného, ač jim mělo převést byt do osobního vlastnictví. Ústavní
soud konstatoval, že námitka porušení čl. 11 Listiny není důvodná.
"Ustálená judikatura Ústavního soudu v intencích čl. 11 odst. 1 Listiny
chrání pouze vlastnictví již nabyté, existující, a nikoliv pouze
tvrzený nárok na ně (k tomu srov. např. nález ve věci I. ÚS 115/94 in
Ústavní soud České republiky: Sbírka nálezů a usnesení - svazek 3., č.
41, Praha 1995).".