Advanced Search

ve věci návrhu na zrušení části § 711 občanského zákoníku


Published: 2006
Read law translated into English here: https://www.global-regulation.com/translation/czech-republic/508472/ve-vci-nvrhu-na-zruen-sti--711-obanskho-zkonku.html

Subscribe to a Global-Regulation Premium Membership Today!

Key Benefits:

Subscribe Now for only USD$40 per month.
280/2006 Sb.



NÁLEZ



Ústavního soudu



Jménem České republiky



Ústavní soud rozhodl dne 28. března 2006 v plénu ve složení Stanislav

Balík, František Duchoň, Vlasta Formánková, Vojen Güttler, Pavel

Holländer, Ivana Janů, Vladimír Kůrka, Dagmar Lastovecká, Jiří Mucha,

Jan Musil, Jiří Nykodým, Pavel Rychetský (soudce zpravodaj), Miloslav

Výborný, Eliška Wagnerová a Michaela Židlická o návrhu Obvodního soudu

pro Prahu 7 na zrušení ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) a ustanovení §

711 odst. 1 písm. h) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění

pozdějších předpisů,



takto:



Návrh se zamítá.



Odůvodnění



I.



Rekapitulace návrhu



1. Návrhem podaným podle čl. 95 odst. 2 Ústavy České republiky (dále

jen "Ústava") a § 64 odst. 3 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu,

ve znění pozdějších předpisů, se Obvodní soud pro Prahu 7 (dále též

"navrhovatel") domáhal vydání nálezu, podle něhož se ustanovení § 711

odst. 1 písm. g) a ustanovení § 711 odst. 1 písm. h) zákona č. 40/1964

Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ruší, a to dnem

vyhlášení nálezu ve Sbírce zákonů.



2. Navrhovatel uvedl, že u Obvodního soudu pro Prahu 7 je vedeno řízení

sp. zn. 26 C 386/2002 ve věci žalobce B. d. D. proti žalovaným T. S. a

I. S. Žalobce jako bytové družstvo se v tomto řízení domáhá přivolení

soudu k výpovědi nájmu bytu v Praze 7 Holešovicích. Oba žalovaní

získali nájemní právo k tomuto družstevnímu bytu na základě dohody o

převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu v roce 1997.

Do bytu se však nikdy nenastěhovali a neužívají ho; podle tvrzení

žalobce od roku 1988 do současnosti bydlí v jiném bytě v Praze 6.

Výpověď chce žalobce dát z důvodu podle § 711 odst. 1 písm. d), g) a h)

občanského zákoníku, tj. z důvodu, že žalovaní nezaplatili nájemné a

úhrady za služby spojené s užíváním bytu za dobu delší tří měsíců (od

července 2001 do prosince 2001), a dále z důvodu, že oba žalovaní mají

více bytů a že předmětný byt bez vážného důvodu neužívají nebo ho

užívají jen občas.



3. Podle navrhovatele jsou napadená ustanovení občanského zákoníku v

rozporu s čl. 1 Ústavy a s čl. 1, čl. 4 odst. 2 a 4, čl. 10 odst. 2 a

čl. 14 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (dále jen "Listina").



4. Navrhovatel připustil, že v případě napadených ustanovení jde o

právní normy s relativně neurčitou hypotézou ("že na něm nelze

spravedlivě požadovat", resp. "neužívá-li byt bez vážných důvodů nebo

ho bez závažných důvodů užívá jen občas"), což soudu umožňuje vymezit v

každém jednotlivém případě okruh působnosti normy. Přesto dospěl k

závěru, že jako celek jsou napadená ustanovení v rozporu s ústavním

pořádkem, neboť v jím řešeném případu je nucen napadená ustanovení

aplikovat na nájem družstevního bytu.



5. Rozpor obou napadených ustanovení s čl. 1 Listiny, věty prvé, vidí

navrhovatel v porušení principu rovnosti v právech, jak jej v řadě

případů interpretoval i Ústavní soud (např. nález sp. zn. Pl. ÚS 18/01

ze dne 30. dubna 2002, publ. č. 234/2002 Sb.). Zákonodárce nerozlišoval

mezi byty družstevními a nedružstevními a stanovil stejné podmínky pro

zánik práva nájmu bytu družstevního i nedružstevního. Nepřípustně tak

znevýhodňuje nájemce družstevních bytů oproti nájemcům bytů

nedružstevních, čímž se dopouští toho, že na různé okruhy případů

bezdůvodně stanoví tatáž pravidla. Důsledkem je popření smyslu

sdružování v bytových družstvech. Navrhovatel připomněl, že v souzeném

případě dal žalobce žalovaným výpověď z nájmu družstevního bytu, aniž

by však došlo jakýmkoliv způsobem k zániku členství žalovaných v

družstvu.



6. Rozpor s čl. 4 odst. 2 a 4 Listiny shledal navrhovatel ve

skutečnosti, že do práv nájemců družstevních bytů zákonodárce

nepřípustně zasáhl napadenými normami tím, že nevyloučil jejich

aplikaci na nájem bytů družstevních.



7. Navrhovatel poukázal též na historii napadených ustanovení. Obě se

stala součástí občanského zákoníku až tzv. velkou novelou provedenou

zákonem č. 509/1991 Sb., nejednalo se však o novou právní úpravu.

Zákonodárce do novelizovaného občanského zákoníku víceméně převzal

právní úpravu, kterou obsahoval občanský zákoník ve svém původním znění

- § 184 písm. c) a d). Právní úprava těchto výpovědních důvodů se stala

součástí právního řádu za úplně jiných společensko-ekonomických

podmínek, v době centrálně řízeného státu, který si osoboval právo

určovat rozsah výstavby bytů a zasahovat do hospodaření s nimi a do

jejich přidělování (a odnímání) jednotlivým uživatelům. Právní úprava

těchto výpovědních důvodů souvisela s odklonem od tradiční úpravy nájmu

bytu k tzv. osobnímu užívání bytu. Ostatně i důvodová zpráva k

občanskému zákoníku tento odklon odůvodňovala mimo jiné tím, že "nájem

není vhodný zejména u bytů stavebních bytových družstev, kde užívací

právo k bytu je podobné právu užívat byt na základě práva

vlastnického". Konkrétně byla odůvodněna nutností zamezit "negativním

spekulacím a získáváním těžko postižitelných a bezpracných příjmů".



8. Naopak podle navrhovatele v době dnešní, kdy je Česká republika

státem plně demokratickým, hlásícím se k ochraně lidských práv a

individuálních svobod, právním státem založeným na úctě k právům a

svobodám člověka a občana (čl. 1 Ústavy), nemůže být opodstatněna

taková právní norma, která postihuje výpovědním důvodem stav, kdy se

nájemce v rámci své autonomie vůle a smluvní volnosti rozhodne formou

nájmu získat možnost užívat více bytů, možností bydlení, ať už k tomu

nájemce vede jakýkoliv důvod. Je jen na vůli subjektů smlouvy o nájmu

bytu, zda ji uzavřou, za jakých podmínek, a zda bude nájemce byt

skutečně užívat. Není důvodu nutit nájemce mít toliko jediný byt, pokud

je v jeho možnostech dostát svým povinnostem z nájmu více bytů.



9. Navrhovatel též vysvětlil rozpor, který lze shledat mezi jeho

argumentací změnou společenskoekonomických podmínek a mezi argumentací

vycházející z principu rovnosti, resp. neodůvodněných rozdílů mezi

nájemci bytů družstevních a nedružstevních. Navrhovatel má za to, že

právě pro neexistenci pozitivního právního ustanovení vyjímajícího

družstevní byty z působnosti § 711 odst. 1 písm. g) a h) občanského

zákoníku, je dán jiný druh neústavnosti těchto norem (rozpor s čl. 1 a

4 odst. 2 a 4 Listiny), přičemž už jen skutečnost, že obě napadená

ustanovení jsou součástí právního řádu, je v rozporu s čl. 1 Ústavy.



10. Konečně rozpor napadených ustanovení s čl. 10 odst. 2 a čl. 14

odst. 1 Listinyshledává navrhovatel v tom, že tím, že pronajímatel

družstevního bytu má zákonem připuštěnu možnost vypovědět nájemci

družstevního bytu nájem z důvodu, že má více bytů (tj. možností

bydlení) či z důvodu, že nájemce družstevní byt neužívá, může zasáhnout

do soukromého a rodinného života nájemce a svobody jeho pobytu. Může se

tak přitom stát z důvodů, jejichž zakotvení v právním řádu pozbyla

opodstatněnosti s pádem totalitního režimu.



II.



Průběh řízení a rekapitulace vyjádření účastníků řízení



11. K výzvě Ústavního soudu podala podle § 69 zákona o Ústavním soudu

ústy svého předsedy PhDr. Lubomíra Zaorálka vyjádření Poslanecká

sněmovna Parlamentu České republiky. Konstatovala, že pokud zákonodárce

stanovil stejné důvody výpovědi z nájmu bytu pronajímatelem s

přivolením soudu pro nájemce družstevních i nedružstevních bytů,

nedopustil se tím nepřípustného znevýhodňování jedné skupiny. Odkázala

přitom na čl. 1, čl. 3 odst. 2 a čl. 4 odst. 2 a 3 Listiny a § 2 odst.

2 občanského zákoníku, z nichž na jedné straně vyplývá zákaz výjimek,

privilegií pro určité kategorie lidí nebo jednotlivce anebo opatření

diskriminačního charakteru, na straně druhé princip rovného postavení

subjektů občanskoprávních vztahů.



12. Poslanecká sněmovna nesouhlasila ani s tvrzením navrhovatele, že by

občanský zákoník napadenými ustanoveními nerespektoval svobodu pohybu a

pobytu. Žádné ustanovení zákona nezakazuje užívání dvou nebo více bytů.

Napadená právní úprava pouze respektuje i potřeby pronajímatele a

usnadňuje mu tak situaci, neboť nemůže dát výpověď z jiných než v

zákoně uvedených důvodů. Je na soudu, aby pečlivě zvažoval poměry

pronajímatele a nájemce. Upozornila dále, že svobodou pohybu ve smyslu

čl. 14 odst. 1 Listiny se rozumí oprávnění jakékoliv fyzické osoby

pohybovat se na území České republiky vymezeném jejími státními

hranicemi, tj. možnost, aby fyzická osoba mohla navštívit jakékoliv

místo uvnitř státních hranic. Svobodou pobytu je oprávnění svobodně

pobývat a usazovat se na kterémkoliv místě České republiky, oprávnění

svobodně si volit bydliště uvnitř českého státu.



13. Závěrem Poslanecká sněmovna konstatovala, že zákon č. 509/1991 Sb.,

jímž byla napadená ustanovení doplněna do občanského zákoníku, byl

schválen potřebnou většinou poslanců Federálního shromáždění dne 5.

listopadu 1991, a zákon č. 267/1994 Sb., jímž byla do občanského

zákoníku v § 711 odst. 1 na konci písm. h) doplněna slova "a nebo ho

bez závažných důvodů užívá jen občas", byl schválen potřebnou většinou

poslanců Poslanecké sněmovny dne 15. prosince 1994. Oba uvedené zákony

byly podepsány příslušnými ústavními činiteli a byly řádně vyhlášeny.

Zákonodárný sbor jednal v přesvědčení, že přijatý zákon je v souladu s

Ústavou a naším právním řádem. Posouzení jeho ústavnosti v souvislosti

s návrhem Obvodního soudu pro Prahu 7 je podle Poslanecké sněmovny na

Ústavním soudu.



14. Senát Parlamentu České republiky ústy svého tehdejšího předsedy

doc. JUDr. Petra Pitharta ve svém vyjádření ze dne 15. března 2004

předeslal, že návrhem dotčená ustanovení občanského zákoníku byla

schválena v době, kdy Senát ještě nebyl zvolen.



15. K meritu věci uvedl Senát následující. Ustanovení o výpovědi z

nájmu bytu v § 711 odst. 1 občanského zákoníku je třeba vykládat ve

spojení s § 685 odst. 1 věta druhá: "Nájem bytu je chráněn;

pronajímatel jej může vypovědět z důvodů stanovených v zákoně."

Výpovědní důvody v § 711 odst. 1 občanského zákoníku jsou součástí

širšího souboru opatření označovaných teorií i praxí jako ochrana

nájemce, resp. jako ochrana slabší strany (za druhý komponent ochrany

nájemce je považována regulace nájemného). Mocenská ochranná opatření

měla své místo tehdy, když v rámci konsolidace společenských poměrů,

resp. předejití nežádoucím hospodářsko sociálním důsledkům existoval

veřejný zájem na vytvoření stability v dané oblasti společenských

vztahů. Taková situace nastala u nás ve sféře nájemního bydlení po

vzniku Československa, po obou světových válkách a znovu po roce 1989.



16. Jak Senát dále uvedl, výpovědní důvody pro "nepotřebnost" nebo pro

"nadbytečnost" se v různých formulacích prolínají naším právním řádem

od roku 1920 (např. zákon č. 225/1922 Sb., o mimořádných opatřeních

bytové péče, série zákonů o ochraně nájemníků z 20. let minulého

století, zákony o hospodaření s byty v éře plánovitého hospodářství, či

platné znění občanského zákoníku). V této souvislosti se zdá

neadekvátní, aby navrhovatel dával podobnost textů dotčených

výpovědních důvodů z roku 1964 a 1991 do souvislosti s jejich před a

polistopadovým obsahem nebo snad regulativním cílem. Právní norma

vyjádřená právním textem musí obstát v konfrontaci s hodnotami právního

státu tak, jak je deklarován v čl. 1 odst. 1 Ústavy a nelze

interpretaci právní normy přijaté v roce 1991 založit na důvodové

zprávě z roku 1964. Taková argumentace sama o sobě nemůže být

relevantní pro vyslovení názoru, že jde o porušení čl. 1 odst. 1

Ústavy.



17. Podle Senátu ochrana slabší strany nachází oporu v imperativu

ochrany přiměřené životní úrovně každého jednotlivce, včetně bydlení

(srov. nález Ústavního soudu č. 231/2000 Sb.). K provedení ústavního

práva do podústavní roviny jsou použitelné závěry evropské judikatury,

podle níž se poskytuje státům právo přijímat takové zákony, které

považují za nezbytné ke kontrole užívání majetku v souladu s obecným

zájmem ("general interest"). Takové zákony jsou obzvláště potřebné a

obvyklé v oblasti bydlení, která se v moderních společnostech stává

ústřední otázkou sociální a hospodářské politiky. Aby bylo možno

takovou politiku uskutečňovat, legislativa musí mít široký prostor k

úvaze (hodnocení) ("margin of appreciation"), a to jak při zjišťování,

zda existuje veřejný zájem opravňující k uplatnění usměrňujících

(kontrolních) opatření, tak rovněž co se týče výběru podobných pravidel

pro uskutečnění takových opatření.



18. Ustanovení § 711 odst. 1 lze podle Senátu chápat též jako výjimku z

absolutního zákazu výpovědi z bytu. Takto nahlíženo je vlastně

pozitivně vyjádřenou "ochranou" osoby a majetku pronajímatele.

Případným zrušením každého výpovědního důvodu v § 711 odst. 1

občanského zákoníku by došlo ke zvýšení ochrany nájemce na úkor

pronajímatele - vlastníka. Senát v této souvislosti odkázal na princip

spravedlivé rovnováhy mezi použitými prostředky a sledovaným cílem.



19. Senát odmítl úvahu navrhovatele o nepřípustnosti právní normy

omezující smluvní svobodu, resp. autonomii vůle nájemce při získání

možnosti užívat více bytů nebo omezující ho v rozhodnutí byt neužívat.

Podle Senátu platný právní stav nikterak nezakazuje nájemci mít dva

nebo více bytů, event. byt neužívat vůbec nebo občas. Zákon ani

nenařizuje pronajímateli zbavit se takových nájemců, pouze

pronajímateli dává možnost nájemní vztah kvalifikovaně ukončit a navíc

jen se souhlasem soudu a poskytne-li při vyklizení přístřeší. V tomto

případě tedy a priori nejde o omezení smluvní svobody nebo autonomie

vůle.



20. K argumentu navrhovatele, že zákonodárce nepřípustně znevýhodňuje

nájemce družstevních bytů oproti nájemcům nedružstevních bytů, Senát

uvedl, že by taková aplikační výluka vyžadovala konání pozitivního

zákonodárce, jímž Ústavní soud není. Připomněl však, že ustanovení

části osmé hlavy sedmé oddílu čtvrtého občanského zákoníku jsou pro

nájem bytu ustanoveními obecné povahy, platí pro vznik, práva a

povinnosti a zánik u všech typů nájemních vztahů k bytům, takže tvrzení

navrhovatele o zcela jiném okruhu podmínek vzniku nájmu u družstevních

bytů není patřičné. Vznik nájmu družstevního bytu je právně podřazen

pod jednotný princip. Jeho odlišnost spočívá v tom, že uchazeč o byt

musí vyhovět i podmínkám souvisejícím se členstvím v bytovém družstvu.

Vyloučení aplikace napadených ustanovení pro družstevní byty by se

mohlo jevit jako diskriminační vůči nájemcům bytů jiných typů (včetně

služebních bytů, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního

určení). Byla by tím posílena ochrana nájemce - člena družstva, čímž by

došlo k efektu snížení ochrany pronajímatele - vlastníka, což by

paradoxně družstevní bydlení od vlastnického práva oddálilo.



21. Pokud jde o rozpor s právem na ochranou soukromého a rodinného

života, uvedl Senát, že napadená právní úprava neukládá nájemci

povinnost sdělovat pronajímateli informace o tom, jestli má nepotřebný

byt, ani neumožňuje pronajímateli vnikat nájemci do bytu a narušovat

jeho ústavní práva, včetně rodinného života. Pokud jde o garanci

svobody pohybu a pobytu, jeví se Senátu nepochybné, že tato přímo

aplikovatelná ústavní práva s možností vypovědět soukromoprávní vztah

(nájem bytu) nekolidují. Pokud by tomu tak mělo být, ztrácel by svou

ústavní oporu celý § 711 odst. 1, nikoli jen napadené výpovědní důvody.



III.



Rekapitulace vyjádření dalších subjektů dle § 49 zákona o Ústavním

soudu



22. Podle § 49 odst. 1 zákona o Ústavním soudu oslovil Ústavní soud i

sdružení osob hájících zájmy vlastníků domů a bytů, tj. zájmy

pronajímatelů, a sdružení hájící zájmy nájemníků a poskytl jim možnost,

aby se k návrhu vyjádřila.



23. Sdružení nájemníků České republiky (dále jen "sdružení nájemníků")

ústy svého předsedy ve svém vyjádření návrh na zrušení napadených

ustanovení občanského zákoníku podpořilo s tím, že argumentaci shledalo

případnou. Uvedlo, že obě napadená ustanovení byla do občanského

zákoníku pojata především s ohledem na existující stav regulace nájmu v

roce 1992, kde nepochybně úmyslem zákonodárce bylo znemožnit, aby

nájemci zneužívali regulovaného nájemného k užívání více bytů,

popřípadě užívali byt, který v současné době aktuálně nepotřebují.

Podle sdružení nájemníků je nyní situace zcela jiná. U nově uzavřených

smluv již žádná regulace nájmu neexistuje, a pokud je uzavírána nová

nájemní smlouva k dalšímu bytu, pak již původní záměr zákonodárce

patrně naplňován není, a toto opatření ztratilo již původní smysl.

Sdružení nájemníků připomnělo, že oba výpovědní důvody jsou

determinovány judikaturou, neboť užívání dvou bytů je v některých

případech nezbytné a nelze spravedlivě požadovat, jak ostatně zákon

předpokládá, aby nájemce užíval jen jeden byt. Neužívání bytu je

obtížně prokazatelné a stejně tak je obtížně prokazatelné užívání bytu

za situace, kdy způsob života různých občanů je různý a není možné

explicitně stanovit, jaký rozsah užívání bytů je nebo není v souladu se

zákonem, resp. jak vysokou míru (např. každodenní) užívání bytu bude

zákon tolerovat či nikoli.



24. Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v České

republice (dále jen "sdružení majitelů") ústy svého předsedy vyslovilo

názor, že by Ústavní soud měl návrh zamítnout. Podle něj aplikace

napadených ustanovení občanského zákoníku na byty družstevní, popř. na

byty pronajaté svobodně a za smluvní nájemné by mohla být v rozporu s

dobrými mravy podle § 3 občanského zákoníku, což může soud zhodnotit a

k výpovědi z tohoto důvodu nepřivolit, vedle toho má soud i možnost v

rámci napadených ustanovení tyto skutečnosti zhodnotit (arg. "...na

nájemci nelze spravedlivě požadovat...", "...nájemce má závažné důvody

pro to, aby byt užíval jen občas."). Případ, který řeší navrhovatel,

lze podle sdružení majitelů vyřešit právě aplikací napadených

ustanovení občanského zákoníku, a to pouhou jejich interpretací. Lze

přece říci, že po nájemcích, kteří jsou současně členy družstva a kteří

vynaložili nemalou částku na získání družstevního podílu, jenž má pro

ně cenu jen v souvislosti s nájmem družstevního bytu, nelze spravedlivě

požadovat, aby užívali jen jeden byt. Stejně tak lze argumentovat stran

"vážných důvodů". V obou případech může soud konstatovat, že výkon

vlastnického práva družstva jako vlastníka proti svému členu by byl v

rozporu s dobrými mravy, a proto s odkazem na § 3 odst. 1 občanského

zákoníku k výpovědi nepřivolit.



25. Podle sdružení majitelů je tedy problém jen v absenci podrobnějšího

výkladu napadených ustanovení. Napadená ustanovení jsou a po přechodné

období budou nedílnou součástí dosud nedostatečně transformovaného

nájemního práva, jak bylo založeno zákonem č. 40/1964 Sb., občanským

zákoníkem, a zákonem č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty. Případné

změny výpovědních důvodů nebo jejich zrušení by podle sdružení majitelů

muselo být doprovázeno systematickým přechodem všech nájemních vztahů

na klasické nájemní vztahy charakterizované svobodnou vůlí obou stran

tento dočasný vztah uzavřít za podmínek, na něž obě strany svobodně

přistoupí.



26. Sdružení majitelů připomnělo, že právo užívání bytu, které bylo

přejmenováno na nájem bytu v § 871 občanského zákoníku, postrádá

charakter svobodně uzavřené smlouvy. Byl tak zakonzervován stav před

rokem 1989, kdy právo užívání bytu mělo charakter sociální dávky. Aby

tuto sociální dávku nemohli její příjemci zneužívat k negativním

spekulacím a získávání těžko postižitelných a bezpracných příjmů a aby

tato dávka nebyla nadměrná, socialistický zákonodárce zakomponoval do

tehdejšího občanského zákoníku oprávnění soudu rozhodnout o zániku

práva osobního užívání bytu z důvodů, že uživatel užívá nebo vlastní

byty dva nebo že byt neužívá bez vážného důvodu vůbec nebo jen občas [§

184 písm. c) a d)]. Ze stejného důvodu bylo i po roce 1989 zavedeno do

občanského zákoníku omezení těch, kteří by v rámci své sociální dávky

ve formě práva užívat byt za regulované nájemné mohli zneužívat této

výhody, aniž by ji potřebovali. I dnes se tedy nájemní vztah podobá

spíše dřívějšímu právu trvalého užívání bytu, přičemž pronajímatelům

takových bytů zůstává jen "holé vlastnictví". Výpovědní důvody je totiž

nutno také vnímat v kontextu jiných institutů, které byly převzaty z

úpravy práva osobního užívání [přechod nájmu bez souhlasu pronajímatele

podle § 706 a násl. (dříve § 179 a násl.), výměna bytu bez souhlasu

pronajímatele pode § 715 a násl. (dříve § 188), vznik společného nájmu

bytu manželů ze zákona bez souhlasu pronajímatele podle § 703 a násl.

občanského zákoníku (dříve § 175)].



27. Sdružení majitelů v této souvislosti poukázalo i na úvahy Ústavního

soudu vyslovené v nálezech vyhlášených pod č. 231/2000 Sb. a zejména č.

528/2002 Sb. a č. 84/2003 Sb. Konstatovalo, že pokud by nyní Ústavní

soud návrhu vyhověl, došlo by k prohloubení kvazivlastnického

charakteru nájmu a k dalšímu okleštění ius utendi a ius disponendi jako

základních složek práva vlastnického. Sdružení majitelů připouští, že

aplikovat napadená ustanovení na družstevní, tj. de facto vlastnické

bydlení, je absurdní, avšak podle jeho názoru by Ústavní soud neměl

přehlédnout, jaké účinky by vyhovující nález přivodil u jiné skupiny

nájemních vztahů, vztahů vzniklých na základě ustanovení § 871 odst. 1

občanského zákoníku; důsledkem by bylo porušení vlastnického práva

podle čl. 11 Listiny. Sdružení majitelů připomnělo, že napadená

ustanovení mají i transformační význam: umožňují převod nájemních

vztahů k bytům ze sféry protiústavního stavu regulace nájmu a

nekonečnosti tohoto stavu do sféry obvyklého nájemního poměru bez

kvazivlastnických prvků vztahu nájemce k pronajaté věci, bytu.



28. Možné porušení práv nájemců bytů podle sdružení majitelů nespočívá

v tom, že zde existují napadené výpovědní důvody z nájmu bytu, ale že

zde není pozitivním ustanovením obyčejného práva vyloučena aplikace

těchto výpovědních důvodů na družstevní byty (popř. též na smluvní

nájemní vztahy vzniklé svobodnou nájemní smlouvou po 1. lednu 1992, kde

se vzhledem k autonomii vůle o aplikaci těchto výpovědních důvodů ani

neuvažuje).



IV.



Dikce napadených ustanovení zákona a jejich legislativní historie



29. Ústavní soud konstatuje, že návrhem napadená ustanovení § 711 odst.

1 písm. g) a h) občanského zákoníku zněla v době podání návrhu i nyní

takto:



"§ 711



(1) Pronajímatel může vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu z

těchto důvodů:



....



g) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze

spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;



h) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů a nebo ho bez závažných

důvodů užívá jen občas;".



30. Ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) a h) občanského zákoníku se stala

jeho součástí zákonem č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a

upravuje občanský zákoník, s účinností od 1. ledna 1992. Původní znění

napadených ustanovení podle tohoto zákona bylo následující: "g) má-li

nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě

požadovat, aby užíval pouze jeden byt; h) neužívá-li nájemce byt bez

vážných důvodů.".



31. V důvodové zprávě k vládnímu návrhu tohoto zákona (tisk 685, 18.

schůze Federálního shromáždění) se uvádí: "Do oblasti závazkového práva

se vrací i dosavadní instituty osobního užívání, a to zejména osobního

užívání bytů. S právní úpravou užívání bytů (napříště už nájmu bytů)

jsou ovšem spjaty některé problémy. Především ten, že dosud neexistuje

trh s byty a se zřetelem k dané situaci bude jeho zavedení - jak

ukázaly i zkušenosti v právních státech našich západních sousedů -

dlouhodobějším procesem. ... Zvláštní ustanovení o nájmu bytu (§ 685 a

násl.) převzala dosavadní úprava o osobním užívání bytu se změnami,

které odrážejí novou společenskou situaci. ... Nová úprava sice sama o

sobě nemůže vytvořit trh s byty, může ale jeho vytvoření stimulovat a

podpořit. Odstraňuje dosavadní administrativní zasahování do nájemních

vztahů. ... Ochrana nájmu bytu, která je vlastní zákonodárství právních

států, je založena na tom, že pokud nedojde k dohodě, pronajímatel

nemůže nájem vypovědět bez uvedení důvodů, ale může pouze podat u soudu

návrh na přivolení k výpovědi z nájmu bytu z důvodů taxativně uvedených

v § 711. Tyto důvody novela rozšiřuje a respektuje přitom též potřeby

pronajímatele. ... Novela počítá s tím, že nájem bytu vzniká i u

družstevních bytů. Způsob uzavírání nájemní smlouvy, obsah nájmu a jeho

zánik je však modifikován podle podmínek stanovených ve stanovách

bytových družstev.". V rozpravách k vládnímu návrhu zákona se žádný z

poslanců Federálního shromáždění k předmětným ustanovením nevyjádřil.



32. Zákonem č. 267/1994 Sb., kterým se mění a doplňuje občanský

zákoník, byla v ustanovení § 711 odst. 1 písm. h) s účinností od 1.

ledna 1995 na konci doplněna slova "a nebo ho bez závažných důvodů

užívá jen občas;". Návrh na úpravu znění tohoto ustanovení nebyl

součástí vládní předlohy. Součástí návrhu zákona se stal na základě

společné zprávy výborů ústavně-právního, rozpočtového a hospodářského

Poslanecké sněmovny, přičemž předkladatel (za vládu ministr

hospodářství) tento pozměňovací návrh podpořil. Společná zpráva výborů

nebyla odůvodněna a v průběhu rozpravy se žádný z poslanců k

pozměňovacímu návrhu nevyjádřil.



V.



Podmínky aktivní legitimace navrhovatele



33. Ústavní soud se nejdříve zabýval otázkou, zda je navrhovatel -

Obvodní soud pro Prahu 7 - oprávněn návrh na zrušení napadených

ustanovení podat. Dospěl k závěru kladnému. Navrhovatel správně uvedl,

že musí napadená ustanovení aplikovat v občanskoprávním řízení o

přivolení k výpovědi z nájmu bytu, neboť o napadená ustanovení žalobce

v tomto řízení opírá důvod výpovědi. Návrh Obvodního soudu pro Prahu 7

tedy souvisí s jeho rozhodovací činností, a proto je tento soud

oprávněným navrhovatelem podle čl. 95 odst. 2 Ústavy a § 64 odst. 3

zákona o Ústavním soudu.



VI.



Ústavní konformita legislativního procesu



34. Podle § 68 odst. 2 zákona o Ústavním soudu má Ústavní soud, kromě

posouzení souladu napadeného zákona s ústavními zákony, zjišťovat, zda

byl přijat a vydán v mezích Ústavou stanovené kompetence a ústavně

předepsaným způsobem. Vychází přitom z ustanovení § 66 odst. 2 zákona o

Ústavním soudu, podle něhož je návrh nepřípustný, jestliže ústavní

zákon, s nímž je podle návrhu přezkoumávaný předpis v rozporu, pozbyl

před doručením návrhu Ústavnímu soudu platnosti. Z uvedeného vyplývá,

že u právních předpisů vydaných před nabytím účinnosti Ústavy (1. ledna

1993) je Ústavní soud oprávněn přezkoumávat pouze jejich obsahový

soulad se stávajícím ústavním pořádkem, nikoli však ústavnost procedury

jejich vzniku a dodržení normotvorné kompetence (viz též nález sp. zn.

Pl. ÚS 10/99, publikován jako nález č. 150, sv. 16 Sbírky nálezů a

usnesení, str. 115, 119).



35. V dané věci tedy Ústavní soud nezjišťoval, zda zákon č. 509/1991

Sb., který s účinností od 1. ledna 1992 vložil do občanského zákoníku

napadená ustanovení, byl přijat a vydán v mezích tehdejší federální

ústavou stanovené kompetence a jí předepsaným způsobem.



36. Zákon č. 267/1994 Sb., který napadená ustanovení novelizoval, však

již byl přijat a vydán za účinnosti Ústavy, a proto je třeba nejprve

zjistit, zda byl přijat a vydán v mezích Ústavou stanovené kompetence a

ústavně předepsaným způsobem.



37. Z usnesení Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky č. 536 z

25. schůze 15. prosince 1994 Ústavní soud zjistil, že vládní návrh

zákona, kterým se mění a doplňuje občanský zákoník podle sněmovního

tisku 112, ve znění společné zprávy výborů podle sněmovního tisku 1264

a schváleného pozměňovacího návrhu, byl schválen Poslaneckou sněmovnou.

Ze stenozáznamu z této schůze Ústavní soud zjistil, že pro návrh zákona

ze 163 přítomných poslanců hlasovalo 96 poslanců, 32 poslanců bylo

proti, 33 poslanci se zdrželi a 2 nehlasovali (399. hlasování). Senát v

té době ještě nebyl zvolen. Zákon byl doručen prezidentu republiky k

podepsání 16. prosince 1994, prezident republiky jej podepsal 22.

prosince 1994. Zákon byl vyhlášen 30. prosince 1994 ve Sbírce zákonů v

částce 79 pod číslem 267/1994 Sb. Ústavní soud konstatuje, že zákon č.

267/1994 Sb. byl přijat a vydán v mezích Ústavou stanovené kompetence a

ústavně předepsaným způsobem.



38. Na tomto místě Ústavní soud poznamenává, že si je vědom, že

Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky schválila 14. března

2006 návrh zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně

zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů,

ve znění schváleném Senátem, podle něhož se podstatně mění též

stanovení § 711 občanského zákoníku s předpokládanou účinností od 31.

března 2006. Avšak vzhledem k tomu, že napadená ustanovení v dosavadním

znění budou muset být aplikována na právní vztahy vzniklé před

účinností novely občanského zákoníku, o nichž mohou před obecnými soudu

probíhat mnohá řízení, neshledal Ústavní soud důvod k tomu, aby vyčkal

vyhlášení novely občanského zákoníku ve Sbírce zákonů a poté řízení

podle § 67 odst. 1 zákona o Ústavním soudu zastavil (podobně postupoval

Ústavní soud v nálezu Pl. ÚS 33/2000 ze dne 10. ledna 2001, publikován

jako nález č. 5, sv. 21 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, str.

29, ve Sbírce zákonů pod č. 78/2001 Sb.). Ostatně v době rozhodování

Ústavního soudu jsou napadená ustanovení stále v platnosti, a proto

podmínky pro zastavení řízení podle § 67 odst. 1 zákona o Ústavním

soudu splněny nejsou.



VII.



Hodnocení Ústavního soudu



39. Ústavněprávní námitky stěžovatele proti napadeným ustanovením jsou

vedeny ze dvou pozic: jednak z hlediska rovnosti, jednak z hlediska

ochrany autonomie vůle. Podpůrně uplatňuje navrhovatel argumenty zásahu

do soukromého a rodinného života nájemce a svobody jeho pobytu. Ústavní

soud přikročil nejprve k posouzení námitek ochrany autonomie vůle,

soukromého a rodinného života a svobody pobytu, neboť ty se týkají

všech nájemců, bez rozlišování nájemců bytů družstevních a

nedružstevních. Posléze se zabýval námitkami, které se opíraly o

zvláštnosti nájmu družstevního bytu.



VII./A



40. Obsahem první námitky navrhovatele je rozpor napadených ustanovení

s principy ochrany autonomie vůle a smluvní svobody, které dovozuje z

čl. 1 odst. 1 Ústavy. Podle navrhovatele je věcí nájemce, má-li možnost

užívat více bytů bez ohledu na důvody, které ho k tomu vedou. Je jen na

vůli subjektů smlouvy o nájmu bytu, zda ji uzavřou, za jakých podmínek,

a zda bude nájemce byt skutečně užívat. Není důvodu nutit nájemce mít

toliko jediný byt, pokud je v jeho možnostech dostát svým povinnostem z

nájmu více bytů.



41. Ústavní soud přiznal v řadě svých rozhodnutí principu autonomie

vůle a smluvní volnosti ústavněprávní dimenzi. Podle názoru Ústavního

soudu [viz nálezy sp. zn. Pl. ÚS 24/99 ze dne 23. května 2000 (nález č.

73, sv. 18 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu - dále jen "SbNU",

str. 135), Pl. ÚS 5/01 ze dne 16. října 2001 (nález č. 149, sv. 24

SbNU, str. 79) a Pl. ÚS 39/01 ze dne 30. října 2002 (nález č. 135, sv.

28 SbNU, str. 151)] nezbytnou součástí demokratického právního státu je

i ochrana svobody smluvní vůle, jež je derivátem ústavní ochrany práva

vlastnického dle čl. 11 odst. 1 Listiny (jehož základním komponentem je

ius disponendi). Svobodu smluvní vůle však neomezil jen na právo

vlastnické, byť právě v tomto kontextu je její ústavněprávní ukotvení

nejpevnější. Ve svém nálezu sp. zn. I. ÚS 113/04 ze dne 4. května 2004

(nález č. 63, sv. 33 SbNU, str. 129) konstatoval, že respektování

autonomní sféry jednotlivce je obecnou podmínkou fungování právního

státu ve smyslu čl. 1 odst. 1 Ústavy, resp. čl. 2 odst. 3 Listiny.

Právu jednotlivce na autonomii vůle, tj. svobodě jednotlivce, odpovídá

požadavek kladený na státní moc, aby uznala autonomní projevy vůle

jednotlivců a jí odpovídající jednání. Pokud takové jednání nezasahuje

do práv třetích osob, musí státní moc projevy jednotlivců toliko

respektovat, případně aprobovat. K zásahu do svobody jednotlivce se

může státní moc uchýlit pouze v případech, které jsou odůvodněny

určitým veřejným zájmem, jestliže je takový zásah proporcionální

(přiměřený) s ohledem na cíle, jichž má být dosaženo.



42. Princip ochrany autonomie vůle subjektů práva se široce promítá do

soukromého práva, pro něž je charakteristická zásada rovnosti účastníků

(jde o pojetí rovnosti odrážející se v reciprocitě vnitřní struktury

vztahů soukromého práva, ve srovnání s právem veřejným, pro které je

charakteristická převaha nositele veřejné svrchované moci, nikoli o

pojetí rovnosti před právem ve smyslu pojednaném níže sub VII./C).

Projevem autonomie vůle subjektů práva je i smluvní autonomie, tj.

volnost uzavírání smluv. I v oblasti soukromého práva však platí, že

objektivní právo klade autonomii vůle, resp. smluvní svobodě určité

meze (srov. § 2 odst. 2 a 3 občanského zákoníku). Nelze přehlédnout, že

právě pokud jde o právní úpravu nájmu bytu obsahuje občanský zákoník

množství norem kogentního charakteru, jejichž společným jmenovatelem je

ochrana nájmu, resp. nájemce bytu. Tyto kogentní normy tak omezují

autonomii vůle především na druhé straně nájemního vztahu, tj. na

straně pronajímatele. Při vědomí, že pronajímatelem je typicky vlastník

bytu, je zřejmé, že zvýšený stupeň ochrany nájemce se odráží v omezení

vlastnického práva pronajímatele, konkrétně v omezení práva disponovat

s předmětem vlastnictví. Ochrana nájmu se tak může dostat do kolize s

ústavní garancí vlastnického práva ve smyslu čl. 11 Listiny.^1 Přitom,

jak bylo konstatováno v dosud nepublikovaném nálezu sp. zn. Pl. ÚS

20/05 ze dne 28. února 2006, právě povaha právního vztahu nájmu včetně

nájmu bytu jako vztahu obligačního pojmově předpokládá vytvoření

maximálního prostoru pro uplatnění autonomie vůle a smluvní volnosti

stran (s výhradou vyplývající z bodu 46. tohoto nálezu).



43. Vycházeje z naznačených východisek musí Ústavní soud přisvědčit

argumentaci Senátu Parlamentu České republiky, že napadená ustanovení,

resp. všechny důvody výpovědi z nájmu bytu jsou součástí širšího

souboru opatření označovaných teorií i praxí jako ochrana nájemce,

resp. jako ochrana slabší strany (viz též § 685 odst. 1 občanského

zákoníku). K tomuto závěru ostatně nedospívá poprvé. V nálezu sp. zn.

IV. ÚS 524/03 ze dne 23. září 2004 (nález č. 138, sv. 34 SbNU, str.

387) Ústavní soud konstatoval, že české nájemní právo bytů je postaveno

na výrazné ochraně nájemníků. Tato skutečnost se projevuje zejména při

zániku nájemního vztahu, a to jednak přesně vymezenými důvody, pro

které lze soudně přivolit k výpovědi z nájmu bytu, jednak je ochrana

nájemníků zajištěna tím, že nájemník není povinen se z bytu vystěhovat,

dokud nemá zajištěnu odpovídající bytovou náhradu.



44. Ústavní soud se opakovaně zabýval i dalším komponentem ochrany

nájmu - regulací nájemného: viz nález Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS

3/2000 ze dne 21. června 2000 (nález č. 93, sv. 18 SbNU, str. 287,

231/2000 Sb., 130/2001 Sb.), nález sp. zn. Pl. ÚS 8/02 ze dne 20.

listopadu 2002 (nález č. 142, sv. 28 SbNU, str. 237, 528/2002 Sb.) a

nález Pl. ÚS 2/03 ze dne 19. března 2003 (nález č. 41, sv. 29 SbNU,

str. 371, 84/2003 Sb.). V těchto nálezech se Ústavní soud postavil za

stanovisko, podle něhož je ochrana nájemců bytů trvalou součástí našeho

právního řádu již od 20. let minulého století, přičemž v dnešním

kontextu ji lze chápat jako kontrolu užívání majetku, tedy jako

legitimní omezení vlastnictví ve smyslu čl. 1 Dodatkového protokolu k

Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod (vyhlášen spolu s

Úmluvou pod č. 209/1992 Sb., dále jen "Dodatkový protokol"). Podle

tohoto ustanovení mohou státy přijímat zákony, které považují za

nezbytné, aby upravily užívání majetku v souladu s obecným zájmem a

zajistily placení daní a jiných poplatků nebo pokut. Obdobně z čl. 11

odst. 3 Listiny vyplývá, že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito

na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými

zájmy.



45. Podle těchto ustanovení Ústavní soud, stejně tak jako Evropský soud

pro lidská práva, stručně řečeno posuzuje, zda omezení užívání majetku

(vlastnického práva) sleduje legitimní cíl, zda je v souladu s

vnitrostátním právem a zda je přiměřené ve vztahu ke sledovanému

legitimnímu cíli [srov. např. nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS

482/02 ze dne 8. dubna 2004 (nález č. 52, sv. 33 SbNU, str. 39)]. Není

přitom pochyb, že ochrana nájmu se opírá o právní normu se silou

zákona. Ve všech výše citovaných nálezech Ústavní soud nepochyboval ani

o tom, že ochrana nájemců bytů, resp. nájmu bytu představuje legitimní

cíl omezení vlastnického práva, neboť přispívá k uskutečnění práva na

přiměřenou životní úroveň ve smyslu čl. 11 Mezinárodního paktu o

hospodářských, sociálních a kulturních právech (vyhlášen pod č.

120/1976 Sb.), práva rodiny na sociální, právní a hospodářskou ochranu

ve smyslu čl. 16 Evropské sociální charty (vyhlášena pod č. 14/2000

Sb.m.s.), resp. ve smyslu čl. 4 odst. 2 písm. a) Dodatkového protokolu

k Evropské sociální chartě (vyhlášena pod č. 15/2000 Sb.m.s.). Je proto

třeba přistoupit k třetí části testu a posoudit napadenou právní úpravu

z hlediska přiměřenosti omezení vlastníka ve vztahu ke sledovanému

cíli.



46. Je-li legitimní cíl ochrany nájmu motivován sociálními důvody

(srov. výše citovaný nález sp. zn. IV. ÚS 524/03) - požadavkem zajistit

nájemci přiměřenou životní úroveň, která zahrnuje i přiměřené bydlení

jako naplnění základní potřeby mít bezpečné místo, kde člověk může

složit hlavu - pak je zřejmé, že další omezování vlastníka bytu nad

rámec uspokojení základní bytové potřeby nájemce by v testu

přiměřenosti neobstálo. Pokud by zákon omezoval vlastníka v jeho

dispozičním právu natolik, že by mu neumožňoval ukončit nájemní vztah

ani v situaci, kdy je základní bytová potřeba nájemce zcela dostatečně

saturována, například tak, že má sám řadu možností bydlení na

odpovídající úrovni, bylo by takové omezení vlastníka třeba hodnotit

jako nepřiměřené sledovanému cíli. Ochrana nájemce v tomto smyslu

nemůže být zneužívána k ochraně nájemcova podnikání s pronajatými byty

nebo hromadění bytů na úkor skutečných vlastníků bytů. Je nutno totiž

zohlednit i oprávněný zájem pronajímatele na řádném využití bytu [viz

nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 360/02 ze dne 10. června 2003

(nález č. 86, sv. 30 SbNU, str. 303, 306)]. Pokud je vedle toho ochrana

nájmu motivována snahou státu regulovat trh s nájemním bydlením a při

převyšující poptávce podpořit spravedlivou distribuci bytů, pak by

nebylo přiměřeným opatřením, pokud by právní úprava omezující vlastníky

bytů umožňovala hromadění bytů v rukou jednoho nájemce či neúčelné

nakládání s bytovým fondem tak, že by byty zůstávaly neužívány a

neobsazeny. Právě napadená ustanovení mají takovým situacím čelit.

Jejich zrušením by se omezení vlastnického práva vlastníků bytů dále

prohloubilo a za dané situace by přestalo (pokud se tak již nestalo)

splňovat kritérium přiměřenosti ve vztahu k legitimnímu cíli ochrany

nájemců.



47. Na tomto místě je vhodné připomenout úvahy, které Ústavní soud

učinil ve svém nálezu sp. zn. Pl. ÚS 8/02 citovaném výše. Ústavní soud

tehdy poznamenal, že nájemní poměr podle evropských standardů je

zpravidla dočasný, kdežto u nás je zásadně uzavírán na dobu neurčitou,

a vzhledem k tomu, že přechody práva osobního užívání bytu se velmi

podobaly právům při dědění vlastnictví, právo osobního bytu zakládalo

fakticky trvalý vztah a vyvinulo se v jakési quasivlastnictví. Převážná

část nájemních vztahů z minulosti nevznikla svobodnou smlouvou, ale

administrativním příkazem často proti vůli vlastníků v souladu s

koncepcí postupného převodu celého bytového fondu do tzv. vyšších

socialistických forem vlastnictví. Takto se tzv. bytové právo stalo

součástí práva veřejného a není dobře srovnatelné s evropským pojetím

klasického soukromoprávního institutu nájmu. Navíc tento hybridní

právní vztah označovaný za socialismu jako osobní užívání a nyní pouze

přejmenovaný na nájem se také, z hlediska občanskoprávní teorie,

přesunul z oblasti práv závazkových mezi jakási nová práva věcná. Tato

přeměna proběhla a přetrvává i fakticky v reálném životě: lidé si

pronajaté byty navzájem prodávají a kupují, často v zastřené podobě

výměn, ale v poslední době i otevřeně za tzv. odstupné. Rozsah přechodu

užívacích práv k bytům, resp. práv nájemců, je u nás srovnatelný s

děděním těchto bytů, kdežto v evropském právu je omezenější. Ústavní

soud tehdy také konstatoval, že vzájemná souvztažnost cenové regulace

nájemného a zaostávání přeměny občanskoprávních vztahů regulujících

bydlení se projevuje při řešení základního rozporu každé moderní bytové

politiky, totiž hledání rovnováhy mezi principem ochrany nájemníků a

principem ochrany vlastnictví.



48. Ústavní soud připomíná, že citovaný nález byl přijat před více než

třemi lety, přičemž je zřejmé, že na situaci na trhu s byty se mnoho

změnit nemohlo. Místo toho, aby zákonodárce v součinnosti s vládou

pružně reagoval na nálezy, v nichž Ústavní soud důrazně kritizoval

tehdejší právní úpravu tuhé regulace nájemného popírající vlastnické

právo majitelů bytů a nedotaženou transformaci nájemních vztahů,

neučinil po dlouhou dobu nic. Důsledkem této nečinnosti bylo faktické

zmrazení regulovaného nájemného, čímž je dále prohlubováno porušení

vlastnického práva vlastníků bytů, na něž se regulace vztahovala.

Nečinnost zákonodárce důrazně kritizoval Ústavní soud i ve svém zatím

posledním nálezu týkajícím se problematiky nájemného sp. zn. Pl. ÚS

20/05 ze dne 28. února 2006.



49. Pokud jde tedy o namítané porušení autonomie vůle nájemce, resp.

jeho smluvní svobody, z předchozího výkladu je zřejmé, že není

napadenými ustanoveními dotčena. Platná právní úprava nezakazuje

nájemci mít dva nebo více bytů, event. byt neužívat vůbec nebo občas.

Zákon pouze dává pronajímateli omezenou možnost nájemní vztah

kvalifikovaně ukončit a navíc jen se souhlasem soudu a poskytne-li při

vyklizení přístřeší. Nelze totiž vytrhnout autonomii vůle nájemce,

resp. jeho smluvní svobodu z kontextu, v němž se uplatňuje. Je to

naopak pronajímatel, jehož autonomie vůle je při skončení nájmu výrazně

omezena ve srovnání s nájemcem. Pokud by nebyl nájem bytu chráněn,

platila by standardní úprava nájemního vztahu sjednaného na dobu

neurčitou, v němž mohou obě smluvní strany, za rovných podmínek,

dosáhnout skončení nájmu jednostranně výpovědí v okamžiku, kdy

přestanou mít zájem na jeho dalším trvání (srov. § 677 odst. 1

občanského zákoníku).



50. Zrušením napadených ustanovení by tedy došlo k ještě většímu

omezení práv pronajímatelů ve prospěch nájemců, čímž by Ústavní soud

šel proti smyslu svých předchozích nálezů. De lege lata, každým dalším

omezením práva pronajímatele jednostranně ukončit nájemní smlouvu by se

právo nájemce k bytu mohlo fakticky stát oním quasivlastnickým právem

na úkor skutečného vlastnického práva pronajímatele, které by přežívalo

již jen jako holé vlastnictví navzdory ústavně proklamované zásadě jeho

ochrany. Každé další zkrácení taxativního katalogu důvodů, za nichž

může pronajímatel nájem vypovědět, jde proti duchu soukromého práva,

neboť prohlubuje nerovnost mezi účastníky soukromoprávního vztahu.

Oproti současnému stavu by zrušením napadených ustanovení byla na úkor

pronajímatele dále prohloubena nespravedlivá nerovnováha mezi použitými

prostředky (rozsahem omezení práva vlastnického ustanoveními občanského

zákoníku o nájmu bytu) a sledovaným legitimním cílem (ochranou nájmu,

resp. nájemce), která se v našem právním prostředí stává notorietou, i

když Ústavní soud dosud neměl příležitost se zvláštními ustanoveními o

nájmu bytu (§§ 685 - 716 a § 719 občanského zákoníku) komplexně, z

hlediska jejich souladu s ústavním pořádkem, zabývat. Ústavní soud na

tomto místě znovu prohlašuje (srov. citovaný nález sp. zn. IV. ÚS

524/03), že není přípustné přenášet sociální zátěž jedné skupiny lidí

(nájemníci) na skupinou druhou (pronajímatelé), což platí nejen pro

právní úpravu nájemného a jeho zvyšování, ale též komplexně pro právní

úpravu vzájemných práv a povinností mezi pronajímatelem a nájemcem.



51. Argumentem ve prospěch zrušení napadených ustanovení nemohou být

těžkosti, které jsou spojeny s dokazováním, zda nájemce byt neužívá

nebo ho užívá jen občas, čímž argumentovalo i oslovené Sdružení

nájemníků České republiky. Ústavní soud vedle toho poznamenává, že

důkazní břemeno v daném případě nese pronajímatel, nikoli nájemce, což

vyplývá i z ustálené judikatury obecných soudů.^2



VII./B



52. Ani s dalším tvrzením navrhovatele, že napadená ustanovení in

abstracto představují neústavní zásah do základního práva na ochranou

soukromého a rodinného života, se Ústavní soud neztotožňuje. V

abstraktní rovině jsou napadené výpovědní důvody ospravedlnitelné z

hlediska ochrany práv a svobod druhých (srov. čl. 8 odst. 2 Úmluvy,

resp. čl. 12 odst. 3 Listiny), konkrétně vlastnického práva. Ústavní

soud souhlasí se Senátem v tom, že napadená právní úprava neukládá

nájemci povinnost sdělovat pronajímateli informace o tom, jestli má

nepotřebný byt, ani neumožňují pronajímateli vnikat do bytu a narušovat

ústavní práva nájemce, včetně jeho rodinného života. Ústavní soud

nevylučuje, že by k zásahu do práva na soukromý a rodinný život v

konkrétním případě mohlo při aplikaci napadených výpovědních důvodů

dojít, např. jejich svévolnou interpretací nebo v důsledku chybného či

nedostatečného skutkového zjištění. V takových případech se však

postiženému nabízejí procesní prostředky ochrany včetně ústavní

stížnosti. Ústavní soud připomíná, že pouhá možnost, že bude nějaké

zákonné ustanovení aplikováno v rozporu s ústavním pořádkem, sama o

sobě nestačí k jeho diskvalifikaci.



53. Pokud jde o garanci svobody pohybu a pobytu, jeví se Ústavnímu

soudu stejně jako Poslanecké sněmovně a Senátu zcela nepochybné, že

tato přímo aplikovatelná ústavní práva s možností vypovědět

soukromoprávní vztah (nájem bytu) nikterak nekolidují. Tak jako ze

svobody pohybu a pobytu nevyplývá subjektivní právo vůči vlastníku

bytu, aby mu byt pronajal, nevyplývá z ní ani právo na to, aby nájem

nemohl být ze zákonných důvodů ukončen.



VII./C



54. Navrhovatel konečně namítá, že napadená ustanovení zakládají

nerovnost mezi nájemci bytů družstevních na straně jedné a nájemci bytů

nedružstevních na straně druhé tím, že prvou kategorii nájemců oproti

druhé kategorii nájemců nepřípustně znevýhodňují. Nájemci družstevních

bytů mají být podle navrhovatele znevýhodněni tím, že zákonodárce na ně

aplikoval stejná pravidla ukončení nájmu, aniž vzal v úvahu specifickou

povahu nájmu družstevního bytu, který má podle navrhovatele

quasivlastnický charakter. Navrhovatel tak vlastně namítá, že

zákonodárce vytvořil v právní úpravě zániku nájmu bytu neústavní

mezeru, protože nepamatoval zvláštní právní úpravou na zánik nájmu bytu

družstevního.



55. Ústavní soud musí nejprve odpovědět na otázku, zda napadená

ustanovení občanského zákoníku vůbec mohou představovat zásah do

ústavně chráněného principu rovnosti, resp. práva na rovné zacházení ve

smyslu čl. 1 Ústavy, podle kterého je Česká republika svrchovaný,

jednotný a demokratický právní stát založený na úctě k právům a

svobodám člověka a občana, čl. 1 Listiny, podle něhož lidé jsou

svobodní a rovní v důstojnosti i v právech, čl. 3 odst. 1 Listiny,

který zakotvuje rovnost ve vztahu k zárukám základních práv a svobod, a

čl. 4 odst. 3 Listiny, podle něhož musí zákonná omezení základních práv

a svobod platit stejně pro všechny případy, které splňují stanovené

podmínky. Zásadu rovnosti v právech je přitom třeba vnímat i v

návaznosti na čl. 26 Mezinárodního paktu o občanských a politických

právech (vyhlášen pod č. 120/1976 Sb.), podle něhož jsou si všichni

před zákonem rovni a mají právo na stejnou ochranu zákona bez jakékoli

diskriminace, přičemž zákon má zakázat jakoukoli diskriminaci a zaručit

všem osobám stejnou a účinnou ochranu proti diskriminaci z jakýchkoli

důvodů, např. podle rasy, barvy, pohlaví, jazyka, náboženství,

politického nebo jiného přesvědčení, národnostního nebo sociálního

původu, majetku a rodu.



56. Ve své judikatuře Ústavní soud zastává jednak koncepci rovnosti

akcesorické, tzn. rovnosti ve vztahu k jinému základnímu právu nebo

svobodě, jednak koncepci rovnosti neakcesorické, tj. všeobecné rovnosti

před zákonem. Přitom chápe rovnost nikoli absolutně, nýbrž relativně:

zásadě rovnosti v právech je třeba rozumět tak, že právní rozlišování

mezi subjekty v přístupu k určitým právům nesmí být projevem libovůle;

srov. nálezy Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 16/93 [nález č. 25, sv. 1

SbNU, str. 189], sp. zn. Pl. ÚS 36/93 (SbNU, sv. 1, nález č. 24, str.

175), sp. zn. Pl. ÚS 4/95 (SbNU, sv. 3, nález č. 29, str. 209), sp. zn.

Pl. ÚS 5/95 (SbNU, sv. 4, nález č. 74, str. 205), sp. zn. Pl. ÚS 9/95

95 (SbNU, sv. 5, nález č. 16, str. 107), sp. zn. Pl. ÚS 33/96 (SbNU,

sv. 8, nález č. 67, str. 163), sp. zn. Pl. ÚS 15/02 (SbNU, sv. 29,

nález č. 11, str. 79). Totožně chápal princip rovnosti i Ústavní soud

ČSFR. Ve svém nálezu sp. zn. Pl. ÚS 22/92 (Sbírka usnesení a nálezů

Ústavního soudu ČSFR, nález č. 11, str. 37) citoval monografii J.

Pražáka, Rakouské právo ústavní, Praha 1902, str. 42 - 43, který dospěl

k závěru, že výrazem "všichni občané jsou si před zákonem rovni" není

řečeno, že by všem občanům příslušela tatáž práva, ale stanoví se zde

pouze direktiva, že jednak způsob, kterým se práva již nabytá

realizují, a jednak podmínky nabývání jednotlivých práv, musí být pro

všechny občany stejné. K tomuto pojetí rovnosti se Ústavní soud ČSFR

tehdy přihlásil a od svého vzniku se k němu hlásí i Ústavní soud České

republiky.



57. Rovnost je z definice kategorií relativní i v jiném smyslu:

uvažovat v kategorii rovnosti lze pouze v relaci mezi nejméně dvěma

osobami ve stejném, resp. srovnatelném postavení (srov. též citovaný

nález Ústavního soudu ČSFR sp. zn. Pl. ÚS 22/92). Určit skupiny osob,

které lze z hlediska zachování principu rovnosti srovnávat, patří

přitom k nejobtížnějším úkolům při používání této argumentace [srov.

nález Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 47/95 (nález č. 25, sv. 5 SbNU,

str. 209, 122/1996 Sb.)]. Základním vodítkem je výčet objektivizovaných

přívlastků, na jejichž základě je nepřípustné jakékoliv rozlišování

nebo odlišné zacházení (srov. čl. 3 odst. 1 Listiny a obdobná

antidiskriminační ustanovení v mnoha mezinárodních lidskoprávních

instrumentech).



58. Z jiného úhlu pohledu lze základní ústavní princip rovnosti pojímat

ve dvou rovinách - jako rovnost formální a též jako rovnost faktickou.

Není pochyb o tom, že úlohou zákonodárce je zajistit při tvorbě

právního řádu všem adresátům právních norem formální rovnost, avšak s

ohledem na skutečnost, že v reálném světě přírody i společnosti

existuje z řady důvodů faktická nerovnost, musí zákonodárce v

odůvodněných případech zvažovat i případy normativního zakotvení

nerovnosti, která například odstraní faktickou nerovnost nebo jiný

handicap. Je zřejmé, že by například neodporovalo ústavnímu požadavku

rovnosti normativní zvýhodnění fyzicky handicapovaného člověka před

člověkem zdravým v konkrétní životní situaci (například v oblasti

zaměstnávání osob se ztíženým pracovním uplatněním, zvýhodněný přístup

k tzv. bezbariérovým bytům apod.). I tam, kde se zákonodárce nevydal

cestou vědomého zvýhodnění "slabšího", aby pro konkrétní životní

situaci dal přednost rovnosti faktické před formální, ponechává orgánu,

který pozitivní právo aplikuje, prostor pro řešení napětí mezi

neúplností psaného práva a povahou konkrétního případu cestou aplikace

ústavních principů v materiálním pojetí právního státu (soudcovská

diskrece).



59. Ústavní soud poznamenává, že navrhovatel zaměňuje kategorii

rovnosti ve výše naznačeném pojetí vztahujícím se důsledně k subjektům

práva za "rovnost" mezi právními instituty. Vychází totiž z

předpokladu, že mezi nájmem tzv. družstevního bytu a nájmem

nedružstevního bytu jsou rozdíly, které by si zasluhovaly rozdílnou

úpravu i pokud jde o ukončení nájmu výpovědí ze strany pronajímatele.

Srovnávat nájem bytu nedružstevního na straně jedné a nájem bytu

družstevního na straně druhé a dovozovat z rozdílů v těchto právních

institutech ústavní požadavek na jejich odlišnou právní úpravu na

úrovni občanského práva je však v kontextu principu rovnosti

nepřípadné.



60. Ústavní soud byl veden následujícími úvahami. Z hlediska

podústavního práva je nájem družstevního bytu co do pojmových znaků

nájemní smlouvy totožný s nájmem bytu nedružstevního. I nájemce - člen

družstva je účastníkem nájemního vztahu se všemi právy a povinnostmi

jako každý jiný nájemce, pokud zákon nestanoví jinak. Praktický rozdíl

mezi těmito nájmy vyplývá ze skutečnosti, že nájem bytu družstevního je

odvozen primárně od majetkové účasti člena družstva na pořízení bytu a

jeho členství v bytovém družstvu. Specifikum družstevního bydlení tedy

není dáno předmětem nájmu, ale právně odděleným vztahem člena družstva

(nájemce) k družstvu (pronajímateli). V tomto vztahu nachází nájemce -

člen družstva vyšší míru stability nájmu, která se blíží stabilitě,

jakou skýtá užívání bytu ve vlastnictví. Proto také občanský zákoník v

§ 714 spojuje se zánikem členství v bytovém družstvu i zánik nájmu

bytu. Nájemce družstevního bytu, který je současně družstevníkem, je ve

výhodnějším postavení tím, že je organizován v bytovém družstvu a že se

v souladu se stanovami podílí na činnosti bytového družstva, svého

pronajímatele, včetně tvorby jeho vůle. S členstvím v bytovém družstvu

jsou vedle toho spojeny i účinné nástroje právní obrany proti

rozhodnutím družstva, která jsou v rozporu se zákonem nebo stanovami

družstva. Skutečnost, že nájemce družstevního bytu je členem družstva,

které je jeho pronajímatelem, tedy v jistých směrech opravdu zakládá

jeho odlišné postavení ve vztahu k nájemci "nedružstevního bytu",

zejména v oblasti podmínek pro vznik nájemního vztahu, odlišnou

konstrukcí nájemného (bez ziskové složky a s přímou majetkovou účastí

člena družstva na údržbě, provozu a opravách domu) a zejména ve zcela

exkluzivním právu dispozice s nájemním vztahem a členstvím v družstvu

formou nároku na ničím neomezený převod členství podle § 230 obchodního

zákoníku. Tyto rozdíly jsou však dány odlišností právního vztahu, do

něhož vstoupil.



61. Z uvedené argumentace zřetelně vyplývá, že napadená ustanovení

nepředstavují zásah do ústavní chráněného principu rovnosti, neboť

nejde rozlišování mezi právy a povinnostmi nájemců ani vzhledem k

tradičně zapovězeným kritériím (viz čl. 3 odst. 1 Listiny), ani

vzhledem k jinému postavení, nýbrž jde o srovnávání právních institutů

nájmu družstevního a nedružstevního bytu, na něž ústavně chráněný

princip rovnosti nedopadá. "Nelze namítat nerovnost tam, kde zákon

stanoví pro všechny subjekty, které lze zahrnout pod osobní rozsah

právního předpisu, stejné podmínky nároku." (viz výše citovaný nález

Pl. ÚS 47/95). Vznik, obsah a garance práva nájmu jsou pro všechny

osoby stejné. Z hlediska principu rovnosti je podstatné, že všechny

osoby mají podle zákona stejné podmínky pro to, aby vstoupily do

právního postavení nájemce družstevního bytu, respektive že mají stejné

podmínky pro to, aby se staly nájemci nedružstevního bytu, a současně

všichni nájemci družstevních bytů mají podle občanského zákoníku stejná

práva a povinnosti bez ohledu na své pohlaví, rasu, barvu pleti, jazyk,

víru a náboženství, politické či jiné smýšlení, národnostní nebo

sociální původ, příslušnost k národnostní nebo etnické menšině,

majetku, rodu nebo jiné obdobné postavení.



62. Ústavní soud ve svém nálezu sp. zn. III. ÚS 258/03 ze dne 6. května

2004 (nález č. 66, sv. 33 SbNU, str. 156, 167) mimo jiné konstatoval,

že do pravomoci demokratického zákonodárce v oblasti zákonné úpravy

soukromého práva spadá i úprava smluvních typů. Z žádného ustanovení

ústavního pořádku nevyplývá závazný příkaz, aby zákonodárce nájemní

vztahy k bytům upravil určitým způsobem. Neexistuje žádné ustanovení

Listiny, které by (například obdobným způsobem jako u vlastnictví)

stanovilo, že se nájem zaručuje a nájem všech nájemců má stejný obsah a

požívá stejné právní ochrany, popřípadě že se za stanovených podmínek

připouští různá právní úprava podle předmětu nájemní smlouvy. Je tedy v

dispozici zákonodárce, zda upraví nájem obecně pro všechny myslitelné

předměty nájemní smlouvy nebo zda bude zvláštními ustanoveními reagovat

na specifika nájmu tu zemědělských pozemků, tu nebytových prostor nebo

bytů, popřípadě zda bude občanské právo dále diferencovat a rozlišovat

nájmy bytů družstevních a nedružstevních, bytů služebních, bytů

zvláštního určení, popřípadě jiných bytů podle aktuálně sledovaných

cílů právní úpravy. Pokud takovou úpravu přijímá v mezích ústavního

pořádku a ponechává soudu, který ji aplikuje, prostor pro ústavně

konformní interpretaci předmětné normy, není žádoucí, aby Ústavní soud

jako orgán ochrany ústavnosti a současně negativní zákonodárce svým

derogačním zásahem údajnou ústavní mezeru ještě rozšiřoval.



63. Přestože družstevní bydlení poskytuje nájemci - členu družstva

vyšší míru stability nájmu než klasické nájemní bydlení, neopravňuje to

ani k závěru, že vztah nájemce k družstevnímu bytu spadá pod kategorii

vlastnictví, resp. quasivlastnictví. Vlastníkem družstevního bytu není

družstevník, ale družstvo, a tento subjekt požívá ochrany vlastnického

práva opírané o čl. 11 Listiny [srov. nález Ústavního soudu sp. zn. IV.

ÚS 8/93 ze dne 13. února 1995 (nález č. 8, sv. 3 SbNU, str. 35): podle

tohoto nálezu rozhodnutím o vyloučení stěžovatelky z bytového družstva

nebylo "zasaženo do práva zakotveného v čl. 11 Listiny, nehledě k tomu,

že čl. 11 Listiny je chráněno vlastnictví již existující, přitom

předmětný družstevní byt ve vlastnictví stěžovatelky nebyl a není a v

jejím vlastnictví nebyl ani členský podíl, když jeho hodnota

představující majetkovou účast člena v družstvu byla rovněž po dobu

trvání stěžovatelky v družstvu majetkem družstva."].^3



VII./D



64. Přestože se Ústavní soud neztotožnil s uplatněnými důvody

neústavnosti napadených ustanovení, musí navrhovateli přisvědčit, že

aplikace napadených výpovědních důvodů na byt ve vlastnictví bytového

družstva vůči nájemci, který je členem tohoto bytového družstva,

vzbuzuje pochybnosti. Bylo by nepochybně žádoucí a vhodné, aby vedle

zvláštních ustanovení o uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního

bytu či o drobných opravách a úhradě nákladů spojených s běžnou údržbou

(§ 685 odst. 2, § 687 odst. 3 občanského zákoníku), o společném nájmu

družstevního bytu manžely (§ 700 odst. 3, § 703 odst. 2, § 704 odst. 2,

§ 705 odst. 2 občanského zákoníku) či přechodu nájmu družstevního bytu

(§ 706 odst. 2, § 707 odst. 2 občanského zákoníku) byla uzákoněna i

ustanovení, která by vzhledem ke zvláštnostem družstevního bydlení

upravovala vhodněji i zánik nájmu družstevního bytu výpovědí. Ústavní

soud dokonce připouští, že režim nájemní smlouvy není pro užívání

družstevního bytu tím nejvhodnějším řešením a že transformace institutu

osobního užívání bytu na nájem družstevního bytu byla v řadě aspektů

nedomyšlená. Pochybnosti o vhodnosti právní úpravy však nestačí k tomu,

aby Ústavní soud mohl dospět k závěru o její protiústavnosti. Opakovaně

totiž ve své judikatuře dává přednost ústavně konformní interpretaci

napadených ustanovení před jejich zrušením.



65. Domnívá-li se tedy navrhovatel, a Ústavní soud tuto domněnku sdílí,

že odlišnosti institutu nájmu družstevního bytu by si s ohledem na

obecné principy spravedlnosti zasluhovaly omezující interpretaci

napadených výpovědních důvodů ve vztahu k družstevním bytům, platná

právní úprava mu poskytuje k takové interpretaci dostatečný prostor.

Obecný soud může vzít zvláštnosti nájmu družstevního bytu v úvahu při

naplňování dispozice výpovědních důvodů podle napadených ustanovení,

tj. při hodnocení toho, zda nelze po nájemci spravedlivě požadovat, aby

užíval pouze jeden byt [§ 711 odst. 1 písm. g) občanského zákoníku],

resp. při posuzování vážných, resp. závažných důvodů, pro které nájemce

byt neužívá nebo ho užívá jen občas [§ 711 odst. 1 písm. h) občanského

zákoníku]. V úvahu musí vzít i ustanovení § 3 odst. 1 občanského

zákoníku, podle něhož výkon práv a povinností vyplývajících z

občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a

oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.



66. Ústavní soud v této souvislosti připomíná, "že neudržitelným

momentem používání práva je jeho aplikace vycházející pouze z

jazykového výkladu; jazykový výklad představuje toliko prvotní

přiblížení se k aplikované právní normě, je východiskem pro objasnění a

ujasnění si jejího smyslu a účelu (k čemuž slouží i řada dalších

postupů, jako logický a systematický výklad, výklad e ratione legis,

atd.); srov. výše citovaný nález sp. zn. III. ÚS 258/03. A v nálezu sp.

zn. Pl. ÚS 21/96 ze dne 4. února 1997 (nález č. 13, sv. 7 SbNU, str.

87, 96) Ústavní soud v jiném kontextu uvedl: "Soud ... není absolutně

vázán doslovným zněním zákonného ustanovení, nýbrž se od něj smí a musí

odchýlit v případě, kdy to vyžaduje ze závažných důvodů účel zákona,

historie jeho vzniku, systematická souvislost nebo některý z principů,

jež mají svůj základ v ústavně konformním právním řádu jako významovém

celku. Je nutno se přitom vyvarovat libovůle; rozhodnutí soudu se musí

zakládat na racionální argumentaci.". Tyto závěry lze nepochybně

vztáhnout i na interpretaci napadených výpovědních důvodů ve vztahu k

družstevnímu bytu.



67. Ústavní soud po provedeném řízení konstatuje, že nejsou dány důvody

ke zrušení ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) a ustanovení § 711 odst. 1

písm. h) občanského zákoníku, neboť tato ustanovení in abstracto a

zejména v kontextu zvláštních ustanovení o nájmu bytu (§ 685 a násl.

občanského zákoníku), která napadena nebyla a jejichž ústavnost neměl

Ústavní soud možnost komplexně posoudit, nejsou v rozporu s čl. 1 odst.

1 Ústavy a s čl. 1, čl. 3 odst. 1, čl. 4 odst. 2 a 4, čl. 10 odst. 2 a

čl. 14 odst. 1 Listiny, a proto návrh Obvodního soudu pro Prahu 7 podle

§ 70 odst. 2 zákona o Ústavním soudu zamítá. Ústavní soud však považuje

za důležité na tomto místě zdůraznit, že tento závěr nebrání tomu, aby

ústavnost napadených ustanovení v jiném kontextu, zejména při

komplexním posouzení ústavnosti všech ustanovení části VIII. hlavy VII.

oddílu IV. občanského zákoníku, nemohla být posouzena odlišně.



Předseda Ústavního soudu



JUDr. Rychetský v.r.



Odlišná stanoviska podle § 14 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu,

ve znění pozdějších předpisů, zaujali k rozhodnutí pléna soudci

Stanislav Balík, František Duchoň, Vlasta Formánková a Pavel Holländer

a k jeho odůvodnění soudci Dagmar Lastovecká, Jiří Nykodým a Eliška

Wagnerová.



1 Viz např. nález sp. zn. III. ÚS 114/94 (nález č. 9, sv. 3 SbNU, str.

45): "Za zákonné ustanovení, omezující vlastnické právo, nutno

považovat i ustanovení § 712 odst. 2 obč. zák. ... Ve své interpretaci

citovaného ustanovení obč. zák. Krajský soud v Brně odmítl "extenzivní

výklad" pojmu "zásadní" rovnocennosti přiměřeného náhradního a

vyklizovaného bytu. Dospěl tím k závěru, podle kterého jestliže je v

místních podmínkách "obtížné" nebo nemožné takovýto přiměřený náhradní

byt zajistit, pak je vyloučeno uplatnění vlastníkova práva dát výpověď

(v dané věci podle § 711 odst. 1 písm. a) obč. zák.). Tato interpretace

§ 712 odst. 2 obč. zák. vedla k eliminaci vlastníkova dispozičního

práva (jehož součástí je i možnost výpovědi), a tudíž nešetřila

podstatu a smysl jednoho z ústavně garantovaných základních práv. Vedla

tím k porušení čl. 4 odst. 4 Listiny základních práv a svobod.".



2 Rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 1900/99 ze dne 7. března 2001: "K

výpovědi může totiž soud přivolit pouze za předpokladu, že ...

pronajímatel (a nikdo jiný) v řízení o přivolení k výpovědi svá tvrzení

o skutečnostech, jimiž je výpověď (obsažená v daném případě v žalobě)

odůvodněna, rovněž prokáže, tj. důkazní břemeno je i v tomto případě na

pronajímateli - ke stejnému závěru dospěl Nejvyšší soud České republiky

v rozsudcích z 8. června 1999, sp. zn. 26 Cdo 2259/98, a z 24. února

2000, sp. zn. 20 Cdo 1456/99.".



3 Obdobně též usnesení sp. zn. III.ÚS 445/04 ze dne 16. prosince 2004.

V ústavní stížnosti stěžovatelé - stručně shrnuto - brojili proti tomu,

že ačkoliv řádně a včas družstvo k převodu bytu vyzvali, nebyl jim do

osobního vlastnictví převeden, a jsou tedy v rozporu se zákonem nuceni

setrvávat v nájemním vztahu k družstvu. Nesouhlasili rovněž se

skutečností, že nebyly vypořádány vlastnické vztahy k pozemkům, na

kterých je bytový dům postaven. Družstvo žádalo po stěžovatelích úhradu

nájemného, ač jim mělo převést byt do osobního vlastnictví. Ústavní

soud konstatoval, že námitka porušení čl. 11 Listiny není důvodná.

"Ustálená judikatura Ústavního soudu v intencích čl. 11 odst. 1 Listiny

chrání pouze vlastnictví již nabyté, existující, a nikoliv pouze

tvrzený nárok na ně (k tomu srov. např. nález ve věci I. ÚS 115/94 in

Ústavní soud České republiky: Sbírka nálezů a usnesení - svazek 3., č.

41, Praha 1995).".