Zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě


Published: 2013

Subscribe to a Global-Regulation Premium Membership Today!

Key Benefits:

Subscribe Now for only USD$20 per month, or Get a Day Pass for only USD$4.99.
453/2013 Sb.



NAŘÍZENÍ VLÁDY



ze dne 11. prosince 2013



o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného

obvyklého v daném místě



Vláda nařizuje podle § 2249 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský

zákoník:



§ 1



Úvodní ustanovení



Toto nařízení stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného

nájemného obvyklého v daném místě pro právní vztahy založené nájemní

smlouvou, ve které se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt, dům

nebo jiný než obytný prostor (dále jen „byt“) k zajištění jeho bytových

potřeb.



§ 2



Vymezení pojmů



Pro účely tohoto nařízení se rozumí



a) srovnatelným nájemným nájemné placené v současné době za srovnatelný

byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách

rozhodných pro výši ujednaného nájemného,



b) srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě souhrnná veličina

srovnatelných nájemných,



c) charakteristikou právní a věcné skutečnosti ovlivňující výši

nájemného uvedené v přílohách č. 1 a 2 k tomuto nařízení.



§ 3



Zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě



(1) Ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro

konkrétní byt použijí následující způsoby



a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro

konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě,



b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3

srovnatelných nájemných.



(2) Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat jiný než obytný

prostor, pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě

se použije odstavec 1 přiměřeně.



§ 4



Posuzování srovnatelnosti



(1) Při posuzování srovnatelnosti musí existovat shoda alespoň v

některých z variant charakteristik, a to v odpovídajícím množství

charakteristik, které podstatně ovlivňují výši nájemného.



(2) Srovnatelnost nájemného je podmíněna shodou ve variantách

charakteristik, a to



a) srovnatelností nájemních vztahů v rozsahu práv a povinností a



b) srovnatelností obytné hodnoty bytu.



(3) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné z bytů, které



a) jsou pronajaty jako byty služební,



b) nejsou pronajaty jako obytné prostory, a to ani zčásti,



c) jsou přenechány k přechodnému užívání nebo krátkodobému účelu,



d) jsou družstevními byty užívanými členy družstva,



e) jsou byty zvláštního určení,



f) mají nájemné limitováno v souvislosti s podporou z veřejných

prostředků.



(4) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné



a) z obytných prostorů užívaných na základě smlouvy o ubytování,



b) z bytů, ve kterých je výše nájemného ovlivněna zvláštní oblibou

nájemce pronajímatelem.



(5) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňují charakteristiky,

které souvisejí se subjektivním hodnocením nájemce pronajímatelem,

především ve vztahu k jeho sociálnímu postavení.



(6) Za srovnatelné nájemné nelze považovat nájemné ujednané jako

paušální platba podle zákona, kterým se upravují některé otázky

související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a

nebytových prostorů v domě s byty.



§ 5



Srovnatelnost nájemních vztahů a obytné hodnoty bytu



(1) Při posuzování srovnatelnosti nájemních vztahů je nezbytné

srovnávat nájemné z nájmu o stejném rozsahu práv a povinností uvedených

v příloze č. 1 k tomuto nařízení.



(2) Pro doložení srovnatelnosti obytné hodnoty bytu musí být shodou

zastoupena minimálně jedna varianta z každé skupiny charakteristik

uvedených v příloze č. 2 k tomuto nařízení.



§ 6



Srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě



(1) Při postupu podle § 3 odst. 1 písm. a) je výše obvyklého nájemného

pro konkrétní byt uvedená v posudku znalce srovnatelným nájemným

obvyklým v daném místě.



(2) Při postupu podle § 3 odst. 1 písm. b) se srovnatelné nájemné

obvyklé v daném místě vyjádří jako interval, a to



a) jako střední hodnota plus minus směrodatná odchylka z jednotlivých

srovnatelných nájemných při jejich počtu větším než 30,



b) jako interval z rozdělení jednotlivých srovnatelných nájemných bez

krajních hodnot, to je vyloučením jedné šestiny hodnot na spodním a

jedné šestiny hodnot na horním okraji rozdělení při jejich počtu 12 až

30, nebo



c) jako interval vymezený nejnižší a nejvyšší z doložených hodnot

srovnatelného nájemného při jejich počtu menším než 12.



(3) Pokud je v daném místě hodnota všech srovnatelných nájemných

stejná, je tato konkrétní hodnota hodnotou srovnatelného nájemného

obvyklého v daném místě.



§ 7



Pro účely stanovení nároku a výše dávek podle zákona č. 111/2006 Sb., o

pomoci v hmotné nouzi, ve znění pozdějších předpisů, se ustanovení § 4,

5 a 6 nepoužijí.



§ 8



Účinnost



Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014.



Předseda vlády:



Rusnok v. r.



Ministr pro místní rozvoj:



Lukl v. r.



Příloha 1



Charakteristiky nájemních vztahů



Charakteristiky nájemních vztahů, které se použijí ke zjištění

srovnatelného nájemného, jsou zejména:



1. Délka nájmu



Varianty charakteristiky



a) krátkodobý nájem do 1 roku,



b) nájem na dobu určitou, delší než 1 rok,



c) nájem na dobu neurčitou.



2. Možnost podnájmu



Varianty charakteristiky



a) ujednána možnost podnájmu části bytu,



b) ujednána možnost podnájmu celého bytu,



c) ujednán zákaz podnájmu.



3. Platba jistoty



Varianty charakteristiky



a) nepožadovaná jistota,



b) jistota v maximální výši stanovené občanským zákoníkem,



c) jistota ve výši nižší než stanovené občanským zákoníkem.



4. Ujednání o zvláštních právech a povinnostech nájemce



Varianty charakteristiky



a) ujednán nájem spojený s pomocí v domácnosti pronajímatele,



b) nájem spojený s úklidem v domě,



c) nájem spojený s péčí o zahradu,



d) ujednané povinnosti sankčního charakteru,



e) právo nájemce užívat přilehlou zahradu u domu.



5. Existence inflační doložky



Varianty charakteristiky



a) existence ujednání o každoročním přizpůsobení nájemného růstu cen,



b) existence ujednání o každoročním přizpůsobení nájemného změnám

měnového kurzu.



6. Interval placení nájemného



Varianty charakteristiky



a) nájemné placeno předem na každý měsíc,



b) nájemné placeno předem na delší platební období než 1 měsíc.



7. Výpovědní doba



Varianty charakteristik



a) 3 měsíční výpovědní doba stanovená občanským zákoníkem,



b) ujednaná výpovědní doba delší než 3 měsíce.



Příloha 2



Skupiny charakteristik obytné hodnoty bytu



Pro posuzování srovnatelnosti obytné hodnoty bytu je vymezeno 5

hlavních skupin charakteristik:



1. Druh stavby a druh bytu



Způsob stavebního provedení domu a bytu, zejména rozlišení, zda se byt

nachází v rodinném domě, ve standardizovaném řadovém domě, popřípadě

dvojdomku, nebo v nájemním bytovém domě. Další varianty charakteristiky

jsou např. poloha bytu uvnitř domu, rozsah oslunění či zastínění.



Varianty charakteristik jsou zejména



rodinný dům, bytový dům, byt v domě, kde nepřevažuje funkce bydlení,

mnohopodlažní dům, nízkopodlažní dům, panelový dům, jiný než panelový

dům, standardní typ bytu, byt, který není pod uzavřením, suterénní byt,

přízemní byt, mezonetový byt.



2. Velikost obytného prostoru



Zpravidla je nájemné za čtvereční metr menších bytů vyšší než nájemné u

bytů s větší podlahovou plochou. Srovnatelné nájemné musí být tedy

doloženo z bytů obdobné velikosti. Pro uznání srovnatelnosti je

nezbytné, aby byla celková plocha bytů určena také podle stejné

definice. Přestože plochy teras, balkonů, lodžií popřípadě sklepů,

které nejsou místnostmi, nelze započítat do podlahové plochy bytu, je

možné je započítat, pokud budou započítány i ve srovnatelných bytech.

Samotná existence teras, balkonů, lodžií a sklepů se však zároveň může

objevit v další skupině charakteristik obytné hodnoty - konkrétně ve

vybavení obytného prostoru.



Varianty charakteristik jsou zejména



velikostní kategorie bytu (velký, střední, malý byt), údaj o celkové

ploše bytu.



3. Vybavení obytného prostoru



Vybavením se chápe vše, co pronajímatel poskytuje nájemci ke stálému

použití, a to za předpokladu, že úhrada za užívání tohoto vybavení je

součástí hrazeného nájemného. Pro hodnocení srovnatelnosti nemůže být

uvažováno takové vybavení, které pořídil, a náklady s tím spojené nesl,

nájemce.



Varianty charakteristik jsou zejména



vytápění lokální na pevná paliva, možnost vytápění pouze některých

místností, nemožnost přístupu k teplé vodě, neexistence základního

zařízení a vybavení (WC nebo koupelny popřípadě sprchového koutu) pod

uzavřením v bytě, existence více koupelen, existence více WC, existence

více vestavěných skříní, kuchyně vybavena kuchyňskou linkou, mimořádně

kvalitní podlahové krytiny, existence spíže, šatních prostor, prádelny,

a také balkonu, terasy či lodžie, existence výtahu, sklepních či

půdních prostor přístupných nájemci.



4. Stav budovy a stav bytu



Způsob výstavby budovy a bytu, stavební a energetický stav budovy,

popřípadě bytu.



Varianty charakteristik jsou zejména



nevyhovující stav pláště budovy a střechy včetně oken a vchodových

dveří, mimořádně dobrý stav pláště budovy a střechy po stránce stavební

i vzhledové (atypická okna, štuky, sgrafita), tepelná izolace

obvodového pláště, střechy a vchodů domu, modernizace rozvodů v domě

(elektro, voda, odpad a rozvody nízkého napětí), klasifikační třída

energetické náročnosti budovy vyjadřující úspornost provozu,

nevyhovující stav bytu, například pro opakovaný výskyt plísní,

modernizovaná koupelna, zdvojené či ztrojené izolační prosklení u všech

oken a vnějších dveří, ochrana před vloupáním, modernizované

elektroinstalace, rozvody a odpady v bytě.



5. Umístění bytu v místě



Umístění bytu působí na nájemné výrazně a komplexně. Umístění bytu může

být individuálně velmi rozdílně posuzováno. Pro kvalitu polohy jsou

především významné poměry obytné oblasti, v níž se byt nachází. Význam

umístění bytu v místě pro výši nájemného roste s velikostí obcí. Adresa

srovnávaných bytů v některých případech může být dostačujícím

vyjádřením shody v charakteristice "umístění bytu v místě".



Varianty charakteristik jsou zejména



dostupnost služeb dobrá/špatná, dopravní obslužnost dobrá/špatná,

hustá/řídká okolní zástavba/samota, rozsah zeleně a volného prostoru

značný/nedostatečný, zhoršení stavu místa hlukem, zápachem, prachem,

dobrá/špatná infrastruktura.