453/2013 Sb.
NAŘÍZENÍ VLÁDY
ze dne 11. prosince 2013
o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného
obvyklého v daném místě
Vláda nařizuje podle § 2249 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský
zákoník:
§ 1
Úvodní ustanovení
Toto nařízení stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného
nájemného obvyklého v daném místě pro právní vztahy založené nájemní
smlouvou, ve které se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt, dům
nebo jiný než obytný prostor (dále jen „byt“) k zajištění jeho bytových
potřeb.
§ 2
Vymezení pojmů
Pro účely tohoto nařízení se rozumí
a) srovnatelným nájemným nájemné placené v současné době za srovnatelný
byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách
rozhodných pro výši ujednaného nájemného,
b) srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě souhrnná veličina
srovnatelných nájemných,
c) charakteristikou právní a věcné skutečnosti ovlivňující výši
nájemného uvedené v přílohách č. 1 a 2 k tomuto nařízení.
§ 3
Zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě
(1) Ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro
konkrétní byt použijí následující způsoby
a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro
konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě,
b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3
srovnatelných nájemných.
(2) Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat jiný než obytný
prostor, pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě
se použije odstavec 1 přiměřeně.
§ 4
Posuzování srovnatelnosti
(1) Při posuzování srovnatelnosti musí existovat shoda alespoň v
některých z variant charakteristik, a to v odpovídajícím množství
charakteristik, které podstatně ovlivňují výši nájemného.
(2) Srovnatelnost nájemného je podmíněna shodou ve variantách
charakteristik, a to
a) srovnatelností nájemních vztahů v rozsahu práv a povinností a
b) srovnatelností obytné hodnoty bytu.
(3) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné z bytů, které
a) jsou pronajaty jako byty služební,
b) nejsou pronajaty jako obytné prostory, a to ani zčásti,
c) jsou přenechány k přechodnému užívání nebo krátkodobému účelu,
d) jsou družstevními byty užívanými členy družstva,
e) jsou byty zvláštního určení,
f) mají nájemné limitováno v souvislosti s podporou z veřejných
prostředků.
(4) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné
a) z obytných prostorů užívaných na základě smlouvy o ubytování,
b) z bytů, ve kterých je výše nájemného ovlivněna zvláštní oblibou
nájemce pronajímatelem.
(5) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňují charakteristiky,
které souvisejí se subjektivním hodnocením nájemce pronajímatelem,
především ve vztahu k jeho sociálnímu postavení.
(6) Za srovnatelné nájemné nelze považovat nájemné ujednané jako
paušální platba podle zákona, kterým se upravují některé otázky
související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a
nebytových prostorů v domě s byty.
§ 5
Srovnatelnost nájemních vztahů a obytné hodnoty bytu
(1) Při posuzování srovnatelnosti nájemních vztahů je nezbytné
srovnávat nájemné z nájmu o stejném rozsahu práv a povinností uvedených
v příloze č. 1 k tomuto nařízení.
(2) Pro doložení srovnatelnosti obytné hodnoty bytu musí být shodou
zastoupena minimálně jedna varianta z každé skupiny charakteristik
uvedených v příloze č. 2 k tomuto nařízení.
§ 6
Srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě
(1) Při postupu podle § 3 odst. 1 písm. a) je výše obvyklého nájemného
pro konkrétní byt uvedená v posudku znalce srovnatelným nájemným
obvyklým v daném místě.
(2) Při postupu podle § 3 odst. 1 písm. b) se srovnatelné nájemné
obvyklé v daném místě vyjádří jako interval, a to
a) jako střední hodnota plus minus směrodatná odchylka z jednotlivých
srovnatelných nájemných při jejich počtu větším než 30,
b) jako interval z rozdělení jednotlivých srovnatelných nájemných bez
krajních hodnot, to je vyloučením jedné šestiny hodnot na spodním a
jedné šestiny hodnot na horním okraji rozdělení při jejich počtu 12 až
30, nebo
c) jako interval vymezený nejnižší a nejvyšší z doložených hodnot
srovnatelného nájemného při jejich počtu menším než 12.
(3) Pokud je v daném místě hodnota všech srovnatelných nájemných
stejná, je tato konkrétní hodnota hodnotou srovnatelného nájemného
obvyklého v daném místě.
§ 7
Pro účely stanovení nároku a výše dávek podle zákona č. 111/2006 Sb., o
pomoci v hmotné nouzi, ve znění pozdějších předpisů, se ustanovení § 4,
5 a 6 nepoužijí.
§ 8
Účinnost
Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014.
Předseda vlády:
Rusnok v. r.
Ministr pro místní rozvoj:
Lukl v. r.
Příloha 1
Charakteristiky nájemních vztahů
Charakteristiky nájemních vztahů, které se použijí ke zjištění
srovnatelného nájemného, jsou zejména:
1. Délka nájmu
Varianty charakteristiky
a) krátkodobý nájem do 1 roku,
b) nájem na dobu určitou, delší než 1 rok,
c) nájem na dobu neurčitou.
2. Možnost podnájmu
Varianty charakteristiky
a) ujednána možnost podnájmu části bytu,
b) ujednána možnost podnájmu celého bytu,
c) ujednán zákaz podnájmu.
3. Platba jistoty
Varianty charakteristiky
a) nepožadovaná jistota,
b) jistota v maximální výši stanovené občanským zákoníkem,
c) jistota ve výši nižší než stanovené občanským zákoníkem.
4. Ujednání o zvláštních právech a povinnostech nájemce
Varianty charakteristiky
a) ujednán nájem spojený s pomocí v domácnosti pronajímatele,
b) nájem spojený s úklidem v domě,
c) nájem spojený s péčí o zahradu,
d) ujednané povinnosti sankčního charakteru,
e) právo nájemce užívat přilehlou zahradu u domu.
5. Existence inflační doložky
Varianty charakteristiky
a) existence ujednání o každoročním přizpůsobení nájemného růstu cen,
b) existence ujednání o každoročním přizpůsobení nájemného změnám
měnového kurzu.
6. Interval placení nájemného
Varianty charakteristiky
a) nájemné placeno předem na každý měsíc,
b) nájemné placeno předem na delší platební období než 1 měsíc.
7. Výpovědní doba
Varianty charakteristik
a) 3 měsíční výpovědní doba stanovená občanským zákoníkem,
b) ujednaná výpovědní doba delší než 3 měsíce.
Příloha 2
Skupiny charakteristik obytné hodnoty bytu
Pro posuzování srovnatelnosti obytné hodnoty bytu je vymezeno 5
hlavních skupin charakteristik:
1. Druh stavby a druh bytu
Způsob stavebního provedení domu a bytu, zejména rozlišení, zda se byt
nachází v rodinném domě, ve standardizovaném řadovém domě, popřípadě
dvojdomku, nebo v nájemním bytovém domě. Další varianty charakteristiky
jsou např. poloha bytu uvnitř domu, rozsah oslunění či zastínění.
Varianty charakteristik jsou zejména
rodinný dům, bytový dům, byt v domě, kde nepřevažuje funkce bydlení,
mnohopodlažní dům, nízkopodlažní dům, panelový dům, jiný než panelový
dům, standardní typ bytu, byt, který není pod uzavřením, suterénní byt,
přízemní byt, mezonetový byt.
2. Velikost obytného prostoru
Zpravidla je nájemné za čtvereční metr menších bytů vyšší než nájemné u
bytů s větší podlahovou plochou. Srovnatelné nájemné musí být tedy
doloženo z bytů obdobné velikosti. Pro uznání srovnatelnosti je
nezbytné, aby byla celková plocha bytů určena také podle stejné
definice. Přestože plochy teras, balkonů, lodžií popřípadě sklepů,
které nejsou místnostmi, nelze započítat do podlahové plochy bytu, je
možné je započítat, pokud budou započítány i ve srovnatelných bytech.
Samotná existence teras, balkonů, lodžií a sklepů se však zároveň může
objevit v další skupině charakteristik obytné hodnoty - konkrétně ve
vybavení obytného prostoru.
Varianty charakteristik jsou zejména
velikostní kategorie bytu (velký, střední, malý byt), údaj o celkové
ploše bytu.
3. Vybavení obytného prostoru
Vybavením se chápe vše, co pronajímatel poskytuje nájemci ke stálému
použití, a to za předpokladu, že úhrada za užívání tohoto vybavení je
součástí hrazeného nájemného. Pro hodnocení srovnatelnosti nemůže být
uvažováno takové vybavení, které pořídil, a náklady s tím spojené nesl,
nájemce.
Varianty charakteristik jsou zejména
vytápění lokální na pevná paliva, možnost vytápění pouze některých
místností, nemožnost přístupu k teplé vodě, neexistence základního
zařízení a vybavení (WC nebo koupelny popřípadě sprchového koutu) pod
uzavřením v bytě, existence více koupelen, existence více WC, existence
více vestavěných skříní, kuchyně vybavena kuchyňskou linkou, mimořádně
kvalitní podlahové krytiny, existence spíže, šatních prostor, prádelny,
a také balkonu, terasy či lodžie, existence výtahu, sklepních či
půdních prostor přístupných nájemci.
4. Stav budovy a stav bytu
Způsob výstavby budovy a bytu, stavební a energetický stav budovy,
popřípadě bytu.
Varianty charakteristik jsou zejména
nevyhovující stav pláště budovy a střechy včetně oken a vchodových
dveří, mimořádně dobrý stav pláště budovy a střechy po stránce stavební
i vzhledové (atypická okna, štuky, sgrafita), tepelná izolace
obvodového pláště, střechy a vchodů domu, modernizace rozvodů v domě
(elektro, voda, odpad a rozvody nízkého napětí), klasifikační třída
energetické náročnosti budovy vyjadřující úspornost provozu,
nevyhovující stav bytu, například pro opakovaný výskyt plísní,
modernizovaná koupelna, zdvojené či ztrojené izolační prosklení u všech
oken a vnějších dveří, ochrana před vloupáním, modernizované
elektroinstalace, rozvody a odpady v bytě.
5. Umístění bytu v místě
Umístění bytu působí na nájemné výrazně a komplexně. Umístění bytu může
být individuálně velmi rozdílně posuzováno. Pro kvalitu polohy jsou
především významné poměry obytné oblasti, v níž se byt nachází. Význam
umístění bytu v místě pro výši nájemného roste s velikostí obcí. Adresa
srovnávaných bytů v některých případech může být dostačujícím
vyjádřením shody v charakteristice "umístění bytu v místě".
Varianty charakteristik jsou zejména
dostupnost služeb dobrá/špatná, dopravní obslužnost dobrá/špatná,
hustá/řídká okolní zástavba/samota, rozsah zeleně a volného prostoru
značný/nedostatečný, zhoršení stavu místa hlukem, zápachem, prachem,
dobrá/špatná infrastruktura.
